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西南证券地产首席分析师 胡华如

2018年5月16日,由亿翰智库和中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京隆重举办。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果。活动上，中国网地产对西南证券地产首席分析师 胡华如进行了专访，以下为采访实录：

记者：胡总你好，我是中国网地产记者，我有几个问题想问您。第一个关于房地产税的，您认为房地产税的进程会是怎样的，房地产税对中国的地产行业会造成什么样的影响？

胡总：房地产税进程是这样的，我觉得不用去揣摩或者博弈高层想法，你真实去分析这东西的时候肯定是有一些约束条件的。现在你一定要结合房地产目前的发展阶段，这两年市场表现情况共同判断这个事情。目前，整个国家来看城镇化率只有57%左右，根本就没有到70、75%的阶段，很多城市还是有非常强劲的购房需求，而且很多城市也依赖土地财政改善政府财政状况，对当地城市配套建设有更好的支持。这是第一个问题，我讲总量上的问题。很多城市依然需要依赖土地财政，对他们来讲推房时机过早。

第二个，对一些比较强劲的一二线城市，有些城市二手房销量已经明显超过一手房了，甚至它都不太需要土地财政，这些城市有没有必要现在去推房地产税，我们觉得时间也不成熟，为什么这么讲呢？一是中央已经讲了房地产税要立法先行，分布实施，立法先行的意思是我不大可能说我立法都没有做我立刻找一两个城市猛的去推，不是为了推房地产税而推房地产税。

这种情况下，还有一个问题在这些比较强的一二线城市，本身很多人居住需求也没有得到满足，现在国家正在做的事情发展租赁，当你发展租房市长的时候，你又会发现一个问题，除了普通商品住房还有非常多的房子比如说农民房、小产权房，部分保障性住房、违法违建房子到底怎么处理，要不要交房税。我对于房地产税基本判断，从今年“两会”之后可以明显感觉到，今年时间表也出不来，不大可能说马上就出时间表，明年完成立法，后年实施，这个可能性基本上没有了。一个比较大的可能性是什么？房地产税还是要提，提房地产税不是为了立刻推，是为了影响大家购房的预期，稍微抑制一下房住不炒，这是第一个。二是在发展租赁市场之后要做的事情，核心城市是以后要收房地产税一个重要的区域，这些地方你租赁市场都没发展起来征房地产税，征房地产税怎么征，还有很多违法违建房子，会不会导致又有一波新的套利和投机，这个问题很难说，这是第二个判断，要放到租赁之后。三是房地产税应该是在这波新房库存不断去化，不断去化到很多地方二手房成交量绝对占据主导地位的时候，二手房价格开始上涨的时候，那个时候再推房地产税我们觉得是比较合适的。第一，它可以对冲二手房价格上涨。第二，它可以实现一部分控制率房子也会流向市场，促使效率提升。我们大致判断这个时间不会那么快，不会再一两年，至少是三五年之后，这是我的基本看法，谢谢。

记者：当前去杠杆情况下，您怎样看待去杠杆的销售和新开工的关系？

胡总：现在明确感觉到投资和销售有点背离关系，你通过什么指标去判断它呢？住宅投资占商品房投资这个指标和住宅销售额占商品房销售额指标画个图，你会发现一个是在往下，一个是在往上，为什么？好像跟你感受不一样，因为我们刚才讲了2016年是总量错配修复和房地产调控小周期的交差点，这个交差点发生之后，调控小周期的逻辑就不适用了。所以，你可以发现在2016年四季度开始很多房企在大量补库存，这个补库存第一部分是补2015、2016、2017年这几年销售持续超预期的部分，没有房子可卖的部分库存，还有一部分补未来。市场非常通透，需要大量去拿地，通过资源获取来保证未来销售的市转化率，这块现在看也没有结束。

再举个例子，你看环京区像廊坊这种地方，新房市场也没有特别好，因为还是有些政策抑制在那面，土地市场很多还是盯着，大家对拿地兴趣还是非常高涨的。这个就可以看到这两年我们觉得土地购置费是很明确成为房地产投资非常核心的因素，能够支撑房地产投资。第二部分有效施工面积的增长，因为很多人选择毛坯交楼，因为交楼管制推迟了或者叫精装修绑定合同交楼推迟竣工周期，这个我们觉得也是个影响。第三部分核心城市旧城改造，棚改、旧改，包括房地产租赁市场，这块可能是增量，如果是房企参与的都会变成房地产投资的增量。第四部分价格指数变化，去年这个指数上涨的很明显，他们反映到今年计入到成本里面去，这四块都会对房地产投资有比较好的支撑，我们总体判断今年投资数应该和去年差不多，我们判断是6%以上的增长，大概是这样子的。

记者：您对近来房企加快多元化投资是持什么样的态度？

胡总：这个东西就看你有什么样的目的，有些房企说白了现金流相对比较充裕的，又没有在在过去2014、2015年市场低的时候拿足够多的地，这样它的投机欲望相对比较强劲。第一方面市场风险变小了，第二方面本身在金融去杠杆的背景下，一些中小房企可能会选择投资这个市场，本身也会带来比较好的收并购机会。第三方面国家创造科技创新、消费升级这些领域可能也会有一些比较好的潜在的投资机会，我觉得还是看房企现金流状况和对未来转型预期和方向选择，都很正常。

记者：现在中小房企他们在规模扩张的时候，速度这块是怎样的？

胡总：我觉得应该无奈，中小房企它的竞争力越来越弱，特别是按揭贷也会朝大房企集中，它的风险确实大，它这个时候做一些多元化应该是自己的选择，无奈之举，保存胜利果实，这个我觉得很正常，大概这样子，谢谢。