【家在996】2018年,是刚需还是刚改的春天?

来源:中国网地产 2018-03-26 16:19:59

《家在996》是由中国网地产与中央人民广播电台-中国交通广播电台M996合作的房产栏目。中国网地产总经理张进、副总经理冯伟每周六以媒体专家身份做客《家在996》栏目,通过房产热门话题解读、专业购房租房知识解答,为听众答疑解惑。


本期《家在996》节目嘉宾是中国网地产总经理张进,以及中国交通广播FM996《家在996》栏目主持人千里,中国交通广播FM996《家在996》栏目主持人庄园。本期节目对“2018年,是刚需还是刚改的春天”这一话题进行了深入探讨与解读,以下为节目详细内容。


千里:收音机前的各位朋友,欢迎回到节目当中,您现在收听的依然是MF99.6中国交通广播,现在陪伴您的是《家在996》我是千里。


庄原:大家好,我是庄原。


千里:本期来《家在996》节目做客的是中国网地产总经理张进,张进老师跟听众朋友打个招呼。


张进:主持人好,听众朋友们大家好。


千里:我们一起关注一下今年的一些比较热点的话题,尤其是房产市场。首先问一下进总,一到春天,基本上是各房地产商以及各地区市场复苏或者发力的阶段,最近我看各地方的房地产市场都有所变化,包括北京。


张进:是的,每一年的春暖花开的时候,基本上是开发企业在制定全年的销售计划,包括总结上一年销售进程,处于这样的阶段。市场经历了传统的春节假期,可能在假期结束以后,整个市场热度也会有逐步的复苏的过程。很多开发商在第一季度为了追求上半年的量,推量也会比往常大一些。这个是基本上每一年新春伊始的时候比较明显的态势。


千里:最近一段时间我比较关注一个问题,各地现在针对落户还有房产政策有一些变化,尤其是对于人才的引进,其实北京刚刚推出了一个关于人才引进的新闻,不知道进总关注没有。包括西安和南京对于落户的政策都有改进,西安是全国的大学生,只要有身份证和毕业证都能直接落户,其实落户和买房紧密相关。进总有没有关注到这一块?


张进:关于整个落户这块,可能还是各地区根据自身区域发展特性,从吸引人才的角度出发做的一些相应的引导政策。 像北京关于金融方面的人才,今年可能会有一些特殊的政策,因为也会随着整个区域经济的发展,包括对未来经济的追求方向,根据这个不同选择一些人员引入的政策。在人员引入方面肯定还有一些后续配套支持的政策,住是一个基本需求。


所以从年初的一些人才引入的政策也可以看到,未来很长一段时间,刚需市场需求量还会逐渐的增加。


千里:所以这块对于将来的北京,住房供给肯定还有更多的变化,公租房也好,共有产权房也好,这方面会不会有政策的扶持?


张进:这个一定会有的,因为在整个大的供给侧改革方面的延伸,很多政策也会逐渐的落地。今年整个供应量也会比往年有一个比较大的增加。在整个供应量变化的背景下,可能对于刚需这块的购房人群帮助很大,因为刚需要解决基本的居住属性的问题,是真实存在的。配合人才引进的机制和需求的释放。今年我认为刚需的住宅供应量会比以往显著的增加。


庄原:是不是意味着针对刚需族购房的条件或者需求更容易一些?


张进:首先刚需的用户,比如说因为新到的一个发展中的大城市,或者新大学毕业,有这样的一个需求的人群。但是刚需首先对价格的敏感度要比其他的客群明显很多,价格一定是首要关注的点,因为毕竟大学刚毕业,刚踏入社会,整个收入稳定性,包括从学校到工作的角色的转变,都需要比较漫长的过程。但是在这个过程中,租售并举大的政策背景下,可能选择利用租赁的方式解决一个基本的住的问题,后续根据一些逐步的适应工作的节奏,逐步的适应社会的节奏,逐步的后续有一些住房需求的变化。


千里:随着工作的变化,储备资金的变化,从假刚需真刚需转变,假刚需是需要房子,但是只能租,真刚需是有实力买房子,而且必须要买了,这是真刚需。


张进:在刚需这块首付这个问题相对来说还是有一些解决的办法,但是为什么大多数人没有在这个时间去选择买房,可能还是根据后续月供的情况,根据自身的收入条件和自身的收入水平的变化和预期,选择一个对他自身而言相对比较适中的房源。


庄原:像咱们上周说的贷款的问题,不能说首付交了就完了,月供每个月压力很大。


千里:北京25年的贷款年限,北京的平均房价六万多,以六万为分界点,你买一个80平米,480完,依照目前的贷款比例最低首付35%,贷65%,那就是300万左右,25年。


