来源:云房数据
在经济学中,核心区域即经济发达区域,而在一个城市中的核心盘正是城市的生命力所在,亦是所有金融机构、房产中介、家装等机构投资、选址的最核心因素。核心楼盘不能仅以成交量的活跃来衡量,还应考虑楼盘的资金吸纳,即该小区的成交金额。
云房数据研究中心重点监测小区的成交金额及成交量的两个指标,通过数据挖掘和算法,寻找出城市核心500盘(具体算法见文末)。同时,通过新政前后核心500盘成交特征变化,进一步解读核心盘。
本文使用北京二手小区自2016年9月至2017年10月约17.6万套成交案例作为研究样本。此外,为研究2017年3.17新政核心盘的变化,特将以上样本按照时间划分为两个阶段,并将两个阶段的核心盘特征进行对比,时间阶段划分如下:
根据以上数据样本获得以下结论:
NO1北京全市成交量中4成房源来自核心500盘
核心TOP500盘(全市约1万小区,占比5%)在北京全市成交中约占40%总成交量。由于新政后全市成交量大幅下滑,供需比的缓解造成购房者选择面增大,导致新政后成交集中度小幅下滑,整体评分值也相应下滑(除最高值外,均值,中位值,最低值皆下降)。
新政前后两阶段核心500盘占总成交量的比值
数据来源:云房数据
NO2核心盘分布广泛,东北部聚集且热度较高
新政前后核心500盘的综合评分热力图如下,新政前后核心盘分布基本一致,未发生明显变化。核心盘主要聚集在北京东北部,如双井劲松、朝青、望京、北苑片区。同时,核心盘成交稳定性较强。
新政前后核心500盘综合评分热力图
数据来源:云房数据
NO3 核心500盘价格涨幅领跑全市
从图中看到无论新政前还是新政后,核心盘的价格涨幅均高于全市的价格涨幅,说明核心盘的价格上涨动力相对较大。此外,受调控政策影响,新政后无论是核心盘还是全市楼盘价格同比涨幅出现收窄态势。
NO4核心500盘总价段呈上行趋势
如下图,新政前后核心500盘聚集的总价区间均为300-500万。从新政前后总价段分布对比来看,新政后核心500盘的总价段出现上行趋势,300万以下的楼盘明显减少。
从单价段分布上看,新政前后,核心500盘的单价段均集中在5-8万之间,其次较为集中的是3-5万。
新政前后核心500盘单价段分布
数据来源:云房数据
NO5 面积60-90㎡约占总量40%左右
新政前后核心500盘的面积段分布特征无明显变化,均集中在60-90㎡,约占总量的40%左右。
新政前核心500盘面积段分布
新政后核心500盘面积段分布
数据来源:云房数据
NO6 60%核心盘距离地铁直线距离在1000m内
地铁是影响房价的重要因素之一,如下图,大部分核心盘离地铁的距离为500-1000m,占总量的4成左右,其次是500m内。此外,新政前后核心盘离地铁距离的平均值均小于全市平均值。
数据来源:云房数据
NO7 核心500盘房龄集中在10-15年
如下图,核心盘的房龄主要集中在10-15年;从核心盘与全市房龄的对比来看,核心盘的房龄明显小于全市,同时可看出,新政后,核心盘房龄显著趋新。
新政前后核心500盘房龄分布
综合以上分析,低总价(500万以内),主流户型(60-90平米),地铁盘(1KM以内),低房龄(15年以内)的小区为核心盘的主要标签。
报告研究说明
核心盘的定义:成交活跃且具备较强的资金吸纳;
核心盘的方法论:依据小区的成交金额及成交量的两个指标
NO5:附表
新政前核心盘TOP50(如需完整核心500盘名单,可后台留言)
新政前排名 | 新政后排名 | 小区名称 | 行政区 | 片区 | 综合评分 | 主力总价段 | 主力单价段 | 主力面积段 | 离地铁的距离(m) | 房龄(年) |
1 | 4 | 加州水郡 | 房山区 | 长阳 | 14.0 | 300万以下 | 3万以下 | 60-90 | 1886 | 7 |
2 | 22 | 望京西园 | 朝阳区 | 望京 | 13.7 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 359 | 17 |
3 | 5 | 远洋山水 | 石景山区 | 鲁谷 | 9.5 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 455 | 11 |
4 | 13 | 荣丰2008 | 西城区 | 天宁寺 | 9.2 | 300-500万 | 10万以上 | 60以下 | 454 | 12 |
