【中国网地产 甘逗】“翻开相片的一瞬间，大连的一切又回到眼前，安详的街道和明净的天，清澈的空气和阳光的脸。海风吹动着帆船点点，坐看夕阳伴着海鸥盘旋，情侣漫步在沙滩把手牵，此刻我的心已飞得很远。”

——歌曲《大连》

歌手赵翔的《大连》唱出了大连的美丽与浪漫，这个有“东北之窗”“ 北方明珠 ”“浪漫之都”之称的新一线城市，宜居指数在全国40个城市中排名第四。但这样美丽的海滨城市，由于产业转型等诸多因素还是逃脱不了近些年人口外流的“东北人口困局”，据统计，每年大概有3.5万人进入大连，但是也有3.5万人流出大连。

于是，链家把研究转向这座新一线城市，在大连海边描绘了一幅与众不同的“大连曲线”。

东北的大连 进化曲线有点不一样

“房住不炒”的概念越来越深入人心。2017年中国的房地产市场在调控之下，很多的城市的价值的分布发生了调整。在未来没有资金支持的情况下，很多城市房地产趋于向价值回归，向居住本质回归。

当然，大连也一样。由新房开发转向二手房市场、由刚需转向改善型需求、由以购为主转向租购并举、由小市中心转向新区格局，诸多变化使大连呈现出与众不同的“大连曲线”。

提到“大连房产进化”，链家研究院首席市场分析师许小乐结合《2018年大连房地产市场展望》分析未来大连房产市场五个方面的进化：增长曲线进化、品质居住进化、存量市场进化、居住本质进化、区域平衡进化。

链家研究院首席市场分析师 许小乐

传统动力复苏，新兴动力增强，经济增长动力超过预期的大连展示着不断进化进化的增长曲线，城市发展的各项指标均走在东三省前端。链家大数据显示，从2000-2015年，大连人均居住面积由21㎡到现在的接近30㎡，人们对居住品质的需求日益提升，由“有的住”向“住得好”转变。

目前大连的二手房市场已经跟新房并驾齐驱，未来将进一步走强，市场主体将更加依赖存量，二手房交易占比逐渐上升。另外，支撑大连房价上涨的去库存政策、棚改货币化、居民加杠杆政策未来可能趋弱，未来房价的驱动力主要以人口增长、居民收入为主，更多以改善性需求的平稳释放为主，房价不大会出现大起大落。目前，城市中心与周边区域的房地产市场发展存在不平衡，表现在市中心需求旺盛但供给有限，主要是土地供应、公共资源配置的不平衡，近年来甘井子区、开发区增速较快，说明市场出现从内向外延伸的态势，进入均衡发展的阶段。

中国的大连 健康发展美好未来可期

大连的经济在结构调整和动力转换方面走在东三省前面，未来将成为东北地区城市的领头羊，大连的房地产市场前景并不悲观。

“你越来越不靠房子赚钱的时候，你可能迎来了你的春天。”链家研究院院长杨现领如是说，“没有一个城市的长期繁荣是建立在高房价基础之上的，以北京为代表的高房价的城市会带来生存的困境，反而当房价不高的时候，城市的活力才会慢慢起来。总的来说，大连这座城市并不悲观，需要改变的是市场参与者的思维。”

链家研究院院长 杨现领

大连目前仍然保持“去库存”的政策基调。在政策利好条件下，大连新房住宅市场热度维持较好，与周边的沈阳、青岛、济南等城市相比，大连是2017年新房交易量唯一增长的城市。而另一方面，大连市场供需总体趋于平衡，房价收入比维持在9.5，处于相对合理的水平，可见居民购房压力不大，增量需求空间有限。

房地产作为一个行业，作为一个整体，开发的大浪潮已经结束，房价的大涨大落时代也已结束，房地产销售的好时期也进入尾声，行业的稳定能让产业和资金的匹配关系更加合理，让城市长期的保障机制建立起来。开发的周期结束，房价的周期结束，销售的周期结束，未来房地产总体进入一个品质居住的时代，特别是小型的开发商要提供更具品质的住宅和服务。

大连是一座怎样的城市？竞争力何在？对此，杨现领表示，全中国能找到大连这样独具特色的城市是很少的，差异性是它最强的竞争力。大连城市房价总体不高，如果能适时启动人才吸引政策，强调与东北的关系，把大连变成东北的大连，把东北的净流出人口吸引到大连，便更具发展潜力。

大连房地产市场的健康发展，将在不久的将来给城市带来新的机遇。房地产市场背后的逻辑是可支付、有品质、可流通，虽然在政策上有所限制，各地方市场表现均有所不同，但对房屋的内在需求是不变的，围绕“居住”而打造服务也让市场的未来充满张力。

中国的大连，依然保持着乐观态度，迎接可期的美好未来。