《家在996》是由中国网地产与中央人民广播电台-中国交通广播电台M996合作的房产栏目。中国网地产总经理张进、副总经理冯伟每周六以媒体专家身份做客《家在996》栏目，通过房产热门话题解读、专业购房租房知识解答，为听众答疑解惑。

本期《家在996》节目嘉宾是中国网地产常务副总经理冯伟，以及中国交通广播FM996《家在996》栏目主持人千里，中国交通广播FM996《家在996》栏目主持人庄园。本期节目对“2018年北京各区到底有多少保障房？”这一话题进行了深入探讨与解读，以下为节目详细内容。

千里：收音机前的各位听众朋友大家好，您现在锁定收听到的是FM99.6中国交通广播，此刻陪伴您的是《家在996》我是千里。

庄原：大家上午好，我是庄原。

千里：在今天下半段的选房指南针环节我们请到了一位老朋友做客直播间。

庄原：来自中国网地产频道的冯伟老师。

千里：冯伟老师打个招呼吧。

冯伟：听众朋友们好，主持人好。

千里：今天下半段我们还是跟大家聊一下有关于房产圈的问题。前两周我们一直探讨共有产权房的概念，这一周我们也基本上从这个角度出发，聊一下保障房。今天我们要关注的是哪一个点？

冯伟：今天我们聊一聊北京市2018年的保障房数量，还有申请的流程，还有申请条件。

千里：前两天有一个新闻，也是刚刚爆出来，不知道跟保障房的规划有没有联系，因为北京市政府出台了副中心和北三县统一规划的草案，这个保障房会不会说在通州地区，北京城市的副中心将来会有一些政策上的倾斜呢？

冯伟：保障房有大的层面的政策，比如说市统一的政策，相关的一些是根据各区域，各区县的不同有自己的相关政策。

千里：还是要根据市政府的规划，哪一个片区涌入人口多或者现实的情况调解。

庄原：各区的比例也不一样。

千里：目前我了解到的2018年北京市的住房保障指标，哪一个区县的保障房量最多？

冯伟：今年北京市将筹建总共的保障房在5万套，新建和筹集的一共5万套，这里面最多的应该是海淀，海淀是今年筹建保障房6000套，第二多的是丰台，丰台是5600套。我说这两个是城六区的，周边的你比如说大兴应该最多的，大兴今年计划筹建1.2万套。

千里：为什么这么多？

冯伟：可能是根据之前土地出让的比例有关系。

千里：本身这个区域面积又比较大。

冯伟：房山跟顺义大概各1万套。

千里：目前这5万套就分开了，照这么看，西城、朝阳都没有吗？

冯伟：有，东城今年竣工应该是在400套，西城竣工应该是1100套，朝阳是竣工1.1万套，这个包含了之前。今年又新筹建了3800套左右。海淀是今年新筹建6000套，18年竣工应该是在4300套，丰台筹建5600套。18年竣工3000套。

千里：说明上一期摇号中标的有一些人今年就能够入住了。

冯伟：是的。

千里：这个比例下面说到的保障性住房都包含什么呢？

冯伟：我们现在的保障性住房的保障原则按照几个，中低收入、低收入，保障的各不一样，有经济适用房，以前的两限房，现在的限价房，都归到共有产权房里面了。还有廉租房和公租房。

千里：这个各区在具体划分的比例当中是一样的吗？

冯伟：不一样，具体的各区肯定是根据自己以前既有的计划推进。

千里：我们还是拿海淀举例，今年的6000套房的保障指标，一部分是共有产权房，一部分是廉租房，再具体的去划分？

冯伟：是的，这个就跟我们现在保障的原则有关系，现在北京实行的保障性住房原则是统一申请，统一审核，审核通过并取得备案资格了以后纳入保障。按照一直在强调的租售并举的大原则，以租为主的分配政策，先通过公租房去给予保障，再有代售房源之后重新申请共有产权房。

千里：2016年之前，有一批自住房，相对来说也比较便宜，现在这批住户的产权转入到共有产权房的体系当中？

冯伟：对，之前的自住房现在都划拨到共有产权房里面统一管理了。

千里：但是他们的性质不变吗？

冯伟：性质都属于保障房性质，但是产权不一样了。还有一个可能后续的共有产权房的轮候的原则，比如说以前的产权是全部产权，享受的权益就是全部的产权权益。共有产权房以后，要根据比例，比如说30%或者50%产权权益，你只能享受自己的这部分。还有一个问题，共有产权房是在封闭的系统里面，继承或者转让受益人也需要有同样的资格，没有资格就没有办法继续使用或者购买共有产权房。