5 | 9 | 沿海赛洛城 | 朝阳区 | 百子湾 | 8.5 | 300-500万 | 5-8万 | 60-90 | 662 | 9 |
6 | 267 | 国风上观 | 朝阳区 | 望京 | 8.2 | 800-1000万 | 5-8万 | 60-90 | 1022 | 11 |
7 | —— | 远洋国际中心 | 朝阳区 | 四惠 | 8.1 | 500-800万 | 5-8万 | 60-90 | 729 | 4 |
8 | 8 | 芍药居北里 | 朝阳区 | 芍药居 | 8.0 | 500-800万 | 5-8万 | 60-90 | 1060 | 17 |
9 | 2 | 融泽嘉园 | 昌平区 | 龙泽 | 8.0 | 300-500万 | 5-8万 | 90-120 | 1011 | 3 |
10 | 7 | 天通苑东一区 | 昌平区 | 天通苑 | 7.8 | 300-500万 | 3-5万 | 140以上 | 1714 | 15 |
11 | 15 | 国美第一城 | 朝阳区 | 甘露园 | 7.5 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 1210 | 10 |
12 | 17 | 后现代城小区 | 朝阳区 | 大望路 | 6.9 | 300-500万 | 5-8万 | 60-90 | 772 | 12 |
13 | 24 | 新龙城小区 | 昌平区 | 回龙观 | 6.9 | 300-500万 | 5-8万 | 90-120 | 553 | 10 |
14 | 6 | 北京新天地 | 朝阳区 | 管庄 | 6.9 | 300-500万 | 5-8万 | 60-90 | 772 | 8 |
15 | 12 | 翠城馨园 | 朝阳区 | 垡头 | 6.6 | 300-500万 | 3-5万 | 90-120 | 775 | 10 |
16 | 11 | 珠江帝景 | 朝阳区 | 大望路 | 6.5 | 1000万以上 | 5-8万 | 140以上 | 180 | 10 |
17 | 82 | 东八里庄北里 | 朝阳区 | 石佛营 | 6.4 | 300-500万 | 5-8万 | 60-90 | 617 | 17 |
18 | 18 | 富力又一城 | 朝阳区 | 豆各庄 | 6.4 | 300-500万 | 3-5万 | 60-90 | 2072 | 8 |
19 | 21 | 天通中苑 | 昌平区 | 天通苑 | 6.2 | 300-500万 | 3-5万 | 140以上 | 1350 | 9 |
20 | 37 | 慧忠里小区 | 朝阳区 | 奥林匹克公园 | 6.2 | 300-500万 | 8-10万 | 60以下 | 749 | 20 |
21 | 16 | 三环新城 | 丰台区 | 科技园区 | 6.0 | 300-500万 | 5-8万 | 90-120 | 129 | 11 |
22 | 39 | 润泽庄园 | 朝阳区 | 北苑 | 6.0 | 500-800万 | 5-8万 | 60-90 | 1036 | 6 |
23 | 32 | 炫特区 | 朝阳区 | 石佛营 | 5.8 | 300-500万 | 5-8万 | 60以下 | 1032 | 14 |
24 | 90 | 温泉花园 | 昌平区 | 北七家 | 5.7 | 300万以下 | 3-5万 | 60-90 | 5118 | 19 |
25 | 19 | 新景家园 | 东城区 | 崇文门 | 5.6 | 500-800万 | 8-10万 | 60以下 | 669 | 12 |
26 | 25 | 慧忠北里 | 朝阳区 | 奥林匹克公园 | 5.6 | 500-800万 | 5-8万 | 60-90 | 143 | 17 |
27 | —— | 阳光上东 | 朝阳区 | 酒仙桥 | 5.6 | 1000万以上 | 5-8万 | 140以上 | 882 | 11 |
28 | 83 | 裕中西里 | 西城区 | 德胜门 | 5.5 | 500-800万 | 10万以上 | 60-90 | 696 | 27 |
29 | 86 | 苹果社区 | 朝阳区 | 大望路 | 5.5 | 300-500万 | 5-8万 | 90-120 | 926 | 11 |
