经历了限购、限贷、限价、限商、限售等一系列调控洗礼后，进入2018年的房地产市场逐渐趋于平稳。随着新一轮调控的“箭在弦上”，楼市中的各类产品也出现了“危机”。尤其是去年住宅限购后迎来 “小阳春”的公寓产品，近期风光不再，从板块到个盘，分化似乎越来越明显。

区域间成交量差距渐显

去年，伴随着住宅市场调控的升级，不少公寓项目伺机而动，迎来了一波销售热潮。而今年以来，南京公寓市场似乎并没有延续这种态势。据戴德梁行数据显示，1—3月份，南京公寓的供应量为12427套房源。城南以2665套居于首位，江宁以2330套次之，浦口以2176套位居第三。据诸葛找房数据显示，今年1—3月份南京公寓市场（不含溧水、高淳）共成交2787套房源。相关数据显示，2017年全年南京楼市公寓房源共成交了17260套，今年一季度公寓成交量约为去年全年的16%，低于25%。 

与此同时，南京公寓市场的区域分化逐渐拉开。浦口区、鼓楼区以及雨花台区分别以769套、536套、529套的成交量位居前三的位置。位于末位的为玄武区、秦淮区，1—3月份仅分别成交67套、29套公寓房源。 

业内人士认为，板块差异主要由于置业者对租金等回报的预期差异，类似南京南站，潜在租赁需求使得该区域内的公寓价值显现。据透露，南站附近两居室的租金已达3000—4000元/月。 

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华在接受记者采访时表示，目前南京公寓整体库存量较大。销售差距拉开也是由于某些板块的上市量超过需求导致的。此外，还有业内人士指出，除了已经面市的项目，南京还有很多公寓“小鲜肉”待上市，粗略估算将有五六十家公寓盘同时在售。产品质量参差不齐，楼盘在售数年也没能卖完的案例并不在少数。 

品牌、区域配套成关键

从个盘来看，据诸葛找房今年一季度的数据显示，位于浦口区的北宸星座以485套的成交量位居第一。据网上房地产数据显示，北宸星座一共入网1080套房源，截至目前去化已约70%。位于鼓楼的阅尚居以384套的成交量位居第二位，成交比例约90%。 

近日，记者走访了一些公寓项目的售楼处，位于南京南站板块的万科星荟3月底开盘。在开盘现场，一位买房人直言不讳地告诉记者，自己购买这一产品主要看中的是开发商品牌以及项目所在板块的发展。

记者查阅数据后发现，还有不少公寓项目正处于“尴尬”的境地。同在南站板块的复地宴南都于今年年初开盘，尽管开盘当天现场提供了4重优惠，但是据网上房地产相关数据显示，截至目前去化仅为15.65%。此外，位于浦口板块口的宝隆时代广场等楼盘去化也低于20%。 

南京房地产学会副会长孟祥远在接受采访时表示，南京住宅限购比较严厉，没有购房资格的购房人会转战公寓市场。目前来看，公寓出租的租金较高，且购置的门槛较低。“卖得较好的公寓主要位于主城地段，配套较为完善。此外，比较有特点的产品，也会受到关注。一些位置相对较偏的，没有交通等大配套的产品就很难卖了。”孟祥远说，从个盘来看，公寓面积如果做得过大，会导致总价偏高，若加上产品本身没有亮点，没有品牌优势的话，也会滞销。（本报记者 李任娟）