张进:现在基本都是组合贷,把公积金的用了之后再补充一些商业贷款。


千里:一年本金十多万,再算利息,最平常的贷款之后,一个月的还款压力在一万多。


庄原:压力很大,还需要正常生活呢,我突然想到一个问题,公积金国管和市属的有什么区别?我记得之前说跟收入证明有关系?如果是市属的就不需要证明。


张进:因为你毕竟还是在北京市内买房子,他可能还是在系统上有一些差别,但是这个东西跟实际使用没有什么关系。


千里:实际使用,16年的后半截,市属和国管的都贷不出钱,第一是没钱,还有一个是都是排长队,还有一个很实际的问题卖方等不了你的公积金贷款下来,黄花菜都凉了。


张进:对,但是在去年的下半年后半程,整个公积金贷款速度有一个调整,现在还是比较快的,而且今年的成交量萎缩的大背景下,也没有那么多的客户选择贷款的行为,所以整个速度比往年快很多。


千里:公积金的问题就不探讨了,买房的人少了,排队的人少了,用公积金的人也少了。但是说到现在的购房大军,整个房地产市场上买房的有几类人群?


张进:现在主要三类,刚需的,刚改的和改善的。


千里:什么是刚改?


张进:比如说你结婚了生了一个宝宝,可能你就住不下了,到这种情况下,你本身是有房产的,在生活中你是已经出了一个新的生活需求,在这样的刚性的背景下,你不再换一个大一点的,可能居住上会有一个很大的影响。这批客群主要是刚改客群。


庄原:和改善还不一样?


张进:改善毕竟属于向舒适性转换的过程,可改可不改,但是刚改还是有一定的需求。通常的刚需买一个小户型,一两个人住相对来说比较方便,负担的生活成本也很低,压力也小。在后续的结婚生子以后,对这方面的需求会有显著的变化,人口增加了,以前我一居室,现在最少是两居室了。


庄原:现在生孩子不仅仅是孩子的问题,还有照顾孩子,父母住哪,月嫂住哪都是问题。


千里:目前我们还是说北京,不管是317还是930政策下,各种叠加,现在对于刚需或者刚改族,买房是不是很好的时机?


张进:还是看需求,从317的限购政策,包括一系列房地产政策的陆续出台,对于整个房地产市场层面有一个比较大的变化。在整个供应量水平,包括供应的形式都有了一个新的延伸。


在这样的大背景下,对于真正的刚需客户来说,还是一个比较好的政策导向。因为房价有一定的限制,包括整个新的供地的形式,共有产权房,限竞房一系列政策的出台,更让这批刚需客有了买房的可能。


对于整个的政策出台以后,因为已经限制炒的这个事情了,在某种程度上讲,对于刚改的客户也是一个利好消息,因为从政策出台,整体应该有一年了,在这个过程中,北京的市场上二手房的量大家已经缩了一半,无论是新房还是二手房。因为是北京大的行政区域,整体的均价根据研究机构的数据报告,降幅在15%到20%之间,当然了,可能近郊背的指数多一些,但是真正的核心区,包括有学区概念的,相对来说降幅不是很大。


18年这个趋势还是会有一定的延续,包括整体的价格,缩量到了一定程度以后,引发价格的变化,价格有适度的下调,量会有一定的补足。


从大的趋势来讲,第一刚需的选择更多,第二,刚改在这个范围内,可选的新房和二手房也比以前量大很多,无论是对于刚需还是刚改的客户,建议大家都可以重点关注一下。


庄原:对于刚需和刚改的人群来说,到底什么样的类型房子更值得关注,现在类型特别多,共有产权房,还有限竞房。


千里:刚改不能参合共有产权房。


张进:现在还是紧着需求为主,无论是工作动线还是生活动线,作为刚需首次置业来讲,不可能把所有的时间都放在路上,你在南城上班非跑北六环外买一个房子,不现实。在整个区的供应也比较丰富,在这个区域里面,大家要多关注跟自己的生活半径更相近的房源。


对于刚改的需求,周边的二手房,包括一些核心区域的限竞房都是可以重点关注的。因为毕竟二手房的成交量有很大幅度的下跌,网上报价基本下调5%,可谈空间和付款周期比原来都宽松很多,这样的大背景下,根据自己的实际需求,包括生活的便利程度,工作的便利程度,可能会做相应的选择。


总体上来说,还是根据自己的需求变化做一个导向。


今年你能够选择的范围比原来大很多。


千里:对于刚改一族,什么样的房子是需求量比较大的,肯定不是新房,因为刚改就是刻不容缓,我马上要换房,新房的交房周期最少半年或者一年以上。


张进:对,基本上买到房到拿到手一年到一年半。


千里:刚改二手房来的更快一些。


张进:而且大家还有一个居住习惯的问题,特别是对于刚改客户,你本身已经固定的区域形成了一个生活圈,朋友圈,形成了一个习惯消费的固定范围。比如说你理发,去超市买东西,逛商场,有了孩子以后,整个儿童需求的动线,相对都比较固定了,你可能选择的范围就比较窄了,大家都有一个习惯,在一个地区住的时间长了,你说在紫竹桥住搬到东边去也很难。


千里:我们一块看倾听直播间,有一个问题,环京新盘,分期付款,三年后网签,靠谱吗?


