【模式创新】越玩越大,开发商“开发”的不只是地产

来源:中国网地产 2018-04-09 11:24:50


2017年中国房企销售排行统计显示,碧桂园恒大万科成为年度销售金额前三强、均实现了超过5000亿的销售。另一组数据表明,2017年底,千亿房企数量已经迅速扩大至17家,销售金额总和达到4万亿。

行业集中度提升,大型房企市场占有率越来越高,越玩越大,下一个5000亿如何破?

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当“千亿”只是门坎,万亿还有多远?

《每日经济新闻》报道认为,“千亿”是一个颇为微妙的数字,对于一些企业而言“千亿”是发展的红线,对于另一些企业而言“千亿”是门槛,同时,“千亿”也是一些企业的生存线。

2010年,万科实现销售金额1081.6亿元,成为全国首个年销售额达到千亿的房企。2017年底,千亿房企数量已经迅速扩大至17家,销售金额总和达到4万亿。

碧桂园恒大万科破5000亿之后,“他们未来3~5年的目标是万亿。”克而瑞指出。跨越式的速度扩张,在最近几年尤为明显。以碧桂园为例,不到4年时间就完成了1000-5000亿的增长。

通过规模来确保市场空间的同时,银行已经对开发贷进行调整,从目前披露出来的2017年年报来看,部分中小型房企对于银行的依赖度有所下降,开发贷在融资渠道中的占比更是一再下降。

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强强抱团,单个项目也越玩越大?

大量拿地,迅速开发,快速销售,回笼资金,然后再拿地,再开发,项目大小普遍在百亩左右,单独操盘,开发周期一年左右……现金流,快周转,是传统房地产最重要的模式之一。以蓝光过往的“3461模式”为例,即:拿地后3个月开工,4个月开盘,当月60%去化率,一年内实现项目正现金流。这是大多数房企在都曾经历过的阶段。

放在以前,单个项目规模成千上万亩,开发周期超过10年,多家房企联手等现象并不多见。但最近一两年,强者恒强、强强联合的案子越来越多。

土地和资源越来越集中在中大型房企周围,这已经成为大势。在成都,绿地万科华侨城、云南城投、合景泰富、华夏幸福、海伦堡等品牌开发商已布局数千上万亩规模、规划开发运营时间甚至10年以上的大型项目,在规模化的同时,创新业态与多元化转型成为房地产企业的新风口。

品牌房企之前走得越来越近,合作开发、联合拿地都将成为去年以来市场的主旋律。万科华润合作开发第五城;中南融创合作开发建设路项目;龙湖首开合作开发紫宸、天璞项目;保利万科视高项目权益合作;融创绿地合作开发三圣乡47亩地块;金茂首开合作武侯金茂府项目;万科保利龙湖、平安合作开发新川项目……

在大型文旅、产业项目方面,以合景泰富为例,位于大邑、万亩规模的合景•云上国际旅游度假区成为其另辟蹊径战略的一个样本,由香港上市公司合景泰富集团与知名房企广州方圆地产联袂打造。

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(效果图)

2017年,万科集团与成都市人民政府签署战略合作框架协议,将立足城市发展需求,积极参与成都市以“东进”“南拓”战略为重点的产业新城建设,拟在成都新增投资2000亿元打造多个产业项目。

万达融创,投资规模高达550亿元的成都万达城文旅项目已初成规模,预计2020年5月30日前开业。

这样规划巨大、开发周期在10年以上的项目在成都越来越多。

最终,当行业集中度提高,市场竞争也日趋激烈,扩大规模是未来房地产市场中获得空间的前提,但并非一本万利。

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从百亿到千亿的时代拼销售额,千亿到万亿拼什么?控制风险、持续增长盈利能力、提升运营能力等,已经引起越来越多房企重视。越玩越大,开发商“开发”的不只是地产,而是基于地产进行的模式创新,以地产为切口,跨界教育、租赁、养老、文创、旅游等众多领域。

基于新时代的产品创新,合作开发控制风险,立足城市发展而进行的城市配套,提升运营加大持续产出,甚至在融资、土地等方面都推陈出新……房地产的模式创新正在进行。


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