一周财报辣评丨行业龙头奋发 奔千亿房企图强

来源:中国网地产 2018-04-24 17:35:14

四月下旬,2017年报季进入尾声,本周(4月13日-4月20日)又有十余家房企交出2017年业绩答卷。一如近期阴晴不定的天气,各家房企有人欢喜有人愁——销售破三千亿大关的保利,新增土地储备同比增长超过100%的阳光城金科、金地,营收360多亿但扣非净利仅10亿元的首开,中标9个全域旅游PPP项目,涉及总投资133亿元的东方园林……


让我们把眼光重点放在昔日四强“招保万金”中的保利、金地和雄赳赳奔千亿的3家房企首开金科阳光城身上……


保利提速闯过三千亿大关 重回三甲路漫漫


作为较晚公布财报的行业龙头,保利交出了一份不错的答卷。


年报显示,保利地产2017年合同销售额达到3092亿元,同比增长47.2%,为公司在2012年跨入千亿台阶后这五年的最高增速。合同销售面积2242万平方米,同比增长40.3%。


保利近三年销售额复合增长率约为31.27%,若追溯至2012年,复合增长率约为61.65%,处于高增长趋势。


分城市能级看,保利销售额绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市,占比为82%,三四线城市销售占比提升10个百分点至18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。


三四线城市对保利销售额贡献的占比已不能视而不见,公司也加大了对三四线城市的布局——保利期内新进入城市24个,全国城市布局增加至92个。其中,一二线城市的拓展面积占比63%,在2015年和2016年,这项数据分别为85%和70%,保利的投入天平对三四线城市的倾斜在近两年已经开始。


期内,保利实现营业收入1463.06亿元,同比减少5.46%。其中,房地产销售收入1374.63亿元,同比减少6.46%,毛利率30.50%,同比增加2.48个百分点。公司实现净利润196.77亿元,其中,归属母公司净利润金额156.26亿元,同比增长25.8%。


分地区看,期内保利除中部片区与东北片区外,其他地区收入皆有所减少。其中华北片区的降幅最大,为39.95%,可见华北地区一二线城市的限购政策对其项目交付结转影响较大。


在2017年底的股东大会上,保利地产董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三。由此看来,十三五期间实现五千亿销售规模是保利必须达成的目标。


因此,在销售、净利双增长的同时,保利并未停下扩张的脚步。期内保利为新增项目投入约2765亿元,是其全年房地产收入的201%。经营活动产生的现金流量净额为-292.96亿元,同比减少186.03%。新增容积率面积4520万平方米,同比增长88%,这一数字高过了万科的46%和恒大的23%,是龙头房企中的高水平。


随着市场集中度和行业竞争的进一步提高,对于保利这样的龙头房企来说,通过并购获得新项目的机会与收益将持续增加。期内公司新增的204个项目中,通过并购获取的项目有81个,新增容积率面积2190万平方米,占其总新增容积率面积4520万平方米的48%,接近一半。其中,公司完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目收购,新增规划容积率面积近538万平方米。另一方面,公司以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案获得股东大会高票通过。


为了进一步扩大规模,保利期末融资总额约为2046亿元,其中资本化利息103.6亿元,这意味着这部分利息短期内不会对未来的表内利润产生影响。而公司新增有息负债综合成本为4.98%,综合融资成本仅4.82%,处于行业低位,尽显其作为大型央企的融资优势。


反观负债,保利期末资产负债率为77.28%,增幅不大。全年来看,公司新增有息负债1261亿元,净增有息负债924亿元,利息支出约35亿元。在保利扩张的同时,其期末现金储备较去年增长约31%至633.07亿元,一年内到期债务仅294.95亿元,为公司账面现金余额的43.5%。从债务类型结构上看,银行借款占比66%,各类债券占比16%,其他类型借款占比18%。债务水平较为健康。


千亿金地更上层楼背后有异常


2016年冲过千亿销售额的金地,在2017年更上一层楼。


年报显示,金地集团2017年实现销售额1408.1亿元,实现销售面积766.7万平方米,同比分别增长39.9%和16.5%。


分区域看,公司在上海、武汉、天津、西安、沈阳、大连、绍兴、嘉兴、东莞等城市市

场排名均位列前十。


期内,金地实现营业收入376.62亿元,同比减少32.15%。其中,房地产销售收入336.60亿元,同比下降35.63%;毛利率为33.96%,同比增加5.23个百分点。公司实现归属于上市公司股东的净利润68.43亿元,同比增长8.61%。


