丰台依旧是豪宅主战场 核心区仍要比真功夫

来源:北京青年报 2018-02-01 10:51:42

原标题:丰台依旧是豪宅主战场  

1月30日,北京土地市场上,丰台区又一住宅地块因无人报名最终流标。这是继丰台区花乡白盆窑村两宗共有产权住宅地块后,2018年第三宗流拍的地块。而丰台另一块成交的土地溢价率也仅4.8%。2018年开年的遇冷与丰台土地近几年在土地市场的表现截然不同,房企难道不“爱”丰台了吗?而且,据各方消息透露,丰台曾经的地王们都计划在今年入市销售,土地市场的转冷是否会对这些项目的销售节奏和价格产生影响?业内人士称,流标的土地主要与土地本身的性质和开发商近期资金情况有关,对已出让的地块销售影响不大。另外,限价前出让的住宅土地在目前的市场上,在产品开发上具有优势和稀缺性,面向的客群与近期出让的土地也完全不同,未来丰台楼市会形成多级的供应结构,一些核心地段依旧是豪宅的主战场。  

丰台三块住宅土地接连流拍 开发商拿地开始精打细算  

2018年土地市场的开年大戏,与过去几年迥然不同。  

1月25日,两块共有产权地块无企业报价而最终流标;1月30日,一住宅用地也因无企业参与报价而最终流拍。无独有偶,这三宗地块都位于近几年土地市场竞争极为激烈的丰台区。  

在流拍的白盆窑共有产权地块不远处,是刷新过北京总价地王纪录的白盆窑地块。2015年,华润首开平安联合体历经53轮的竞拍,打败了众多的竞争者,以86.25亿元拿下该地块,地块上诞生的首开华润城项目,2017年全年实现网签销售额33.47亿元,位列北京商品房网签排行榜第六名。  

曾经开发商下血本争抢的区域,为何如今却接二连三的流拍?是因为开发商不再看好这个区域了么?对此,业内人士都给出了否定的答案,这三宗地块的流拍,主要还是源于地块本身的条件和特质。  

以1月30日流拍的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地为例,该地块建筑面积290836平方米,其中包括F1住宅混合公建用地(16地块)177441平方米,容积率3,控高80(住宅面积124208.7平方米,公建面积53232.3平方米),并且要求公建部分50%必须持有20年以上;A33基础教育用地(17地块)2400平方米,容积率0.8,控高12;F81绿隔产业用地(12地块)110995平方米,容积率3.95,控高80(无偿还建给玉泉兴业,建设标准5500元)。  

在这些规划基础上,该地块出让文件中还要求商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用),起始价63.27亿元。  

这些硬性指标决定了开发商获取该地块,需要付出很高的成本,而且开发难度很高。中原地产首席分析师张大伟指出,这块地流拍主要有三大原因,首先是资金问题。目前资金监管严格,大额度的信托融资难度越来越大,63.27亿元的起始价格对于开发商资金是个不小的考验。另外,该地块还建部分合计113395平方米,建安成本按照规定为6.23亿,合计拿地成本接近70亿,而根据出让文件中对于销售价格的限制,该地块商品房住宅部分货值只有67.54亿。  

其次是地块的属性,虽然有12万平方米的住宅,但11万平方米的绿隔产业用地全部要无偿还建给企业,同时剩余的公建一般要持有20年。  

最后是该地块的地下空间开发价值较小。该地块有大规模的人防配套工程要求,地下部分想象空间较小,无法覆盖开发商的开发成本。  

除了该地块外,另外流标的两宗地块也同样是高总价地块,起拍价分别为50.58亿和41.78亿元,而4.3万元/平方米的共有产权房销售价格也将开发商的利润空间限制的很有限,在口袋里有存粮的当下,自然不会有开发商贸然出手。  

丰台供应量集中 核心区仍要比拼真功夫  

虽然1月出让的三宗丰台地块都出现了流拍现象,但这背后是丰台近几年集中出让的大量土地。  

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,丰台流拍的这三宗地块共同的特点是地价款较高,基本都在50亿元左右的区间,同时地块性质也很复杂,开发商开发难度很大,开发成本也比较高。综合叠加之后,卡到了开发商的成本线之上。  

