房地产企业要基因突变？一切的变化，根本在人！为此，中国网地产新栏目“时代人物访谈”锁定享誉“行业头羊”多年的万科集团的新掌门人郁亮董事长及股东重组之后的新万科。

时易世变，古今异俗。

在经历了“股权之争”、“王石退位”、“告别地产一哥”之后，进入“郁亮时代”的万科A在2017年涨了80%，股价创历史新高。而在2018年启幕之际，在众人期待万科会有何大动作、大举措、大步伐之际，万科集团董事长郁亮高调宣布万科要“换跑道”！无独有偶，地产圈的思想家、“段子手”冯仑也戏谑：“中国地产要转型，两件事躲不开，一是‘出轨’，一是‘是非’”。

从“招保万金”到“碧万恒融”的地产新时代，万科“换跑道”，是被逼而为，还是创新出奇？

抉择：换跑道、要全能十项  

过去的一年，中国房地产迎来了“五限时代”，但房企的销售规模却创造了新峰值。

根据统计数据显示，2017年房企TOP3销售金额均超过5000亿大关，创历史新高，更有16家房企迈入“千亿俱乐部”，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%。

根据公告显示，万科2017年度合同销售金额为5298.8 亿元，即便如此万科依然被2016年度位居第三的碧桂园超过200多亿元，抢占了老大的座次。

但常年被业内作为“好榜样”学习并以“领跑者”自居的万科，从来都力争上游，尤其在有了新的掌门人和国资新股东后，必然会有新动作。而且，在持有经营和住宅开发业务并重的当下，销售额已经不能再做为反映企业实力的唯一指标，所以万科开始“谋变”！

1月5日晚，在万科集团松花湖媒体答谢会上，万科集团董事长郁亮，站在舞台的中央，在聚光灯的照耀下说道：“发展商需转换跑道。原来是长跑，光跑马拉松不够，要铁人三项。到今天，铁人三项不够，要全能十项。这才是一个合格的城市配套服务商。”

作为有“万科运动员股份公司”之称掌门人，郁亮不仅要继续马拉松，还要“十项全能”，所指何为？

其实早在2014年6月，郁亮就表示：“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产进入了白银时代。”

根据对“白银时代”的判断，万科早已开始在商业、物流、养老、长租公寓等多领域进行积极探索布局，同时逐步放缓拿地节奏，开启由传统住宅开发商向“城市配套服务商”转型之路。

“我们从来没耽误城市配套发展战略，在不断推动万科渡过各种各样的劫难往前走。如今也是小有成就。”1月5日晚上郁亮坦言，未来万科要与城市同步发展，根据每个城市发展的状况来决定未来做些什么。“这是万科的新跑道，也是行业高增长不再、租售并举时代，房地产下半场的新赛道。”

新赛道：城市配套服务商

在万科身上“住宅大哥”的标签，贴了很多年。但在此前，郁亮却在公开场合表示，“谁再跟我说万科是发展商，我跟谁急！”

难道万科真不做发展商了吗？

其实，未来十年万科整个版图里房地产开发等核心业务，仍将占最重要位置。不过在郁亮眼中，城市配套服务商是万科未来。

在1月5日的媒体见面会上，郁亮强调未来万科将要关注三个领域。其一，大力发展租赁住宅业务；其二，发展物业服务、长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务；其三，在绿色战略方面拿出新的解决方案。“我们从来没有让自己停在一个舒适区，我们永远相信增量比存量更重要，未来比现在更重要，为此我们必须全力以赴做事。”

由此可见，在这三大领域，万科将伸出更多触角！

就在1月5日郁亮发表“换跑道”言论的当天上午，印力商用置业有限公司宣布，联合万科企业股份有限公司、Triwater Asset Management Holdings Limited，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议：联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，交易对价为83.65亿元人民币。这意味着印力将发展成为全国第二大商业地产企业，仅次于万达商业。万科借此扩大了商业地产版图。

而在2017年上半年，万科参与并购物流巨头普洛斯，在物流地产上率先发力。同时，万科自2014年便积极布局长租公寓市场，目前万科长租公寓代表作——泊寓已经进入28城，获取房间数8.4万间，开业6个月项目出租率约为93%。

此外，万科在养老领域也在持续发力。截止目前，仅万科北方区域养老业务已率先进入北京、天津、济南、青岛、沈阳5个城市，并计划以北京为核心，用2-3年时间形成10-20个项目的养老布局。1月10日，由万科和北控联合运营的光熙康复医院正式开业，这意味着万科已着手展开医养结合的探索。

而关于万科未来发展理念，郁亮表示，“在城市配套服务商战略下，万科要扮演好四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者、创新探索试验田。我就是一个农民，这段时间来，一直在种地。”

不做发展商，做农民的万科，其实视野早不在住宅这“一亩三分地”上！

保障：合伙人机制

“尽管在过去五年中，我们有一段时间饱受困扰。但城市配套发展战略和事业合伙人机制的建设，我们从来没耽误，在不断推动万科渡过各种各样的劫难往前走。”在1月5日活动现场，郁亮详细回顾了万科近五年来的发展历程，其中重点提及了万科的“事业合伙人机制”。

郁亮指出：“很多人知道万科的事业合伙人制度，但大多数人可能并不知道，万科的事业合伙人机制，其实是为解决城市配套服务商战略实施及落地问题——通过持股计划、项目分红、事业合伙，还有连带共担，将员工利益和公司相关利益非常紧密摆在一块，完成城市配套服务商组织和人事准备。正是有了事业合伙人机制的保驾护航，城市配套运营商战略才得以顺利实施。”

据悉，目前万科事业合伙人制度分为三个层次：持股计划、中层跟投、基层实践合伙序列，顺序是自上而下。这三个层次也可以成为：事业合伙、项目跟投、事件合伙。

对此，中国人民大学商学院组织生态与人力资本战略教授、人大博士生导师周禹表示，万科的管理层认为一个真正基业长青的企业，应该是能够自治的，但万科觉得自治远远不能满足时代的要求，万科想激发更广泛的人团结起来奋斗，解决奋斗者孤独的问题。

迎接未来，万科做好了人才机制上的准备。不过，标准的田径赛道，除了直道还有弯道，而弯道技术则决定了谁能首先抵达终点，那么万科的“换跑道”会产生何样的“蝴蝶效应”，仍需要时间来检验！

而且，郁亮时代的万科，和王石时代的万科所处的营商环境不同、股东与企业领导人风格不同。此外，2018是新时代启幕之年，在“长效机制”“房住不炒”的新政策环境下，房企当然不能再单纯因循过往“拿地—盖房—再拿地—再盖房”的老套路，从战略到商业模式到产品，创新和突围在所难免。而这也让我们对万科的未来，打开无限想象空间。