12月17日，由中国互联网新闻中心·中国网地产主办的“2017年中国房地产年度红榜评选活动专家评审会”在当代MOMA星光会客厅举行。评审会上，评委专家除了针对候选企业、人物及楼盘的甄选展开热烈讨论外，还对发表了自己对今年房地产市场的感受和对明年市场趋势的分析。评审专家们各抒己见，进行了观点的激烈碰撞与交锋。

顾云昌：明年是房地产市场的小年

“对于大企业来说，现在是钻石时代。但对于行业来讲，出现了“两加一减”的趋势，即竞争加剧 洗牌加快，利润减少。”

中国房地产业协会原副会长兼秘书长顾云昌认为明年是房地产市场小年，从一个周期来看，今年这个阶段已经是最高值了，明年销售再增加不太可能。因为去年和今年该释放的已经释放了，明年不可能再有这么大的消费量。从周期和市场情况来看，一线城市去年年底就开始下行了，二线城市下行，三四线城市顶上，但是也没有多少空间了，总体来讲是下行的走势。对于企业来说，这是钻石时代，但是对行业来讲，这个时代利润在下降，竞争加剧，洗牌加快、利润变薄，两加一减。同时，现在防范金融风险资金也收紧了，我们的货币政策不像过去那样相对宽松了，货币收紧了，对整个房地产的资金链来说紧张了。“我认为明年的房地产是小年，交收量不可能超过今年。”顾云昌说到。

同时，顾云昌也指出，中国房地产三个差异在拉大，一个是城市之间房地产的差异在拉大，第二是企业之间差异在拉大，第三是产品之间差异在拉大。虽然目前有的城市并不明显，但以后的发展趋势肯定是三个拉大。

不过，虽然市场集中度越来越强，但小而美的企业还是可以生存的，“中国的幅员太大了，再大的企业也不可能布到每个县、每个镇里去。将来中小企业越来越少，但是还有空间的，二八开，还有20%的小企业。像香港，就几家企业，将来北京、上海五六家、十来家公司就够了。”顾云昌补充道。

杜丽虹：房企未来发展的四条路径

“房企未来有四条发展路径：大型开发企业、以Reits为载体的重资产企业、轻资产的投资管理公司、轻资产运营公司。”

清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹也提出了自己的见解，她认为，在开发领域的确需要规模，但是未来的地产，开发未见得唱主角。她以日本和美国为例，发现发展到一定程度以后，开发商的利润率就会降低。“未来住宅开发仍然有，但是市场的利润空间在缩小，未来在市场上慢慢地唱主角的就变成了这些存量和产业地产公司。”她说。

杜丽虹认为，大的有大的优势，而没规模的企业在某个细分市场也有它的优势。现在有很多细分的领域，比如长租公寓，在国外比较流行的细分市场包括学生公寓，还有做养老公寓的，这些细分市场将来有很大的成长空间，唱主角的未必是大的企业，而是一些比较早转型到这个领域里面的企业。

今年中国的地产商都在讨论转型，杜丽虹对此表示，将来一部分会是大的开发商，还有一部分中小的。美国也好，日本也好，最典型的特征是大家越来越轻资产化。住宅开发商也越来越轻资产化，还有一部分转化成运营企业，即使开发也是定制开发，定制开发养老社区，定制开发学生公寓，定制开发自助仓储、定制开发数字地产。还有专业的运营企业，但是都是轻资产，自己不拿，就是给别人服务，专业的运营商业也好，酒店也好，写字楼、养老也好。还有一类转向轻资产的投资运营企业。虽然还是自己开发运营管理，但是钱自己只出不到5%，剩下都是来自于金融机构基金，基金持有，自己只占一小部分，赚管理费，转向轻资产的投资管理模式。还有一类把自己变成REITs的管理模式，长期持有物业资产，把自己变成一个基金。

宋延庆：碧桂园的运营模式值得学习

“产品守正，营销出奇。产品是生存发展的压舱石，产品创新和产品线开发是做大做强的源动力。”

兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆举例了碧桂园的运营模式，他说，目前学碧桂园的企业很多，包括它的大牌模式，包括它的跟投模式都是领先圈内风潮的。他很推崇碧桂园对城市房市的理解和其他企业不一样，而且屡试不爽都成功了。以碧桂园在湖州的例子来说，一个三、四线城市，很多数据显示库存很多，销售率也很多，但是碧桂园一下子布局了15个左右项目。在一定阶段形成了半垄断，原来假设湖州的商品房销售面积150万平米，碧桂园一家能抬到450万平米。原来我们对房市的理解审视，认为150平米柱状图上显示的是库存还比较多，大家就不敢干了，或者前几年有很多开发商就不太敢进三四线城市，碧桂园不担心，还布局很多。

总结起来，碧桂园对房地产数据的理解、对市场的理解与众不同，但是他们的路子是成功的，而传统的开发模式，大家都不太敢做，人家不但敢做，还做成了。他引领着行业的风潮，促进行业重新审视这个市场。

