行业增速放缓下千亿房企扩容提速,房企晒2017年成绩单

2017年落下帷幕,各大房企晒成绩单。克而瑞权威发布的《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示,截至2017年末,TOP3龙头房企均破5000亿元,千亿房企数量达17家;跻身百亿军团房地产企业共有144家,行业集中度加速提升。

事实上,2017年,在“房住不炒”总基调和调控政策不断深入下,房地产行业数据出现了拐点。然而,在行业数据全面下滑的情况下,中国房地产规模房企增长速度继续加快,房企销售规模再创新高,千亿、百亿房企大幅扩容。

碧桂园、融创,万科等千亿房企在接受长江商报记者采访时纷纷将业绩增长归功于高质量的土地储备、强大的产品竞争力、品牌影响力及高效的周转去化能力,并表示未来将更多的布局三四线城市。与此同时,企业并不仅仅关注销售额,希望大众更多的关注企业责任与高质量发展。

易居研究院副院长杨红旭在接受长江商报记者采访时表示:“行业增速放缓,不代表行业业绩下跌,这反映了当前房地产市场较好的业绩成长态势。对于很多大型房企来说,摄取房地产业绩成长的资源更为充足,尤其是在拿地和融资等领域。所以虽然2017年房地产市场调控不断,但实际上此类房企的业绩成长依然有较好的机遇,尤其是三四线城市布局较多的房企。”

2018年千亿房企有望继续扩容

根据中国指数研究院监测显示,2017年,共有144家房地产企业跻身百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度加速提升。

强者恒强在房地产领域体现的尤为显著。2017年12月31日,克而瑞权威发布了《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜,前三位龙头房企均破5000亿元,第四至第六名突破3000亿元,截至2017年末,千亿房企数量达17家,规模房企业绩再上新台阶。

不同阵营都有表现特别突出的房企代表:前三强是表现稳定,今年均突破5000亿,其中碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿,同比增长78%,几个月前就已锁定了全年第一。

千亿企业中,龙湖、新城、旭辉、泰禾增长较为显著;而非千亿企业中,中梁、蓝光、美的、新力也加紧扩张,同比增长均超过100%。其他企业也不甘落后,步入2017年下半年以来,中小房企发展明显加速,特别是那些提出了千亿目标(含已过千亿)的企业已经不下50家。

长江商报记者对比往年房企销售成绩单发现,碧桂园取代万科荣登第一名,然而碧桂园对于亮眼的成绩单却不愿意多谈,相关负责人对长江商报记者表示,企业并不仅仅关注销售额,希望大众更多的关注企业责任与高质量发展。

除了三家龙头房企外,融创凭借其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质,2017年12月单月销售金额位居首位,累计销售业绩同比大幅增长140%达3653亿,位居第四位置。同样来自克而瑞的《2017武汉房企销售权益榜》显示,融创2017年权益金额约为211.8亿,位列武汉第一,流量金额约为211.8亿,同比增长约468%。

“武汉是融创在全国快速发展的缩影。在这两三年内,融创异军突起。未来要进一步在华中区域展现融创速度,包括投资决策、开发进度与销售速度。”融创品牌相关负责人对长江商报记者表示。

明源地产研究院副院长刘策向长江商报记者分析,对于不同的企业来说,成长逻辑并不一样。对于碧桂园来说,三四线城市的积极扩张和标准化产品的打造,成为其业绩成长的一个关键。而对于万科来说,凭借其品牌优势,业绩也容易成长。对于融创来说,并购则加速了业绩的成长。

随着今年房企销售业绩的增长,十强门槛、二十强门槛、三十强门槛、五十强门槛均有了不同程度的提升。从金额门槛来看,TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿元提升23%至381亿元。

另一方面,国家统计局最新公布的数据显示,2017年全国商品房成交量增速放缓,房地产市场持续低迷,房地产投资、销售、新开工增速全线下滑,商品房销售面积更是加速回落。