分地区看,公司仅有东南和华中2个大区的营业收入较上年出现增长,其余华南、华北、华东、西部及东北5个大区均出现下降,其中华北、华东、西部地区降幅超过60%。


保利相同的是,金地在营业收入减少的同时净利润增加。金地近三年的销售项目中,权益比例低于50%的销售项目分别占比约21%、38.6%和33.7%,因此在结算收入时只能将其利润合并至投资收益中。可以推测,未来金地的结转收入也将受到不小影响。同时,大环境的改变令公司开始向成本与管理方面寻求更多效益。


此外,金地旗下在港上市公司金地商置,期内营业收入及净利润分别约为48.8亿元及17.6亿元。尽管金地持股比例不超过50%,但根据公司章程,金地拥有对被投资公司财务和经营决策的控制权,故将金地商置纳入合并财务报表范围。


值得注意的是,表中显示金地间接持有金地商置41.39%的股份,但在另外的表中又显示金地商置少数股东权益比例为70.78%,归属少数股东的损益约为11.5亿元。二者间的具体关系扑朔迷离。


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期内,金地新增了94个项目,总投资额1004亿元,权益投资额473亿元,为其全年房地产收入的141%。其中,一线城市的权益投资额占比约23%,二线城市的权益投资额占比约64%,三四线城市的权益投资额占比约13%。


纵观金地五年来的土地投资情况,可见其在2014年和2015年的投资额最少,分别为103亿元与113亿元,尽管公司近两年加大了投资力度,但是土地成本也有较大提高。同时,金地近三年的新增土地级土地储备权益占比也无法与之前相比,这对其近年及未来的权益销售额有较大影响。


当然不可否认的是,金地还持有一些优秀的项目,如广州荔湖城:金地于2006年拿下该项目用地,可售面积约275万平方米,累积签约面积约127万平方米,期内销售额约35亿元。拿地早而成本低廉,以及大量的未售面积将给金地带来可观的收入及利润。


扩大投入令金地期末的资产负债率提高了6.7个百分点至72.13%,长期负债占比约75.77%,短期借款约23.5亿元,一年内到期的非流动负债约110.6亿元,合计134.1亿元,足以被公司272.87亿元的期末现金覆盖,债务水平健康。


此外,金地在融资方面的水平也值得称道。金地期末融资总额约为553.54亿元。其中,银行借款占比为47.87% ,公开市场融资占比为50.69%,其他借款占比为1.44%。利息支出约为11.82亿元,资本化利息约10.90亿元。公司的整体融资成本仅为4.56%,与行业龙头万科保利等水平相近。


千亿门槛会否难倒三房企


期内完成600多亿销售额的首开股份与金科股份,都在年报中提到了2018年将冲击千亿;而未在年报中公开销售额数据的阳光城,公司执行董事长兼总裁朱荣斌在2017年业绩发布会上表示,2018年销售整体过千亿以上没什么太大问题。


两家还需“力争”千亿的房企与一只脚跨进千亿门里的阳光城之间差距几何?不妨对比一下。


年报显示,首开全年完成销售额691.90亿元,同比上升约9.6%;实现签约面积295.04万平方米,同比下降约0.6%;销售均价为每平方米23451元,同比上升约10.3%。


金科地产板块实现销售金额630亿元,同比增长97.5%;实现销售面积843万平方米,同比增长68.9%;销售均价达每平方米7473元,同比增长16.9%。


阳光城仅公布了销售面积,约为385.7万平方米。


尽管首开2017年销售额增长率远逊金科,但近三年销售额复合增长率约50%,略高于金科的44%。阳光城虽然没有公布销售额,但其期内预收房款约400亿元,销售费用同比增长98.63%至9.6亿元,管理费用同比增长73.5%至11.8亿元,可推测期内销售额增幅较大,但与金科之间还有些差距——金科的销售费用同样大幅增长84.31%至18.1亿元,同时有15.1亿元的管理费用,其预收房款为427亿元。