30 | 26 | 天通苑西三区 | 昌平区 | 天通苑 | 5.5 | 300-500万 | 3万以下 | 140以上 | 343 | 14 |
31 | 50 | 保利·西山林语 | 海淀区 | 西山 | 5.4 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 5377 | 7 |
32 | 80 | 利泽西园 | 朝阳区 | 望京 | 5.0 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 211 | 14 |
33 | 38 | 房山区 | 长阳 | 4.9 | 300-500万 | 3-5万 | 60-90 | 459 | 5 | |
34 | 127 | 裕中东里3号院 | 西城区 | 德胜门 | 4.9 | 500-800万 | 10万以上 | 60以下 | 491 | 29 |
35 | 260 | 世爵源墅 | 通州区 | 梨园 | 4.9 | 300-500万 | 3-5万 | 60-90 | 2001 | 9 |
36 | 119 | 嘉铭桐城 | 朝阳区 | 大屯 | 4.9 | 1000万以上 | 8-10万 | 140以上 | 631 | 13 |
37 | 28 | 天通苑北二区 | 昌平区 | 天通苑 | 4.7 | 300-500万 | 3-5万 | 90-120 | 1052 | 12 |
38 | 45 | 首邑溪谷 | 大兴区 | 黄村 | 4.7 | 300-500万 | 5-8万 | 60以下 | 1757 | 4 |
39 | 41 | 天通苑北一区 | 昌平区 | 天通苑 | 4.7 | 300-500万 | 3-5万 | 140以上 | 416 | 13 |
40 | 106 | 小南庄 | 海淀区 | 万柳 | 4.7 | 500-800万 | 8-10万 | 60-90 | 1027 | 23 |
41 | 23 | 北京华贸城 | 朝阳区 | 北苑 | 4.6 | 300-500万 | 5-8万 | 60以下 | 764 | 6 |
42 | 40 | 首城国际 | 朝阳区 | 大望路 | 4.5 | 500-800万 | 8-10万 | 60-90 | 728 | 7 |
43 | 146 | 怡升园公寓 | 海淀区 | 知春路 | 4.5 | 500-800万 | 10万以上 | 60以下 | 559 | 24 |
44 | 329 | 太阳公元 | 朝阳区 | 太阳宫 | 4.4 | 1000万以上 | 10万以上 | 140以上 | 516 | 6 |
45 | 103 | 房山区 | 长阳 | 4.4 | 300万以下 | 3万以下 | 90-120 | 2017 | 11 | |
46 | 57 | 新城国际公寓一期 | 朝阳区 | 朝阳门 | 4.4 | 1000万以上 | 8-10万 | 140以上 | 558 | 12 |
47 | 126 | 北街家园八区 | 昌平区 | 沙河 | 4.4 | 300万以下 | 3-5万 | 60以下 | 1729 | 6 |
48 | 35 | 鸿坤理想城 | 大兴区 | 西红门 | 4.3 | 300-500万 | 5-8万 | 90-120 | 1301 | 5 |
49 | 166 | 腾龙家园 | 房山区 | 房山城关 | 4.3 | 300万以下 | 3万以下 | 90-120 | 6338 | 8 |
50 | 88 | 瑞雪春堂 | 房山区 | 良乡 | 4.2 | 300万以下 | 3-5万 | 60-90 | 790 | 6 |
新政后核心盘TOP50
新政后排名 | 新政前排名 | 小区名称 | 行政区 | 片区 | 综合评分 | 主力总价段 | 主力单价段 | 主力面积段 | 离地铁的距离(m) | 房龄(年) |
1 | 127 | 广安康馨家园 | 丰台区 | 岳各庄 | 14.9 | 300-500万 | 5-8万 | 60-90 | 2007 | 2 |
2 | 9 | 融泽嘉园 | 昌平区 | 龙泽 | 13.6 | 300-500万 | 5-8万 | 90-120 | 1011 | 3 |
3 | —— | 上林世家 | 朝阳区 | 奥林匹克公园 | 12.1 | 1000万以上 | 10万以上 | 140以上 | 353 | 4 |