张化东：规模是企业通往未来的桥梁

 “有了规模，才有人才、资金，才能谈创新。没有规模，转型会更加困难。”

亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东简单地阐述了今年房企的一些情况。今年前9个月，排名前50的开发商基本上能够占到50%的市场份额，根据测算，如果4家达到5000亿，基本上前4家就达到了20%左右，未来前10的开发商基本上能达到百分之三十几或者百分之四十的市场份额，市场集中度提升的趋势还是比较快的。

同时，未来整个企业的的淘汰数量会比较快。现在的企业淘汰情况是无论市场好还是坏，从土地端来说就已经开始淘汰了，“无论是土地价格还是对于土地的要求，小的开发商可能未来就得转行，整个市场的集中度提升会比较迅速。”张化东说。

张化东认为企业对于规模的追求应该是战略性的，无论是人才还是资金，都比较青睐大的企业，向大企业集中的态势越来越快，规模是通往未来的桥梁。就整个行业来说，金融所有的数据都创了历史新高，而且超了绝大部分人的预期。行业的天花板已经出现了，很难想象再进一步推高。未来这个行业一定是以存量为主，大家全部转型或者做创新，这个是终极之路。“在地产里面没把规模做起来的企业，在转型的过程中，可能比已经把规模做起来的企业转的更为困难。因为他们钱没有人家多，信息和人也没有。所以，大家还是要在行业里把自己的规模做起来，把资源掌握在手里。”张化东补充到。

袁一泓：房产税的出台力度不会一下用力过猛

“房产税的出台力度不会一下用力过猛，会是循序渐进的，因城施策的”

《21世纪经济报道》编委袁一泓认为，明年算是变革比较大的一年。今年大家都在谈政策的变化，所谓的房子不能炒要能住，政策的力度是出乎所有人意料的。国有三大行，除了农行，都进入了广东、浙江和江苏地区，而且签约都是万亿级的贷款。从商业银行自身盈利的要求来说，简直不可思议，为什么会有这么大力度的进入？从企业的角度来讲是战略性的，从政策考量来讲就是一个表态。

“明年是推动住房制度改革和长效机制的关键之年，而住房制度的表述在十九大报告里已经表述出来了，多主体供给，多渠道保障，租购并举。”所以，他认为明年租赁市场不会像大家想象的是过渡式的，有可能对制度安排会有重大的促进作用。

对于房地产税，袁一泓认为一定会出，但是一定会是非常和缓的，分区域来进行。“明年可能会出框架，2020年收税的可能性不大，2021年可能性比较大。”

张文豪：租赁市场主要在管不在建

“实现租赁市场有序发展的重点在于管理，而不在于增加供应”

《地产》杂志主编张文豪说，中国三四线城市不需要那么多租赁住宅，一线城市需要。同时，他认为北京租赁市场最大的问题是管理的问题。“租赁市场主要在管，不在建，不在于增加增量。北京本来就不缺，如果有安全问题，有双方的服务体验问题，管就可以了。所以，在中国不存在严重的租赁市场供应不足的问题，我倒觉得是不是有过度供应的问题。”张文豪解释说。

关于房产税，《地产》杂志主编张文豪发表了自己的观点，他认为，中国房地产问题不在于谁住的房子特别大，而在于一个人占的套数特别多，比如一个富人住了一个5000平米的大宅，实际上他对这个市场没有什么损害。但温州十个大妈组成一个炒房团，一下买了50套，对老百姓影响特别大，所以应该对套数征税。张文豪认为房产税应该现在就征，今年从第五套征，因为有五套房确实是太多余了，然后告诉大家两年后从第四套征，给予这些人充分的处理空间。这种征收方法对解决个人占有套数过多的问题能起到很好的作用。

谢红玲：时代变革，打开新窗口

中国网地产总编辑谢红玲表示，2017年是房企转折之年，过去单纯的以开发为主的行业特征，正在向行业整合转型，有了跨越性转变。因此，今年我们把创新作为红榜评审系列的重点，邀请六位专家对其进行专业评审活动，以使得榜单更公正、更客观。

谢红玲论及行业趋势时表示，政策导引、市场分化、时代变革为房地产行业打开了新的窗口、提供了新的机遇。布局得当的大房企获得的是进一步提高市场占有率的机会，一些幸运小房企借助布局的区域热度成功逆袭摇身进阶百强甚至50强。不过，地根、银根始终是房企的命根。抓住混合所有制改革契机，搞好企业体制改革极可能是部分房企成就宏图霸业、谋求可持续发展的捷径。

张进：地产开发进入新千亿时代

中国网地产总经理张进表示，行业加速企业转型升级，地产开发进入新千亿时代。

冯伟：市场分化推动企业转型升级

中国网地产常务副总经理冯伟表示，在“房住不炒”的政策指引下，中国房地产市场进入嬗变时代，企业在追求规模化的同时，亦在寻求转型突围之路。