竞拍这样的地块,一方面占用了开发商大量的资金,另一方面,开发商从利润回报的角度上又难以算过账来。最重要的是2017年北京土地供应明显增速,开发商在此前已经获得了大量的土地,持续拿地来保证公司运转的诉求已经有所减弱,开发商对土地开始精挑细选,本身条件不太好的地块就会遇冷。  

但郭毅也指出,这类地块的流拍并不会影响此前一些成交的高价地未来的销售。郭毅表示,2016年下半年以来推出的地块都是限房价的地块,开发商会在这类地块上对成本有所控制,开发出的产品和不限定房价的地块上的产品,在规划的理念和成本的投入上是截然不同的,面对的客群也完全不一样。  

限房价的地块可能主要客群还是以刚需改善为主,而此前的高价地面对的是高端改善,甚至是终极置业的客群,这两类客群在产品上的要求是完全不一样的。所以二者并不会形成相互的影响,而且目前全部限定售价的土地供应格局反而使这些高品质的商品住宅的优势和稀缺性得到更大凸显。  

对于在丰台区域,尤其是核心板块的竞争,开发商也都使出了看家本领。据了解,经过了几年的波折和锤炼,丰台曾经的多个高价地都计划在2018年入市。泰禾华侨城接手的金府大院项目已经以近8万元/平方米的价格拿到预售许可证,成为泰禾在北京首个入市销售的“大院”系产品。葛洲坝2015年拿下的樊家村地块在去年底正式定名为葛洲坝北京中国府,葛洲坝地产计划在此地块上打造葛洲坝地产国府系最高标准的产品,并将在此项目应用葛洲坝地产“5G科技”。樊家村地块不远处的夏家胡同地块,懋源夏家璟岳也有望在2018年以准现房的形式入市销售。而2017年已经入市的中国玺、昆仑域、北京金茂府等高端项目,也还有后期产品等待入市。  

对于未来丰台的项目,各家开发商均寄予厚望,性质完全不同的地块的流拍,并不会影响他们此前在这些地块上已经投入的精力和资金。  

购房人选择空间大 认清需求选好产品  

除了核心区的顶级豪宅外,丰台潜在的住宅供应还包括多种类型,同时形成了多个供应集中的热点板块,槐房、新宫、卢沟桥、青龙湖等多个板块都有待入市销售的项目,在这些区域内,大都融合了多种类型的住宅供应,共有产权、限价商品房、普通改善住宅……同时还有大量的二手房,几乎每类购房者都可以在丰台找到目标。  

以近两年才逐渐被大家所熟悉的新宫板块为例,区域目前在售的中粮天恒天悦壹号项目,主打150平方米左右的四居户型,主要面向改善客群。新入市的泰禾金府大院,目前主推150平方米三居户型。而该板块内,还有两个共有产权房等待入市申购,分别是河南新筑置业和中海、保利、天恒联合拿下的共有产权地块,销售限价均为35000元/平方米(含全装修)。另外,1月4日,2018年北京土地市场拍出的第一宗土地也是位于新宫板块,电建地产最终以16.75亿元竞得,销售均价不超过61881元/平方米,最高售价不得超过64975元/平方米。一个原本默默无名的区域,已经成为房企的主战场之一,高端、改善、刚需……分立在地铁新宫站四周。  

虽然土地市场的遇冷对此前一些高价地的影响有限,但目前的土地出让形式和存量却可以让整体的市场价格保持平稳,不同类型的项目集聚在同一区域,也彼此起到一定的制衡作用。郭毅表示,2017年悬在普通商品房上面隐形的红线预计会依然存在,但这根红线限制的范围还是有一定松动的空间,但价格的大起大落在目前的市场环境下不会出现。  

对于购房者,当下的市场提供了较大的选择空间和时间。对于高端改善的购房群体,平稳的楼市发展趋势和趋紧的信贷环境会让开发商使出浑身解数吸引有限的购买力。而对于刚需和刚改购房人,共有产权房和限价商品房在土地出让时规定的销售价格提供了充分的考虑时间和空间,可以对自己的购房需求进行清晰的判断,理性做出决策。


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