4 | 1 | 加州水郡 | 房山区 | 长阳 | 11.5 | 300-500万 | 3-5万 | 60-90 | 1886 | 7 |
5 | 3 | 远洋山水 | 石景山区 | 鲁谷 | 10.1 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 455 | 11 |
6 | 14 | 北京新天地 | 朝阳区 | 管庄 | 7.6 | 300-500万 | 5-8万 | 60-90 | 772 | 8 |
7 | 10 | 天通苑东一区 | 昌平区 | 天通苑 | 7.6 | 300-500万 | 3-5万 | 90-120 | 1714 | 15 |
8 | 8 | 芍药居北里 | 朝阳区 | 芍药居 | 7.6 | 500-800万 | 8-10万 | 60-90 | 1060 | 16 |
9 | 5 | 沿海赛洛城 | 朝阳区 | 百子湾 | 7.5 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 662 | 9 |
10 | —— | 远中悦莱国际公寓 | 海淀区 | 万泉庄 | 7.4 | 500-800万 | 8-10万 | 60-90 | 386 | 12 |
11 | 16 | 珠江帝景 | 朝阳区 | 大望路 | 7.3 | 1000万以上 | 10万以上 | 140以上 | 180 | 11 |
12 | 15 | 翠城馨园 | 朝阳区 | 垡头 | 7.1 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 775 | 10 |
13 | 4 | 荣丰2008 | 西城区 | 天宁寺 | 6.9 | 300-500万 | 10万以上 | 60以下 | 454 | 12 |
14 | 383 | 中信城二期 | 西城区 | 宣武门 | 6.9 | 1000万以上 | 10万以上 | 90-120 | 437 | 5 |
15 | 11 | 国美第一城 | 朝阳区 | 甘露园 | 6.8 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 1210 | 11 |
16 | 21 | 三环新城 | 丰台区 | 科技园区 | 6.4 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 129 | 11 |
17 | 12 | 后现代城小区 | 朝阳区 | 大望路 | 6.4 | 300-500万 | 5-8万 | 60-90 | 772 | 12 |
18 | 18 | 富力又一城 | 朝阳区 | 豆各庄 | 6.3 | 500-800万 | 5-8万 | 60-90 | 2072 | 8 |
19 | 25 | 新景家园 | 东城区 | 崇文门 | 5.9 | 500-800万 | 10万以上 | 60以下 | 669 | 12 |
20 | 69 | 远洋一方 | 朝阳区 | 双桥 | 5.9 | 300-500万 | 5-8万 | 60-90 | 1099 | 6 |
21 | 19 | 天通中苑 | 昌平区 | 天通苑 | 5.7 | 500-800万 | 3-5万 | 140以上 | 1350 | 9 |
22 | 2 | 望京西园 | 朝阳区 | 望京 | 5.6 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 359 | 17 |
23 | 41 | 北京华贸城 | 朝阳区 | 北苑 | 5.5 | 500-800万 | 8-10万 | 60以下 | 764 | 6 |
24 | 13 | 新龙城小区 | 昌平区 | 回龙观 | 5.4 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 553 | 10 |
25 | 26 | 慧忠北里 | 朝阳区 | 奥林匹克公园 | 5.2 | 500-800万 | 5-8万 | 60-90 | 143 | 18 |
26 | 30 | 天通苑西三区 | 昌平区 | 天通苑 | 5.2 | 500-800万 | 3-5万 | 140以上 | 343 | 14 |
