2月北京新房网签创新低 共有产权房唱主角

来源:中国网地产 2018-03-05 13:24:03

据我爱我家集团市场研究院数据统计,2018年2月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1162套,环比1月下降34.4%,同比2017年2月下降57.4%,创下历史新低。

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1162套网签量中,568套为共有产权房,占48.9%,是2017年以来成交占比最高的月份;103套为别墅,占8.9%,是2017年以来成交占比最低的月份;其它新建商品住宅共网签491套,占42.3%,这一比例同样是2017年以来成交占比最低的月份。可见,共有产权房是支撑2月北京新房市场交易量的主力。

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从项目成交量上也可以看出这一点。2月北京网签量排在前五的新房项目分别是天润和丽嘉苑、金隅大成金成雅苑、京投发展璟悦府、金隅金玉府和领秀慧谷,其中排在前两位的天润和丽嘉苑、金隅大成金成雅苑成交的都是共有产权房,二者的网签量分别为293套、275套,远远超过其它最高不足40套网签量的项目。

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天润和丽嘉苑项目是由2016年6月2日成交的延庆新城05街区05-043地块开发而来,根据当初的公告文件,该宗土地配建建筑面积20000平方米的“自住型商品住房”,销售限价为14000元/平方米。金隅大成金成雅苑则是2015年10月23日成交的顺义区后沙峪镇后沙峪村SY-0019-076 R2二类居住用地、SY-0019-079 A51医院用地开发而来,该宗土地配建建筑规模46900平方米的“自住型商品住房”,房屋销售限价为19000元/平方米。如今,这些自住型商品住房都转为了共有产权房。

在两个共有产权房项目的带动下,延庆区和顺义区成为了2月北京新房市场成交量最多的两个区县,二者成交量各占全市27%,接下来依次是昌平、丰台、密云等区,但占比最多7%,东城区和西城区则分别以1套和3套的网签量垫底。

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由于共有产权项目住宅多是满足中低收入家庭置业需求的中小户型住宅,在共有产权房占据近半交易的情况下,2月北京新房市场的户型结构、面积结构、价格结构也在向中小户型、低价位偏移。

户型上,2月份成交的新建商品房中,一居室、两居室、三居室、四居室及以上的户型占比依次为8.3%、47.8%、29.9%和14.0%,其中一居室、四室及以上的占比分别环比1月下降1.8%、4.4%,两居室、三居室的占比分别环比1月增加2.7%、3.6%,两居室47.8%的占比也是2017年以来的最高值。  

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与此同时,60-90平米住宅的成交占比也创下了2017年以来的新高。2月北京新房交易中60平米以下、60~90平米、90~144平米、144~200平米、200平米以上的占比分别为5.9%、48.1%、28.5%、7.7%、9.7%,环比1月的增减幅度依次为-1.2%、6.3% 、-1.7%、-3.5%、0.0%,其中60~90平米的占比最大,将近一半,增幅也最大,达6.3个百分点。

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价格方面,在两个中低价位的共有产权房项目的带动下,2月新房成交均价在3万元/平米以下的新房占比环比2月扩大了3.3个百分点,占到了59.3%,这也是去年6月以来的占比最高的月份。均价3-5万、5-8万的占比为10.2%、24.6%,分别环比1月下降3.0%、2.8%,均价8-10万、10万以上的占比则分别小幅增加1.1%、1.4%,但2月北京新房的项目最高均价仅为首开国风尚樾的127199元/平米,远低于过往部分项目超过15万每平米的高价。

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供应方面,2月北京有新建商品住宅(不含保障房)供应的项目共11个,共新增2037套房源,供应面积为233922.54平米,其中新增最多的分别是石景山区“中海寰宇天下”的710套、通州区“k2十里春风”的660套、昌平区“京投发展公园悦府”的216套和丰台区“天恒金融街公园懿府”的120套,其它项目新增量都在100套以下。

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我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,新房整体市场规模的日渐缩小,国家的从严调控,春节7天长假,以及2月份工作日减少等因素共同促成了2月北京新房网签量历史新低的出现。

正是在这样的市场和政策背景下,由国家政策主导、市场参与的共有产权房成为了北京新房市场的重要组成部分,并在普通住宅、别墅等商品住宅进入低谷时成为了解决新房市场需求的重要替代品。2月成交的两个共有产权房项目还是2017年以前供应的自住房项目,而在2017年,国家已经大幅增加了共有产权房用地的供应,随着这些项目的入市,未来共有产权房将在北京新房市场上占到更加重要的地位。

除了共有产权房,在北京的五年供地计划中,商品住房的供地也大幅增加,五年里北京将保障150万套住房建设需求,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套。因此,2018年及之后的几年里,北京新房市场的交易量有望走出低谷。当然,在国家打击炒房、去杠杆的整体战略下,新房市场从供应到成交都将以中小户型、满足刚需为主,剔除投资投机属性,回归居住属性,进入一个稳定健康的发展阶段。


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