张进:我先解释一下网签的过程,如果开发商已经获得了现在所谓的五证,你就可以做网签这个事情。因为现在整个的销售过程中,环京一些楼盘采取开发商给你贷款,让你分期的方式,因为在银行贷款困难一些,不符合政策。只有网签了还受到国家相应的保护,如果没有网签,只有纸版合同,还是有一定的风险存在的。


千里:我说一个问题,现在玩这个已经到了生涯末期了,最多的时候是16年的时候,大面积的炒房团涌进北三县,为什么这么做,公积金贷款当时没有,商业贷款限区域,银行没有那么多钱,开发商自己把钱拿过来,你买房找我贷款,有的时候开发商什么证都没有,直接卖你,签一个合同,分期付款,然后我给你转,房子肯定卖给你,从那时候到现在已经有很多的购房业主到现在有没有进行网签。


张进:千里刚才讲的问题,在近郊的项目里面比较常见,也建议刚才这位朋友和其他的朋友在安全性方面有一个比较深刻的感觉。你买房网签是一个比较重要的方式和手段,如果没有进行这个,你的利益未必得到足够的保障。


千里:所以购房的时候大家一定要注意。你买的楼盘到底有没有那么多证,能不能如期交房,这些都是小事,重要的还是买房要看证,要房要的就是产权证。


庄原:所以买房的时候还是选择比较靠谱的大一点的地产商,非常重要。


千里:大楼盘,大开发商和本区域的开发商差别是特别大的。


张进:整个的开发的实力包括软实力,后期的服务配套都有一系列的关联,大家还是买一些尽量大一点的开发商,无论是品质还是什么,都比较安全。


千里:大家平时在市区溜达,闲逛的时候,路边举牌,天安门正南30分钟直达,首付10万,多么诱惑的词都写在纸版上的时候,您尽量放松心态。都是惯用的计量和套路。您觉得挺便宜,我买一套吧,实际上你回头想一个问题,买了房子800年不去住一次,加上限购政策,没有什么实际的投资必要和需求。


张进:走过最长的路就是套路。


千里:全国来讲套路最深的就是房地产行业,尤其是硬广宣传和围档上的词。


张进:这个我给房地产开发商正名,正常的大开发商夸大宣传方面还是比较规范的,但是一些中小开发商,或者土地证照不齐全的时候,为了回笼现金有一些比较夸大的想法,大家还是要擦亮双眼。


庄原:我作为卖房子的人贷款给你,你买我的房子,到现在还没有解决问题,这个太可怕了。


千里:很多这样的,最大的坑就是开发商资金链断了,这个更难受。我举一个最简单的例子,廊坊去年有很多的楼盘开发商跑路,再有人接手接着卖,有很多的问题需要基础。16年,17年,房地产市场火的时候,全国很多资金链断裂的地块或者房地产项目,大家要擦亮眼睛,不要选择。


张进:一定选择一个品牌过硬的开发企业,因为现在大家获知信息的渠道很多,不要轻信小广告的过度宣传。


千里:而且这两年建筑商转成开发商也很多,开搅拌站的都变成开发商了。


张进:地方很多,原来的搅拌站有一块地,根据土地变性或者其他的手段变成开发商了,但是他并不具备开发的能力和成本管控。


千里:建筑商改开发商各地非常多,这里面的水特别深。以后慢慢讲,马钢问了一个问题,外地县城的房价能聊吗,老家山东的。我们是聊房价还是增长需求?


张进:两块都简单的说一下,第一个是房价,房价一定是跟供需关系来的,你的所谓的县城有没有人口的净流入,有没有很多人支撑房价的上涨,这是很重要的观点。第二个,所谓的区域,现在有一些区域有一些产业的导入,包括新城市的概念,也可以重点关注。


千里:山东哪个城市有这样的新概念?


张进:威海和青岛都有。


千里:威海那个什么都是鬼城了,都看不到人住。一些炒地块,炒养生的没有概念了。城市概念的融入和产业的融入,最简单的例子,崇礼因为冬奥会,房价上涨的很快,自然资源也很好,如果你的县城衡量一下有这样的概念的延伸。真的概念,不是假的,那有可能。


今天的家在996和中国网地产频道的进总又聊了一下房产的话题。我们明天再见。


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【家在996】2018年,是刚需还是刚改的春天?
来源:中国网地产2018-03-26 16:19:59
对于刚需族或刚改族来说,2018年买房是不是好时机还要看各自的需求,317限购等一系列房地产政策的出台,提高了大家买房的可能性。从大的趋势来讲,刚需的选择更多,刚改在这个范围内,可选的新房和二手房也比以前的量大很多。
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