27 | 56 | 燕山羊耳峪里 | 房山区 | 房山城关 | 5.1 | 300万以下 | 3万以下 | 60-90 | 13835 | 22 |
28 | 37 | 天通苑北二区 | 昌平区 | 天通苑 | 5.1 | 300-500万 | 3-5万 | 90-120 | 1052 | 12 |
29 | 68 | 天通苑北三区 | 昌平区 | 天通苑 | 5.0 | 300-500万 | 3-5万 | 90-120 | 1716 | 12 |
30 | 73 | 天通苑西二区 | 昌平区 | 天通苑 | 5.0 | 300-500万 | 3-5万 | 140以上 | 503 | 14 |
31 | 162 | 橡树湾 | 海淀区 | 上地 | 4.8 | 1000万以上 | 8-10万 | 60-90 | 1214 | 6 |
32 | 23 | 炫特区 | 朝阳区 | 石佛营 | 4.8 | 300-500万 | 5-8万 | 60以下 | 1032 | 14 |
33 | 62 | 国瑞城 | 东城区 | 崇文门 | 4.7 | 500-800万 | 10万以上 | 60-90 | 515 | 10 |
34 | 181 | 朝阳新城 | 朝阳区 | 东坝 | 4.6 | 300-500万 | 3-5万 | 60-90 | 2894 | 10 |
35 | 48 | 鸿坤理想城 | 大兴区 | 西红门 | 4.6 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 1301 | 5 |
36 | 96 | 鲁能7号院 | 顺义区 | 空港工业区 | 4.4 | 300-500万 | 3-5万 | 90-120 | 5732 | 4 |
37 | 20 | 慧忠里小区 | 朝阳区 | 奥林匹克公园 | 4.4 | 500-800万 | 8-10万 | 60以下 | 749 | 21 |
38 | 33 | 房山区 | 长阳 | 4.4 | 300-500万 | 3-5万 | 60-90 | 459 | 5 | |
39 | 22 | 润泽庄园 | 朝阳区 | 北苑 | 4.4 | 500-800万 | 8-10万 | 60-90 | 1036 | 5 |
40 | 42 | 首城国际 | 朝阳区 | 大望路 | 4.4 | 800-1000万 | 10万以上 | 60-90 | 728 | 7 |
41 | 39 | 天通苑北一区 | 昌平区 | 天通苑 | 4.3 | 500-800万 | 3-5万 | 90-120 | 416 | 13 |
42 | 58 | 东湖湾 | 朝阳区 | 望京 | 4.3 | 1000万以上 | 10万以上 | 140以上 | 560 | 6 |
43 | 84 | 农光里小区 | 朝阳区 | 潘家园 | 4.3 | 300-500万 | 5-8万 | 60以下 | 421 | 23 |
44 | 123 | 松榆西里 | 朝阳区 | 潘家园 | 4.2 | 300-500万 | 5-8万 | 60以下 | 688 | 22 |
45 | 38 | 首邑溪谷 | 大兴区 | 黄村 | 4.2 | 300-500万 | 5-8万 | 60以下 | 1757 | 5 |
46 | 64 | 上地东里 | 海淀区 | 上地 | 4.2 | 800-1000万 | 10万以上 | 60以下 | 703 | 20 |
47 | 54 | 兴隆家园 | 朝阳区 | 甘露园 | 4.1 | 500-800万 | 5-8万 | 60-90 | 903 | 14 |
48 | 66 | 银领国际 | 朝阳区 | 望京 | 4.1 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 606 | 12 |
49 | 88 | 奥林匹克花园 | 朝阳区 | 东坝 | 4.0 | 800-1000万 | 5-8万 | 120-140 | 4364 | 10 |
50 | 31 | 保利·西山林语 | 海淀区 | 西山 | 4.0 | 500-800万 | 5-8万 | 90-120 | 5377 | 7 |
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