云房数据:七大维度深入识别真假“核心盘”

来源:中国网地产 2017-11-28 14:58:21

来源:云房数据

在经济学中,核心区域即经济发达区域,而在一个城市中的核心盘正是城市的生命力所在,亦是所有金融机构、房产中介、家装等机构投资、选址的最核心因素。核心楼盘不能仅以成交量的活跃来衡量,还应考虑楼盘的资金吸纳,即该小区的成交金额。

云房数据研究中心重点监测小区的成交金额及成交量的两个指标,通过数据挖掘和算法,寻找出城市核心500盘(具体算法见文末)。同时,通过新政前后核心500盘成交特征变化,进一步解读核心盘。

本文使用北京二手小区自2016年9月至2017年10月约17.6万套成交案例作为研究样本。此外,为研究2017年3.17新政核心盘的变化,特将以上样本按照时间划分为两个阶段,并将两个阶段的核心盘特征进行对比,时间阶段划分如下:

     根据以上数据样本获得以下结论:

 112.png

NO1北京全市成交量中4成房源来自核心500盘

核心TOP500盘(全市约1万小区,占比5%)在北京全市成交中约占40%总成交量。由于新政后全市成交量大幅下滑,供需比的缓解造成购房者选择面增大,导致新政后成交集中度小幅下滑,整体评分值也相应下滑(除最高值外,均值,中位值,最低值皆下降)。

新政前后两阶段核心500盘占总成交量的比值

1.jpg 

数据来源:云房数据

2.png

NO2核心盘分布广泛,东北部聚集且热度较高

新政前后核心500盘的综合评分热力图如下,新政前后核心盘分布基本一致,未发生明显变化。核心盘主要聚集在北京东北部,如双井劲松、朝青、望京、北苑片区。同时,核心盘成交稳定性较强。 

新政前后核心500盘综合评分热力图

3.jpg 

                       数据来源:云房数据

NO3 核心500盘价格涨幅领跑全市

从图中看到无论新政前还是新政后,核心盘的价格涨幅均高于全市的价格涨幅,说明核心盘的价格上涨动力相对较大。此外,受调控政策影响,新政后无论是核心盘还是全市楼盘价格同比涨幅出现收窄态势。

4.png 

NO4核心500盘总价段呈上行趋势

如下图,新政前后核心500盘聚集的总价区间均为300-500万。从新政前后总价段分布对比来看,新政后核心500盘的总价段出现上行趋势,300万以下的楼盘明显减少。

5.png 

从单价段分布上看,新政前后,核心500盘的单价段均集中在5-8万之间,其次较为集中的是3-5万。

               新政前后核心500盘单价段分布

6.png

数据来源:云房数据

NO5 面积60-90㎡约占总量40%左右

新政前后核心500盘的面积段分布特征无明显变化,均集中在60-90㎡,约占总量的40%左右。

新政前核心500盘面积段分布

7.jpg

新政后核心500盘面积段分布

8.jpg 

数据来源:云房数据

NO6  60%核心盘距离地铁直线距离在1000m内

地铁是影响房价的重要因素之一,如下图,大部分核心盘离地铁的距离为500-1000m,占总量的4成左右,其次是500m内。此外,新政前后核心盘离地铁距离的平均值均小于全市平均值。 

9.png 

10.png 

数据来源:云房数据

NO7 核心500盘房龄集中在10-15年

如下图,核心盘的房龄主要集中在10-15年;从核心盘与全市房龄的对比来看,核心盘的房龄明显小于全市,同时可看出,新政后,核心盘房龄显著趋新。 

新政前后核心500盘房龄分布

 12.png 

 

综合以上分析,低总价(500万以内),主流户型(60-90平米),地铁盘(1KM以内),低房龄(15年以内)的小区为核心盘的主要标签。

 

报告研究说明

核心盘的定义:成交活跃且具备较强的资金吸纳;

核心盘的方法论:依据小区的成交金额及成交量的两个指标

111.png

NO5:附表

新政前核心盘TOP50(如需完整核心500盘名单,可后台留言)

新政前排名

新政后排名

小区名称

行政区

片区

综合评分

主力总价段

主力单价段

主力面积段

离地铁的距离(m)

房龄(年)

