近日，天津一家房产中介开始试水中介服务费由买卖双方共同分担，中介费率从2%提高到2.5%，所涨的0.5%由卖方承担。这次试水，无疑将矛盾重重的中介服务收费方式再次推到风口浪尖。

二手房中介服务费一直以来默认为买方全部承担，但实际上卖方也享受到了中介提供的服务。房主卖房成本为零，购房者却要承担2%~3%的中介服务费，还有上千元的贷款办理费，对于刚需一族来说，算下来也是一笔不小的费用。

目前，成都“摇号”政策让不少刚需购房者望而却步，纷纷转向二手房市场。那么问题来了，如何才能跳过中介，和买主直接达成交易协议？又该如何完成传闻中复杂繁琐的二手房交易流程？

以商业贷款按揭买房为例，总体而言，二手房交易可分为四个大环节，分别是，选房验房、网签付首付、房贷申请、产权过户。

 NO.1 选房验房 （难易程度★★★）

对于有购房需求的刚需一族来说，除了中介，寻找房源的渠道还有很多。身边的房东、天天在小区里跳广场舞的阿姨们，都可以成为你的信息来源。当然，曾经的同学、要好的朋友、现在的同事，他们的力量也不能轻易忽略。

此外，互联网时代大部分年轻人更喜欢在网上寻找房源。

那么，网上看到的房子留下的大多是中介的电话，我们该如何跨过中介直接联系房主？

对于某些处于出租状态的房源，你可以直接去向租户询问，若是该房源处于无人居住状态，可以向小区物业询问，至于能否问到，就需要靠个人斗智斗勇了！

当锁定房源，并成功联系到房主以后，可直接与其达成基本的买卖意愿，并根据市场价格协商成交金额。

接下来的第一步很重要，需要查验房本。

实施起来比较简单，让房主带上房屋所有权证原件，身份证，到房管局大厅查验房产证明，主要查看房屋是否违章或待迁，该房源有无抵押等。

操作虽然简单，但假如遇到不愿意配合的房主又该怎么办呢？

遇到这种情况，可以让房主提供产权证号、 房屋土地编号（一般房产证上会有标注），通过线上方式进行查询。

关于房源的抵押状态，无抵押最好，假如该房源呈现抵押状态又该怎么办呢？

一般情况下，大部分人是在按揭贷款时期进行房屋交易，房屋都是抵押给银行的。在进行交易之前，卖方需要准备好资金到银行提交提前还贷的申请，还清贷款之后携带房产证、他项权利证、注销抵押登记申请书以及身份证到房管局办理房屋注销抵押。

卖方提前还贷需要准备充足的资金，资金来源往往有四种。

第一种卖方自筹；第二种买方先行垫付；第三种通过银行办理转按揭；第四种通过第三方垫资。对于购房者来说如果接受第二种方法需要承担较大的风险，需谨慎。

NO.2 网签付首付 （难易程度：★★）

房子没有什么大问题以后，便可以和房主协议网签，网签是正式的合同签约，需要买卖双方持房屋所有权证和身份证件，一起到房管局存量房交易自助服务终端机上进行。

多数情况需要排队，登录该系统后，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容，并填写《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》。填写完后由买卖双方自行设置合同密码。

走完程序以后买卖双方有补充的内容可以自己附加在打印文件后面，这部分内容需提前准备好，到时候直接签字。

这一步完成之后意味着你们的交易正式开始，假如签完合同，卖方临时加价或者不卖了又该怎么办？

因此，在网签前，买卖双方要约定好交易过程中的各类细节，包括谈好的价格，违约金等，并且找公证处进行公证，以免出现问题责任划分不清导致的纠纷。

成功网签后，接下来自行成交的首付款应该如何交付？

这个需要买卖双方进行协商，直接划入房主账号，手写收据是最简单直接却也是最没有保障的方式。

想要较高的安全性，可以找相关银行进行资金账户监管，买方可以将约定首付款转入该银行开户账户，当全部购房手续办理完成后，这笔钱才能转入卖方银行账户内。

NO.3 房贷申请（难易程度：★★★★）

房子网签完成后就要申请房贷了。买房双方需要准备好相关资料一起到选定贷款银行签署《银行贷款合同》。

买方：

①身份证：原件及正反面复印件（4份）

②户口本：首页及个人所在页原件及复印件（1份）

③婚姻证明材料：结婚证/离婚证/单身证明原件及复印件（1份）

④收入证明：收入要求覆盖所有负债的月还款的2倍以上（1份）

⑤银行流水：近6个月的银行流水（1份）

⑥购房合同及附件复印件（1份）

⑦首付款收据或收条原件及复印件，配pos单或转账凭证（1份）

卖方：

①产权所有人二代身份证复印件（正反面）（1份）

②卖方夫妻双方户口本、结婚证（1份）

③拟交易房产证复印件

④配偶、共有人同意出售证明

买卖双方资料提交后，银行将对双方送交资料的真实性、合法性、合规性及供款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方。

大部分银行，会安排评估公司对交易房屋进行现场评估，最终以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

从申请到最终放贷成功，中间通常需要40个工作日左右。

NO.4 产权过户（难易程度：★★）

银行批贷之后，即可到房管局办理过户，缴税手续，需要买卖双方以及银行工作人员到场，这个环节同样需要携带相关材料。

卖方：

1、身份证(外地户口需暂住证)

2、结婚证/离婚证/单身证明原件

3、房产证

4、网签的房屋买卖协议

5、税费缴纳证明。

买方

1、身份证明(外地户口需暂住证)

2、结婚证/离婚证/单身证明原件

3、外地户口需提供两年社保缴纳证明

4、网签的房屋买卖协议

5、税费缴纳证明

经过审批之后，便可领取不动产证以及他项权证。产权人本人携带收件回执以及身份证取房地产权证，银行工作人员取抵押证，即他项权证。银行拿到他项权证之后，会在5-10个工作日内给卖家放款，具体时间咨询贷款银行。

房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人到贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。

借款合同生效，资金划入买方的指定帐户，然后买方将贷款和首期款一并转交给房主。

与此同时，买方可同步办理物业交割，也就是交房了。注意在办理物业交割时，卖房者要结清水电煤、有线电视、宽带、电话、供热、物业等费用。至此，整个二手房交易手续才算完成。

买二手房的流程看起来复杂，如果没有经验，肯定会手忙脚乱，但是当理清楚各个环节之后，整体而言还是比较简单。执行起来比较困难的环节主要在直接联系房主，以及贷款方面，需要花费不少心思与精力，当然还有3~4个月的时间。

然而，花费点时间和精力、多咨询、多跑跑腿，省下来的却是真金白银！以200万总价的二手房为例，避开中介，你至少可以省下4万的费用，4万元在成都可以做什么呢？