银根收紧,如何高效构建融资通路

来源:中国网地产 2018-05-22 17:07:22

2018年5月16日,由亿翰智库和中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京隆重举办。峰会主题论坛一:银根收紧,如何高效构建融资通路。


论坛主持人:亿翰智库首席研究员 张化东

论坛嘉宾:

东方邦信置业副总经理 冯健  

中金公司固定收益部董事总经理 张继强

当代置业副总裁 王强

力高集团助理总裁 梁婉婵

话题一:从金融角度看银根收缩对地产行业和地产企业的影响?

冯健:银根收缩以后,地产行业分化加剧。中小房企融资越来越难,很多中小房企被迫采取被动的股权融资的方式;大型开发商,资产负债率降低,有足够现金流,能够逆势而上。

话题二: 针对今年或更远时期的融资趋势,开发商需要注意哪些事项?

张继强:今年一定是房地产企业非常困难的一年,没有融资渠道,融资成本上升对房地产影响必然很大,对房地产企业来讲,找不到资金来源比较痛苦。大的企业可以通过加快周转。但对更多的中小企业尤其是房地产企业来讲,融资渠道的问题更值得大家关注。

话题三:企业融资方面有没有切身的体会和感受,有没有比较好的方式。

梁婉婵:今年以来,尤其是近两年来,融资确实是比较痛苦。一个是整个融资渠道、融资方式改变了。 第二,现在是拓展融资方式,对于融资人员,是一个脑力和体力上的双重考验。在整个全产业链上每个环节都在考虑融资的可能性。

王强:一个是融资成本上升,第二个融资的速度明显下降。现在融资将资金成本放在第二位,速度和渠道放在第一位。但开发贷理论上还是可以做,ABS、CSBS等等这些产品是比较鼓励,社会资本也是一个非常重要的来源。归根结底还是企业资产运作能力是不是足够强。综合的开发能力最终一定能吸引来资金,真正的社会资本还是非常丰富的。

话题四:在我们国内,金融和地产之间始终会存在一些壁垒。金融和地产之间壁垒怎么突破?原来是银行+地产,后来保险公司开始买地产公司股权、买项目股权,现在都不用做了。后面金融和地产突破点在于什么地方?

冯健:原来金融机构风险偏好更多偏好债权人融资,股权融资未来是地产融资是比较好的发展方向。

话题五:有没有比较好的思考路径,能够把地产、金融在细分市场上能更好融合起来的办法?

冯健:每家金融机构不太一样,我们公司主要在房地产不良资产相关领域进行投资。

话题六:短中长期利率的变化,会不会对地产长期融资雪上加霜?

张继强:谈利率三个关键词,第一是无风险利率增长慢的一年;第二是分化的一年,长短利率、信贷利率、非标利率分化比较明显。第三从GDP来讲比去年好一点,资金利率今年比较平稳甚至还往下走。相信企业融资环境不会像2011年那么惨。

话题七:力高也发行不少海外证券,有没有好的经验分享?

梁婉婵:从内部来说,这两年在企业内部投融资一体化是一个前所未有的高度。做项目研判时,实际上已经开始跟金融机构接触。具体谈到项目合作时,分析项目对症下药,提前做一个铺排。还有股权合作和区域性的战略合作。

话题七:在授信的过程中,用哪些业务进行融资,有什么样的特点呢?

王强:希望有机会在国内比较大的这几个城市,去寻找到一些适合做长租公寓、住宅租赁的项目。从目前来看,集体建设用地应该是比较适合

话题八:用一句话对今年或未来融资情况应对的策略做一个总结。

冯健:今年融资不易,抓区域化,练内功更重要。现金为王的基础上谈规模为王。

张继强:第一个思路,降低替代金融负债。监管层支持供应链金融,供应链金融通过ABS市场解决一部分,可以把供应链金融做大一点,金融负债做大一点;第二个思路尝试抵押型融资;第三个是权益性的合作,也可以通过ABS的路来走。

梁婉婵:以资金运营为中心,实现有质量的高周转。

王强:本色做企业,打好自己的资产运营的能力,只要能够给股东、给同仁赚到钱,肯定能吸引来资金和投资。


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