收入方面,首开房地产营业收入365.6亿元,同比增长22.61%,毛利率减少1.25个百分点至32.57%。


金科房地产营业收入328.5亿元,同比增长8.56%,毛利率增加0.81个百分点至20.51%。


阳光城房地产营业收入327.2亿元,同比增长68.92%,毛利率增加1.47个百分点至24.57%。


阳光城大幅增长的背后,是与金科相似的低毛利率,二者的薄利多销与大幅扩张不无关系。


净利润方面,首开归属母公司股东的净利润23.63亿元,同比增长24.26%;扣非后归属母公司股东的净利润仅10.01亿元,同比下降35.79%。


金科归属母公司股东的净利润为20.05亿元,同比增长43.67%,扣非后归属母公司股东的净利润为15.17亿元,同比增长26.59%。


阳光城归属母公司股东净利润20.62亿元,同比增长67.63%;扣非后归属母公司股东的净利润为19.08亿元,同比上升67.05%。


三者中扣非净利润最低的首开令人大跌眼镜,这与其长期背负的永续债不无关系。同时,首开期内以约11.70亿元的价格向深圳万科房地产有限公司出让深圳祈年实业发展有限公司100%的股权;并以60亿元的价格将旗下四家子公司——首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源100%股权的收益权出让给国金证券,以此增加现金流入。


金科非经常性损益中有约2.48亿元的政府补助,为营业外收入。此外,公司以约3.59亿元的价格向渭南鸿景出售重庆金科大酒店100%的股权,产生净利润2.09亿元,占净利润总额的9.14%。


阳光城扣非净利润最高,增幅也最高。但进入高速扩张期后,其高成本融资与较高的资本化利息将对未来利润产生较大影响,公司的净利润恐怕很难继续保持高增长趋势。


融资方面,首开以5.15%的整体平均融资成本,于期末融资约1026亿元,利息支出约42.77亿元,其中25.64亿元为资本化利息。


金科以4.7%-8.5%的融资成本区间,于期末融资约677亿元,利息支出约4.65亿元。


阳光城以7.08%的整体平均融资成本,于期末融资约1135亿元,利息支出约70.15亿元,其中资本化利息高达66.24亿元。


首开融资1000亿元,却只增加了27个开发项目,计容建筑面积399.7万平方米。与2016年仅1个北京新增项目不同的是,首开布局重心再次转回北京,新增16个北京项目,计容建筑面积255.98万平方米。此外,公司持有待开发的19块京内土地中,有13块为合作开发且非并表项目,其中包含了3块共有产权房项目,对其未来并表收入有一定影响。


金科阳光城分别新增79个和120个项目,计容建筑面积1245和2022万平方米,并且同比增长都超过了100%。


金科新进杭州、南京、南昌、福州、石家庄等15个核心城市,累计进驻全国22个省(市),期末可售面积为3300万平方米。


阳光城在原有大福建、京津冀、长三角、珠三角等发达区域和城市圈的深耕布局基础上,在西安、成都、武汉、郑州等中西部二线核心城市实现突破,期末可售面积为3832万平方米。


负债方面,三家房企的资产负债率皆超过80%红线,首开金科阳光城资产负债率分别为:80.59%、85.79%和85.66%。


首开虽然以国企身份压低了三次发行的永续债利率——分别为5.5%、4.8%及5.1%,但是期末约80亿元的永续债还是将为公司带来每年约4.14亿元的利息支出。此外,首开的短期借款约9.63亿元,一年内到期的非流动负债约192.52亿元,合计约为202.15亿元。公司非受限期末现金205.77亿元勉强将其覆盖。


金科的短期借款约64.20亿元,一年内到期的非流动负债约114.73亿元,合计约为178.91亿元。公司期末现金181.81亿元,同样勉强将其覆盖。


阳光城短期借款约174.07亿元,一年内到期的非流动性负债约311.14亿元,合计约为485.21亿元。公司期末现金327.95亿元,约占上述金额的67.6%。


三者之中阳光城的短期偿债压力最大,加上其短期内大量收购的项目中的非优质项目,很难在短时间内贡献销售额,扩张之重还需长期背负。


首开则受困于净利润的下滑,吞噬利润的永续债,以及进退两难的城市布局,其再次回京的战略在严格调控下恐怕短期内难见成效。首开股份2018年一季度签约金额100.18亿元,签约面积37.85万平方米,同比降低45.84%和42.6%,为公司冲击千亿的前路蒙上了一层阴影。


相较之下,金科的状况就好些了。但不可否认的是,公司加速扩张,尤其是以翻倍的速度拿地与新建开工,其未来净利润增长将进入瓶颈期。


无论身居何位,不逆流而上就将掉队。上位者谋求着更高的目标,对于尚未获得千亿入场券的房企来说,扩张的渴望更为迫切。负重前行能否如愿以偿,就让时间检验。

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