对此,杨红旭认为,行业增速放缓,不代表行业业绩下跌,这反映了当前房地产市场较好的业绩成长态势。1000亿将成为房企生存门槛,2018调控政策将会继续收紧,但龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展。预计碧桂园、万科、融创等房企的业绩总规模或将近3万亿。此外,2018年2000亿房企和1000亿房企有望继续扩容。

50家房企拿地金额超2万亿

销售额增长的同时,伴随的是高增长的拿地速度。中原地产研究中心统计数据显示年内房企继续积极拿地,截至2017年12月26日,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了2.28万亿,预计全年将超过2.3万亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比,涨幅达到67%。

2017年以来拿地过百亿房企达到了62家,而在2016年同期只有46家过百亿,在2017年截止日前拿地200亿以上的企业有33家。从数据看,相比往年同期均出现了非常明显的上涨。

值得注意的是,2017年以来,国内融资渠道持续收紧,加上宏观调控对房企销售回款的影响,房企资金压力叠加。克而瑞监测数据统计,2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%,占2016年融资总量的90%,预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。

不过,数据显示,去年11月,房企融资总额大幅反弹,绝对值超之前6月融资峰值132.52亿元,成为该年度当时融资额最高月。其中,房企海外融资额度也在明显增加,2017年1—11月房企境外融资规模达到2553亿元, 占融资总额的25%,较2016年全年上升11个百分点,境外融资重新成了房企的重要融资手段。

随着金融市场的不断发展,传统融资渠道的逐步受限,房企除了辗转海外融资之外,还在国内积极拓展创新的融资方式。房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现,房企的融资方式也越来越多元化。

例如2015年6月万科发布了国内首只公募REITS后,资产证券化逐渐成为房企融资的一个突破口。通过资产证券化,不仅可以有效帮助企业盘活存量资产,提升资产和资源配置效率,还能为企业提供资金支持,因此也成了融资市场收紧情况下房企融资的一个重要手段。

刘策认为,2017年全年房企融资规模有微降但总量并未出现明显下滑,主要是部分龙头企业融资力度较大所致,其余超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降,在融资环境日益收紧的情况下,中小房企面临的压力更加明显。

未来行业集中度加速提升

2017年是房地产市场不寻常的一年:房地产行业调控持续从紧从严,全各地共发布250余次调控政策;这一年,行业变局和分化在年底的数字总结上凸显,一些抓住新机会的房企业绩爆发,前十房企的销售额大半突破了3000亿甚至更高;多元化图谱显现,行业巨头在转型的路上越走越坚定。

随着行业集中度加速提升,房企竞争更为激烈,但规模依然是企业发展的第一要务。多个房企提出了“千亿”甚至“万亿”的战略目标。

中国指数研究院分析,2017年,“越大越强、强者恒强”成为百亿房企的基本格局。500亿元的业绩成为分水岭,500亿以上大中型房企积极力争上游、销售规模更上台阶,阵容逐年扩容,100亿—500亿阵营数量开始变少;另外,300亿以上企业销售额增长率均超50%,其中500亿—1000亿企业销售额增长率高达84%,而300亿以下企业增长率仅21%。

对于房企格局,杨红旭认为,对于未来房企的格局发展来说,千亿的规模还会增加,体现在企业数量上。总体上说,新型城镇化等概念,依然会带来较好的市场需求市场,房企业绩上升空间较大。

中国指数研究院分析,从总体来看,2017年,规模增长是百亿房企的主旋律,房地产虽然受到调控高压,但依靠惯性热度仍然呈现出良好的销售表现,百亿房企需在大规模抢收的快感后保持清醒的头脑,紧跟行业“房住不炒”的准则,真正以“绣花功夫”磨炼并提升企业运营能力,提早应对行业变局。

对于明年的房地产市场,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2018年将是全国房地产市场实质性降温,回归理性的一年,但同时也要防范降温过快过猛,房地产调控的重心,要逐渐由防大起转向防大落,房企则要防范业绩下滑或增速放缓。