从2007年的美国次贷危机爆发至今，已经十周年。早在今年一季度，美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计，即使是在持续加息的环境下，紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。

“美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。”美国最大的房地产数据平台Zillow集团高级经济学家特拉萨斯（Aaron Terrazas）对第一财经记者表示，“日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场，房屋所有率开始升高。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。”

机构调查也显示，2018年有十大目的地可能受到包括中国买家在内的投资者青睐，包括如洛杉矶、波士顿、纽约、圣何塞、西雅图等等。

库存紧俏推动房价上行

2007年，美国次贷危机爆发。当时，美国居民几乎每天一醒来就会发现房价又跌了一截。随后，这场因为房价泡沫叠加衍生品滥用的局部危机，以野火燎原之势演化成了一场罕见的全球金融危机，全球潜在经济增速也因此永久性地下了一个台阶，至今未能完全恢复。

也就在2007年的春天，美国次贷行业开始全面崩溃，超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。

转眼十年过去了，美国楼市已经全面恢复了元气，库存紧俏则是最主要的驱动力。“2017年，美国住房市场库存非常紧张，截至2017年底，待售房源较上年减少了12%。这主要受强劲需求（尤其是美国年轻人）、缓慢的房产建设和房主售房意愿下降等综合因素的推动。新住宅建设速度虽然在稳步增长，但速度不足以显著缓解当前的库存紧张。” 特拉萨斯对记者表示。

他也透露，新建住房整体处于停滞水平，“有一些房主不愿意卖，而一些房子很快就成交了，基本是70天，而以前则需要83天，相当于快了十几天。这都导致美国库存紧张。”他也预计，这种情况在2018年不会出现根本性转变，新房供不应求的局面会持续。

Zillow预计，2018年美国全国房价将上涨6%（去年涨幅为7%），这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。

加息或无碍房价上行

令市场担忧的是，美国已经进入加息周期，明年预计美联储仍将加息2-3次。这是否会对房地产市场造成打击？

眼下，基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。到2018年底，Zillow预计利率将在2%到2.25%之间，大约上升100个基点。标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能达到4.5%。“不过按历史标准来看还是非常低，可能不会对购房意愿产生较大影响。” 特拉萨斯对记者称。

2018年，美联储主席候选人鲍威尔（Jerome Powell）将执掌美联储。工银国际首席经济学家程实对第一财经记者表示，鲍威尔将引领美联储加息之路稳中求变。一方面，基于耶伦时期的经验教训和美国经济的向好趋势，2018年鲍威尔将大概率延续鹰派加息路径，保持“先加息、后缩表”的政策搭配；另一方面，不同于耶伦时期，鲍威尔时期的美联储将面对宽松退出、稳定增长和消化金融风险的三重平衡难题，亦将承受来自特朗普政府的强大政治压力，因此在鹰派加息的节奏掌控上将更加灵活。

有鉴于此，程实判断，2018年美联储加息之路将分两阶段进行，呈现相机抉择的特征。第一阶段，美联储有望保持当前加息节奏，将政策利率提升至温和通胀率，进一步消解鸽派加息的负面影响，并为大规模缩表营造政策空间；第二阶段，根据特朗普税改的落地进程和实际效果，美联储将相机再进行一次或两次加息，以巩固美国经济长期增长动力。综合而言，2018年，美联储加息三次将是基准预测。尽管如此，利率仍较过去加息周期的平均水平低了不少。 

此外，特拉萨斯认为，近期通过的税改不会对楼市造成较大影响。“历史上，美国税法都处于激励购房者的状态，但从新的税改来看，税制激励被取消了，但预计明后两年美国家庭收入会有所提升，整体来看仍利好楼市发展。”

中国买家爱选的十大区域

值得注意的是，截至2017年3月，据不完全统计，中国投资者在过去一年内支出为317亿美元用于在美国置业。

特拉萨斯透露，在美国置业的中国买家比较倾向于新房，但是新房建设的步伐一直很慢，难以从十年前的美国房产萧条中恢复过来。而这一点将从2018年开始有所改观：美国的新房建设预计将在2018年有所增加。过去五年里，美国房产建设者一直聚焦高端地产市场，但以后也可能开始建设更多低端房产。

他也预计，到明年底，新房建设量将增长10%，按季节性调整后共计达到63.3万套。