千里：现在很大一批人没有了解到自己原来摇号申请到的自住房现在已经归到共有产权的性质里面，他们也不能像以前那样自由交易了？

冯伟：是的。

千里：现在也在这个保证保障房的系统里面了。

庄原：他再卖这个产权和使用权都是百分之百的卖出去还是说？

冯伟：你比如说持有30%，你就卖这30%  。

庄原：要是百分之百呢？

冯伟：共有产权房没有。

庄原：不是共有产权房，就是以前的自住房？

千里：但凡申请自住的房，都不是百分之百的产权。

冯伟：现在都纳入到共有产权房里了。

千里：她的意思是当时申请的时候是不是百分之百产权的自住房。

冯伟：没有的，如果纳入到共有产权房，就是共有产权房的规则了。

千里：要是有的话，就不是自住房了，最好80%的比例，那时候相对还是比较高的，现在基本上共有产权房都是50%，差了30%其实很多。

冯伟：其实共有产权房就是解决住的问题，解决住的问题，有的人的想法就是，产权越少越好，我个人的支出也越少。

千里：但凡是生活压力比较大的人，我又没有指望将来把这个房子卖出去是自住，你就让我掏10%的产权，90%都是政府的都没有关系，我掏钱少，让我住就可以了。

冯伟：对，等到具备购买商品房的条件之后，跳出保障系统，再选择改善性的住房。

千里：将来会不会有可能共有产权房个人和政府的“持股”比例会变化？如果有变化会根据什么样的条件变化？是占比一方越来越大还是怎么样？

冯伟：现在30%、50%为主，可能根据政府当初出让土地的时候已经约定好的一些规则，你比如说既有的你买了30%的产权以后，你就一直会执行这个标准，不会说以后会在去你进我退的变化，不会有的。

千里：就是在买完之后不会变，我的意思是共有产权房的比例开始就调整一下比例，这个可能也跟以后的房地产政策变化有关系。

冯伟：基本上不会变，因为土地出让的时候就已经约定好了。

千里：前几天一位听众在微信公众号后台留言，进行保障房申请的时候，申请人需要准备哪些材料，申请流程又有什么？

冯伟：刚才说的材料的问题，北京市第一个要先有北京市保障性住房的申请家庭情况的核定表，在住建委网站上都可以下载，另外一个身份证、户口本，还有申请家庭的资产和租房情况，相关的说明资料。

流程分八个，第一个是先申请，要到居住地的街道办事处或者乡镇政府，住房保障管理部门提出申请。第二个是初审，也是街道或者乡镇的住房保障部门对申请家庭的收入、资产、人口，住房情况进行核实，要有入户调查和公示。

庄原：这个过程很慢吗？

冯伟：不一样，如果你提供的材料和条件非常全，就非常快。

千里：核实起来容易就快。

冯伟：对，第三步就是复审，要到区一级的住房管理部门对申请子进行复核，还有一个公示。第四个流程就是备案，到市级的住房保障部门去了，然后对申请资料进行复核和备案。第五个就是编制方案，就到了产权单位所在区的管理部门监督指导下编制，就是配租配售的方案，比如说产权单位有多少房源，这个要在区政府的网站上公布，配租配售的方案。然后公布名单，区住房保障部门根据意向登记的家庭备案时间顺序，按照房源和家庭数量的一定比例，参加摇号入围的家庭名单，对入围家庭，人口，收入、资产进行复核。第七个就是摇号，区房管部门组织公开摇号，确定选房的顺序，公布摇号的顺序和结果。第八就是签订合同了。

庄原：摇号的周期是什么样的？

冯伟：摇号的周期是根据之前的配售方案出来以后，把相应的入围的名单公布以后然后再做摇号。

千里：其实也要看所在区配比是什么样的，号多不多，要是号不多，基本上一轮就没有了，比如说东城就600套房子，申请的好几千人，一期就摇完了。

冯伟：对，要根据房屋的竣工情况，可能前期的工作都准备好了，等项目竣工之后下一步可以具体实施。

千里：这个要根据具体的情况来看，还有很多的实际情况，摇完一轮600个号，300个人买了，另外300个人买不了这个房，这300个号又出来了，还得接着摇。

冯伟：上次海淀的项目，就是摇号公布以后三天时间，签订合同，之前也出现过钱没有准备够，没有办法买。

千里：我们说这样一个周期，从开始准备资料到最后复核摇号，结果公布，一般来说时间大概多久？

冯伟：我身边的人有的一年，从刚开始申请，有的也有两年的。各区不一样。

千里：总而言之，“进决赛”也需要九个月到一年时间。等待的周期也很长。

冯伟：这两年的房源相对来说比之前多，以前可能更长，两三年轮候都很正常。

千里：土地供给也没有那么多。

冯伟：对，但是轮候的过程中也有政府的保障措施  ，比如说现在没有配售房源的可以申请公租房，在公租房过渡，有的需要特别保障的家庭，还可以申请住房补贴，租金的补贴。

庄原：你说现在摇号这么费劲，要做这么多的准备，如果这些准备做完了，号没有摇上是多么悲痛的事情。

冯伟：其实不难，因为我们买房的时候也是很复杂的购买的流程。

千里：无非就是多了一个申请的环节。

庄原：而且现在就算是初期的阶段，摇号能中上的比例还是比较大的吧。

冯伟：不一样，每个项目都不一样，有的项目可能区位比较好，项目申请的人就多。

千里：还有这样的，有的人不是申请一个项目，我符合这个资质以后，这个区18个项目摇中哪一个算哪个。

庄原：可以这么申请吗？

冯伟：现在看来是可以的。

千里：比如说海淀6000套房，一共十个盘，我十个盘都去申请，但是只要中一个，那几个就不能再申请了。但是这样一下就大大增加了摇中的比例。十个楼盘都需要摇号，这样相对来说有叠加。

