随着中央定调2018年楼市调控不动摇和房贷利率“步步高”，以及对未来楼市去泡沫、金融去杠杆等不利于房价上涨因素的预判，南京楼市的风向转换的十分明显。“日光”“售罄”等楼市现象已不再，除了河西、江北核心区、南站、鼓楼滨江等少量规划，与配套十分吸引眼球的热点区域及楼盘，或者一些低总价的纯刚需产品为主的楼盘外，其它大部分楼盘都面临着回归2015年及之前常规销售流速的局面，有些品牌度低，先天地段和后天品质都一般，但价格偏高的楼盘开始采取滞销，打折、优惠等促销手段，以促进楼盘销售。

2018年一季度，南京整体市场迅速进入传统的淡季，市场规模明显遭遇压缩，南京房企间竞争似乎并没有减弱，战斗排位到底如何，2018年一季度南京房企销售TOP榜今日正式发布。

2018年1-3月南京商品房供应成交销售概况

榜单解读

整体销售规模逆势持续走高 外来房企市场占有率强烈

从流量权益TOP20双榜单来看，权益榜单销售金额规模达到284.39亿元，流量榜单销售金额规模达到309.03亿元，整体销售规模相比同期再次走高。金额和面积排位第一的分别为华润置地和碧桂园集团，两家房企持续登榜。

排位主要以万科、保利、雅居乐、世茂等实力房企为第一阵营，说明了一线及外来房企持续占据南京市场主流；不过本土房企近年来表现也相当不错，弘阳、银城、苏宁环球持续上榜，特别是弘阳集团在提出了“千亿征程”后，排位一路上扬，堪称本土房企一匹黑马。

房企梯度不明显存较强竞争度 管理操盘实现扩张突围市场

从TOP的房企门槛来看，TOP3的权益榜的门槛在20.30亿元，流量榜单的门槛在21.15亿元；TOP5的权益榜的门槛在17.78亿元，流量榜单的门槛在18.67亿元；TOP10的权益榜的门槛在12.25亿元，流量榜单的门槛在14.49亿元；TOP20的权益榜的门槛在9.08亿元，流量榜单的门槛在9.62亿元。TOP3-TOP10房企销售规模增幅同比增幅呈现上涨趋势，房企集中度呈现了进一步的提高；TOP15-TOP20房企销售规模增幅同比有一定下滑，房企分化格局持续。

同时万科、融创、银城、弘阳、保利、招商蛇口等房企流量金额高于权益金额，房企在收购、合作、入股等各种形式投资操作，通过管理操盘实现业绩的扩张，成为了目前突围市场的最有效的手段。整体TOP20的梯度拉开不明显，未来竞争度颇高，各家房企能否守住入榜的排名，主要看房企的项目存量、项目货值和土地储备情况，排位情况一切皆有可能。

图：2018年1-3月各梯队房企销售金额TOP榜

（单位：亿元）

榜单解读

从2018年一季度销售金额和销售面积与2017年持平，2018年一季度金额榜的上榜门槛是5.89亿元，面积榜的上榜门槛是2.72万平米。

华润国际社区、恒盛金陵湾、雅居乐滨江国际蝉联一季度销售金额榜单，销售面积榜单前3排位有了明显变化，华润国际社区排位下降1位，由碧桂园S1秦淮世家取代，成为TOP1，整体来看上榜项目多为南京老项目住宅类成交量为主，“新面孔”仅有华侨城翡翠天域。主要原因是南京第一季度市场“断供”，多数项目延迟开盘，南京市场4月初才迎来真正的上市热潮。与1-2月相同的是，南京主城外的远郊盘入榜占比较高，主要是受南京主城客群外溢影响，近期热度上升的高淳板块或将成为南京下一个投资热点。

业内解读

中国网地产（南京）总经理：姚功

一季度榜单，与项目的出货量有很大的关系，一些不是榜单“常客”的项目或企业也出现了，并且排名还非常靠前，如华润、恒盛、佳兆业等，甚至连康利华府这样的项目，也出现在TOP20的榜单中。充分说明，2018年，有没有充足的货量，才是开发企业决胜的关键。

从开年的情况来看，政策层面依然没有松动的迹象，此时拼的更多的是开发企业的资金实力。由于去年的土拍政策催生了一批现房销售项目，导致今年出现部分区域房源短缺的状况，因此，能熬到开盘的，通常单盘的销售情况都不会太差。但形势依然不容乐观，二季度可能是最后一批限价盘出货，此后，不排除有个别项目或企业，采取变相降价的方式回笼资金。

楼市头条工作室主编：陈诚

从一季度的销售数据来看，一些传统的大牌房企，数据并不“华丽”，而个别冷门房企甚至冲上的榜单，让人比较意外！分析其缘由，南京楼市目前仍处于限价的“严控期”，开发商开盘的新项目，尤其是普通住宅项目销售难度，绝大部分不大。因此最终的销售数据，取决于开发商有无新货供应，而不少传统房企在整个一季度甚至都没有开过盘，“脱榜”也就在情理之中！从个盘销售数据来看，排名前列的楼盘，均是在一季度有过开盘，且供应量较大的项目。以华润国际社区为例，单次开盘供应房源超过了千套。由于现房销售的因素，南京楼市上半年的供应量，同比将会出现较大幅度的下滑。对于不少房企来说，今年的业绩能否完成，取决于手中的那些地块，下半年能否正常的入市销售！

