来源：大伟看楼市

一线和部分二线城市调控的确有效，包括北京等少数几个城市，房价的确在下行调整中，但如果看全国，房价没在涨的城市不多：

从最近的统计局官方数据看，即使按照官方数据，全国也有82%以上的城市房价依然在上涨，新房55城市环比上涨，二手房环比59城市上涨，合计占比82%。

如果考虑到，不在统计范围内的70个城市以外的区域，基本全线上涨，全国市场上涨城市接近9成，整体目前看，全国房地产市场的分化非常非常明显：

1、3月环比价格上涨，同比继续回落

简单的看平均数值，3月全国70大城市房价继续退烧，新建商品房住宅平均环比上涨0.42%，二手房平均环比上涨0.37%。环比涨幅比之前均有所放大。

从具体数据看：新建商品房住宅价格环比下调的城市有10个，分别是福州、蚌埠、南京、武汉、厦门、惠州、温州、无锡、深圳、郑州。

上涨的城市多达55个，其中涨幅超过0.5%的有33个城市，涨幅最高的海口2.1%，秦皇岛1.4%，长春1%。

二手房数据：只有7个城市下调，上海、厦门、成都、福州、北京、武汉、郑州。59个城市上涨，涨幅最高的乌鲁木齐达到了2.1%，海口、太原、青岛、西安、济宁、哈尔滨超过了1%。

2、3月全国70大城市房价数据最主要的特点是3大分化明显：

一：同比跌幅加大，环比上涨，同比环比分化

一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格本月首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。

出现这一数据的最主要原因是，虽然3月份相比前几个月，环比房价数据上涨和城市数量有所增加。但相比2017年同期，涨幅明显回落。这种情况下就出现了环比数据上涨的情况下，同比数值依然回落。

二：不同城市之间分化明显：

从房价表现看，下调的城市依然以15个核心热点城市为主：

15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。从环比看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；天津和合肥两个城市持平；其余城市微涨，涨幅在0.1至0.2个百分点之间。从同比看，有9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.3个百分点之间；其余城市略有上涨，涨幅在0.1至1.2个百分点之间。

不同城市之间的分化非常明显，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。

三：二手房与新房数据分化明显：

二三线城市的二手房市场活跃度超过新建住宅。

二手房跌幅低于新建住宅，三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格涨幅比上月扩大0.2个百分点。

主要原因是从城市数据看，新建住宅的主要调控政策内容是限价，二手房市场相对市场化。库存减少下，新盘供应少，二三线城市二手房逐渐活跃。

2月房价的同比数据有所上行，二三线城市涨幅略有扩大，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

出现部分二三线城市房价依然上涨的主要原因有几点：

调控政策分化，从全国看，除了15个核心热点城市外，其他城市虽然也密集发布调控政策，但整体内容相对较宽松，对市场抑制作用弱。大部分城市依然以去库存为主。

版块轮动影响，一二线热点城市调控后，二三线城市库存去化加速。目前看，全国除少部分区域外，房地产市场已经进入全面补库存阶段。

3：2018年楼市调控政策继续蔓延到三四线城市

2014年9月末，商品房待售面积57148万平方米，库存43个月新低。而且看趋势，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

中原地产研究中心统计数据显示：从全国房地产数据看，投资刷38个月最高记录，销售放缓，库存43个月新低！

累计公布一季度销售业绩的企业合计30家，这30家销售金额达到了10988亿，同比上涨幅度高达33%。销售面积合计8386万平米，同比上涨了28%。

从3月来，全国超过20个城市再启房地产调控：合计发布房地产调控政策内容达到了26条。叠加1-2月份的超过50次调控，年内前3个月，全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。

从政策内容看，最典型的本轮调控政策是热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房。三四线城市加入限售。

分区域看，东北与西部上涨最明显，而东部地区在调控政策影响下，出现了成交面积的下调，但从同比数据看，因为价格的上行，整体成交金额依然全面上涨。

出现东北等区域领涨的原因主要还是：从全国看，东北市场虽然库存多，但目前房地产调控政策相对宽松，而且价格的绝对值相比其他区域低。

成交金额上涨幅度明显超过成交面积上涨，主要原因是价格的上行。虽然调控的核心热点城市出现了价格涨幅放缓，部分城市价格出现同比轻微下行，调控政策效果显现。

但从全国看，目前的房价整体依然处于上涨过程中。

从全国热点城市看，一二线市场在调控下，出现了明显的平稳下行，特别是一线城市。西安等部分二线城市最近市场相对活跃的原因主要有

1:2017年销售火爆后的销售结转，完成2017年任务的企业预留了部分销售业绩到2018年。

2：整体看，房地产市场在2018年依然活跃，虽然调控的一二线城市相对平稳，但从全国看，支撑市场的三四线依然成交高位

3：年初的需求依然集中，特别是从全国看，自住需求依然比例很高，从未来趋势看，2018年涨幅逐渐平稳，但预计房地产市场依然会维持长时间的高位。

4:2018年房企整体依然求大，开门红也代表了2018年房企对规模的竞争。

5：规模对于2018年房企来说，意味着更容易融资，所以预计房企将在2018年更加看中规模

整体看，2018年房地产市场分化依然是最主要特点，一线市场预计将持续平稳，而二三四线城市将运行在高位。