冯伟：其实还到不了摇号环节，申请的时候我们就选定了一个项目。

庄原：要不然这个区有十个楼盘，我还要再了解其他楼盘的情况，再挨个摇号，这样几率肯定是更大一些。现在保障房越来越多了，对于正常的商品房价格有什么影响？

冯伟：我觉得大的层面来说，可能会有一些平抑房价的作用。

千里：但是对于开发商想的问题就是这些人就是买不起商品房的人，对商品房的冲击不会有特别大的影响。

冯伟：刚需层面可能会有一些影响，改变了开发商作为单一供给的现象。政府也去大量的供应刚需房源。在改善性需求里面，可能没有太大的影响。但是大的层面来讲，或者长期来看，对平抑房价还是有一定的作用的。

千里：所以说保障房涌入市场并不是说为了和商品房竞争房价，因为面向的主要的消费群体也不是那些需要改善性住房或者完全有支付能力购买商品房的人群。保障性住房是为了让每个人都有所居，提供一个居住的场所。

冯伟：对，主要是针对最低收入家庭，低收入家庭，还有中低收入家庭，这个区间做保障。

千里：今天节目当中我们请到了来自中国网地产频道的老朋友冯伟老师跟大家聊聊保障性住房的问题，如果大家在最后的这七八分钟时间有关于保障性住房问题，都可以咨询提问，微信公众账号“中国交通广播”以及“倾听直播间”等待着大家的互动。

谈到保障性住房，我们就说各区自己调的租或者售的比例，现在大概有没有一个衡量的平均值？

冯伟：还真没有。保障的不一样，比如说东城、西城现在正在疏解人口，可能保障房的数量就比较少。相对来说公租房可能会多一些，然后其他的产权房可能就少一些。所以可能各区的情况不一样，比例也不一样。

庄原：保障房，共有产权房可以出租出去吗？

冯伟：可以的，但是你享受的是出租的权益，也只是你收益的30%或者50%。

千里：谁监管呢啊，我就租出去了，谁知道呢。

冯伟：因为你要跟政府的代持机构一块达成共识了以后才可以出租，产权不是你个人的，所以你也不能个人出租。

千里：按理说是这样的，但是会有人监管吗？

冯伟：肯定会有的。

庄原：就是说收回来的租金也是一半一半分的？

冯伟：对，按照比例分。

千里：将来健全这块的体制，为了防止你滥竽充数，用低价购买共有产权房，再享受出租的权益。

冯伟：现在这个审核是比较严的，肯定你是在保障范围内才可以。你有特殊的情况需要出租的，可能就有这个情况。

庄原：现在还没有涉及到出租的问题，因为第一批人可能还没有住进去呢。

冯伟：有入住的，但是基本上还是以住为主。

庄原：倾听直播间孔惠敏问了一个，咨询一下老师，14年签约的自住房，17年出共有产权政策的时候说是新房新办法，老房老办法，现在改了，他们这批已经归到共有产权房了？

冯伟：有一个时间线，我记不太清楚了，就是那个时间点之前的就按照之前的政策走，那个时间点之后的全部纳入到共有产权房里面。

千里：老房子老办法，他还是自住商品房。那有什么区别？

冯伟：自住商品房还是商品房，核心还是商品房。

千里：可以在池子外流通。我记得他们说，比如你产权70%，你补交30%的税就可以了，是这样的。

庄原：是交30%的税？

千里：是的。

冯伟：还是商品房的逻辑，现在这个就是保障房的逻辑了。

千里：相对来说就是价格可能不受这样的共有产权房的价格体系的制约，包括售卖不受制约。

冯伟：其实各有利弊，你比如说自住房的价格，当时有一个限定的价格，比共有产权房的价格上有一些贵一些。但是还是商品房，我们是用政府给我们保障的权益合理或者低价买了商品房。

千里：今天我们跟冯伟老师聊了一下关于保障性住房，今天的节目到这里也要结束了，非常感谢冯伟老师做客直播间，每周六的九点的《家在996》下半段时间都是我们和中国网地产频道强强合作，一起跟大家解读近期房地产的热点话题。

庄原：今天的时间不太够用了，如果有什么问题可以留在下周六，也是家在996的下半时段。

千里：BH也问了一个问题，说我现在在朝阳已经审核通过的，就等房源进行登记了，租金补贴是什么，能给详细解释一下吗，今天节目当中估计跟大家解释不完了，建议大家登录中国网地产频道，上面有详细的解释。