新华报业网江苏房产频道主编：高宏年

新年的南京房地产新房市场在3月底迎来首轮爆发，楼市旺季顺延，榜单中三大看点值得关注。资源整合背景下高周转、广储备品牌房企依旧强势，合作操盘愈烈；一二手房倒挂、地王支撑、规划看好的区域项目崛起；热盘、刚需盘、品质改善盘占主导，此外，以酒店式公寓、别墅等产品为主的项目也占据一定比例。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任：孟祥远

1、一季度可能由于过年影响，属于销售淡季，而且整体推盘量也不是很大。所以，开盘的项目则登上榜单。

2、从榜单来看，房企10强占据了主力。

3、一季度、二季度很多福利盘、限价盘逐渐收官，毕竟限价房卖完了，后面就是高价地扎推入市的时候。等后面纯新盘上市后，接下来的榜单将会有一个大的调整，二、三季度的榜单将比较有看点。

4、从项目上的销售金额来看，表现较为均匀，并没有太大差距，城北、城南、河西、江北等板块均有项目上榜。整体上价格不高，属于高性价比的楼盘。

南京微博房产总经理：潘阳

从数据上看，2018年第一季度南京房企整体销售可圈可点，其中房企最高销售金额达到27亿元，多房企有望今年冲刺或者超越百亿销售额。但同时，一季度由于“两会”等原因，南京市场整体上市量近期才开始爆发，不少房企的销售数据没有完全体现。

此外，在南京限价这一大环境下，房企在还面临着调控持续、融资收紧、短期偿债压力增加等压力，不排除房企会加大供货力度，把全年的销售计划前移，力争加速项目去化，努力完成全年的销售目标。

中国房地产金融 江苏事业部主编：马乐乐

①一季度上榜楼盘基本以老盘续销为主，市场热度被控制、限价压顶、高价地暂难解套等因素，造成新盘上市寥寥，这也会造成后期集中上市的新盘之间竞争加剧。

②销量前20楼盘中，城北板块占据接近一半，这是因河西、城南等高价盘区域暂时出现空窗期造成。

③在全国销量排名前十的，在南京未必能进入前十。品牌房企之间的排名竞争日趋激烈，但只要深耕的开发企业都有机会。

中国新闻网 江苏房产事业部总经理、《哥们买房》创始人：尹晓波

①从房价上来看，今年南京的房价是一个“箱子价”，高不成低不就，很难有所突破。我们可以将房价设定两条平行线，往上走，限价的红线很难突破，涨幅限定；往下走，就目前市场而言，房价不会主动下跌。因此南京的房价就像被框在一个箱子里，很难突破。

②从买卖双方上，市场上的真实需求还是存在的，而且很旺盛，毕竟政府刚刚从人才政策上放了一道口子。我判断，今年南京楼市二季度，市场会短暂的出现供不应求的局面。

南京资深地产评论员、房掌柜南京公司总经理 尹霄飞

从第一季度榜单排行榜来看，南京楼市主要还是受到“双节”影响比较大，同时也反映出南京楼市去年年度和今年年初的楼市的状态，单盘的销售率对榜单的影响比较明显，比如恒盛金陵湾主要在于销售节点集中的释放期，因此上榜。

榜单中均以主流品牌开发商和央企为主，例如碧桂园、电建、华润置地等等；同时南京本土房企占有率不少，如银城也是榜上有名，整体第一季度榜单差距也并不明显。其中华润置地和碧桂园占据榜单金额和面积的首位，在南京市场领先明显。

南京房地产开发建设促进会秘书长、《辉哥说楼市》创始人:张辉

一季度房企和楼盘销售排名，推盘量在其中起到决定性作用。从一季度南京楼市的推盘销售情况来看，品牌楼盘都保持极高的去化率，开盘当天一般都能去化8成以上，不少项目基本日光，品牌楼盘击败不愁卖，只有新兴板块定价偏高的少数楼盘去化不理想。因此，一季度的排名先后，起决定性作用的就是看哪家楼盘有推盘量，推盘量大的，自然销售排名靠前，推盘量少或者没有加推的，或者可售的车位、商业、公寓都比较少的房企和楼盘，排名自然靠后。

易居克而瑞南京事业部总经理：赵静波

在南京楼市的更迭大戏中，一线和外来房企不断抢进南京市场，强势冲击下市场份额逐步扩大，而本土房企也面临前所未有的挑战，在这一轮新房市场和土地市场的对抗赛中，不少本土中小型房企开始边缘化，甚至退出舞台。而以弘阳、银城为代表的本土房企凭借对南京市场的高度熟悉和经验积累逆势实现了突围，在坚守住南京市场的同时在全国城市的布局覆盖稳固提升，业态在不断变化，产品营造也在不断提升,转型升级后的弘阳、银城在内本土房企正在朝着多元化领域发展。

关于数据口径：

统计时间：2018年1月1日-2018年3月31日，

统计口径：商品房（普通住宅+别墅+酒店式公寓+商办+车库其他）、南京市（含高淳溧水）

关于权益、流量榜单数据说明：

1、《房企销售权益排行榜》是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩，主要用于衡量房企的资金运用和投资布局水平。

2、《房企销售流量排行榜》是指房企操盘口径的销售业绩，主要衡量房企的项目操盘和管理能力，即将所有自己操盘项目的销售额加总计算出来的销售流量，进行排名（如果合作项目的控股方控股平均分配，项目销售金额全部计入控股方销售业绩）。