北京即将上市的“限房价、控地价”地块，将迎来新的销售规则。

昨天，北京市住建委针对《关于加强限房价项目销售管理的通知》向社会征求意见，提出对于评估价与限定销售均价价差较大的项目，将转化为共有产权房，并向具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。

限定价与评估价之比小于85%转为共有产权房

“限房价、控地价”地块(简称限价房地块)指的是土地地块在招拍挂出让时，不仅严控地价，还提前锁定未来的销售均价和最高销售单价。自政策出台至今，北京市已出让了62块限价房地块，多集中在门头沟、平谷、房山、大兴、顺义、亦庄等区域，其中，首批地块有可能在年内入市。

《征求意见稿》提出，在限房价项目办理施工许可后，将由北京市房地产市场管理事务中心会同市保障房中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。当销售均价与评估价之比高于85%时，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易； 而当销售均价与评估价之比低于85%时，则由市保障房中心收购转化为共有产权住房，面对具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。

收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

举例来说，限价房地块“永丰产业基地地块”当初销售均价限价为53400元/平方米。假设评估价为56000元/平方米，两者之比为95.4%，大于85%，该地块将作为商品房，但凡具备本市购房资格的家庭均可购买，只是有5年的“禁售期”。假设评估价为80000元/平方米，两者比值为66.75%，小于85%，该项目将转为共有产权房。

我爱我家集团市场研究院院长胡景晖表示，“这一政策的实质就是将与市场价格相差过大的限价房转为共有产权房，从而避免有人利用限价房价格低于市场价格的套利空间进行投资投机，保障中低收入人群的自住需求。”

刚需优先 兼顾改善需求

从《通知》内容来看，既坚持了刚需优先，又兼顾改善需求。

对于限价房地块，当初执行的是“9070”政策，即70%的房源都是90平方米以下户型，但其中也会有一小部分面积较大的户型。

《征求意见稿》特别提出，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。也就是说，对于剩余的大于140平方米的户型，如果北京户籍家庭名下已有一套房但确需改善，也可以购买，不再限定必须名下无房。

“类似政策实际上为后续共有产权住房的来源提供了一个渠道，即对于部分限价房来说，未来将有机会转化为共有产权住房，这样能够满足各类夹心层的需求，也符合当前北京共有产权市场领域的改革导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，所以后续此类房源将增加，也利好购房者的选房需求。

涉及限价房总货值达3000亿 新规将影响谁

中原地产分析师张大伟表示，从2016年下半年以来，北京陆续供应限价房用地，到目前为止，总量达440万平方米，这些地块加上地下附属设施，总的可售面积达600万平方米，货值达3000亿元。

根据北京市土地出让信息，全市涉及限竞房的开发商有56家，项目68个，成交金额2363亿元，2018年北京市场约有三分之一新房项目为限竞房。

他表示，当前北京已经拿地的限房价项目，大约只有五分之一属于价差较大的项目，可能会转成共有产权房，其他大部分还是会作为商品房来销售。

“无论是对标新房，还是二手房价格，城北五环内，特别是二环三环的限价房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。”他认为。

严跃进表示，按照85%的设定比例，目前已推出的限房价地块，80%左右的项目不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。

“这种转化只针对价差比不低于15%的一些热点项目，使得限房价项目因提前限定售价而产生的政策红利利用共有产权和封闭式管理的模式，在新房购房人及二手房购房人等持续地传递下去。”他说。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，通过梯级过滤匹配机制的设立，将共有产权模式应用拓展到市场供给，使其不再局限于住房保障领域的应用，实现了住房保障、住房支持和住房市场的自然衔接，是完善住房供应体系的一个创新性探索。