1

4

加州水郡

房山区

长阳

14.0

300万以下

3万以下

60-90

1886

7

2

22

望京西园

朝阳区

望京

13.7

500-800万

5-8万

90-120

359

17

3

5

远洋山水

石景山区

鲁谷

9.5

500-800万

5-8万

90-120

455

11

4

13

荣丰2008

西城区

天宁寺

9.2

300-500万

10万以上

60以下

454

12

5

9

沿海赛洛城

朝阳区

百子湾

8.5

300-500万

5-8万

60-90

662

9

6

267

国风上观

朝阳区

望京

8.2

800-1000万

5-8万

60-90

1022

11

7

——

远洋国际中心

朝阳区

四惠

8.1

500-800万

5-8万

60-90

729

4

8

8

芍药居北里

朝阳区

芍药居

8.0

500-800万

5-8万

60-90

1060

17

9

2

融泽嘉园

昌平区

龙泽

8.0

300-500万

5-8万

90-120

1011

3

10

7

天通苑东一区

昌平区

天通苑

7.8

300-500万

3-5万

140以上

1714

15

11

15

国美第一城

朝阳区

甘露园

7.5

500-800万

5-8万

90-120

1210

10

12

17

后现代城小区

朝阳区

大望路

6.9

300-500万

5-8万

60-90

772

12

13

24

新龙城小区

昌平区

回龙观

6.9

300-500万

5-8万

90-120

553

10

14

6

北京新天地

朝阳区

管庄

6.9

300-500万

5-8万

60-90

772

8

15

12

翠城馨园

朝阳区

垡头

6.6

300-500万

3-5万

90-120

775

10

16

11

珠江帝景

朝阳区

大望路

6.5

1000万以上

5-8万

140以上

180

10

17

82

东八里庄北里

朝阳区

石佛营

6.4

300-500万

5-8万

60-90

617

17

18

18

富力又一城

朝阳区

豆各庄

6.4

300-500万

3-5万

60-90

2072

8

19

21

天通中苑

昌平区

天通苑

6.2

300-500万

3-5万

140以上

1350

9

20

37

慧忠里小区

朝阳区

奥林匹克公园

6.2

300-500万

8-10万

60以下

749

20

21

16

三环新城

丰台区

科技园区

6.0

300-500万

5-8万

90-120

129

11

22

39

润泽庄园

朝阳区

北苑

6.0

500-800万

5-8万

60-90

1036

6

23

32

炫特区

朝阳区

石佛营

5.8

300-500万

5-8万

60以下

1032

14

24

90

温泉花园

昌平区

北七家

5.7

300万以下

3-5万

60-90

5118

19

25

19

新景家园

东城区

崇文门

5.6

500-800万

8-10万

60以下

669

12

26

25

慧忠北里

朝阳区

奥林匹克公园

5.6

500-800万

5-8万

60-90

143

17

27

——

阳光上东

朝阳区

酒仙桥

5.6

1000万以上

5-8万

140以上

882

11

28

83

裕中西里

西城区

德胜门

5.5

500-800万

10万以上

60-90

696

27

29

86

苹果社区

朝阳区

大望路

5.5

300-500万

5-8万

90-120

926

11

30

26

天通苑西三区

昌平区

天通苑

5.5

300-500万

3万以下

140以上

343

14

31

50

保利·西山林语

海淀区

西山

5.4

500-800万

5-8万

90-120

5377

7

32

80

利泽西园

朝阳区

望京

5.0

500-800万

5-8万

90-120

211

14

33

38

中粮万科长阳半岛

房山区

长阳

4.9

300-500万

3-5万

60-90

459

5

34

127

裕中东里3号院

西城区

德胜门

4.9

500-800万

10万以上

60以下

491

29

35

260

世爵源墅

通州区

梨园

4.9

300-500万

3-5万

60-90

2001

9

36

119

嘉铭桐城

朝阳区

大屯

4.9

1000万以上

8-10万

140以上

631

13

37

28

天通苑北二区

昌平区

天通苑

4.7

300-500万

3-5万

90-120

1052

12

38

45

首邑溪谷

大兴区

黄村

4.7

300-500万

5-8万

60以下

1757

4

39

41

天通苑北一区

昌平区

天通苑

4.7

300-500万

3-5万

140以上

416

13

40

106

小南庄

海淀区

万柳

4.7

500-800万

8-10万

60-90

1027

23

41

23

北京华贸城

朝阳区

北苑

4.6

300-500万

5-8万

60以下

764

6

42

40

首城国际

朝阳区

大望路

4.5

500-800万

8-10万

60-90

728

7

43

146

怡升园公寓

海淀区

知春路

4.5

500-800万

10万以上

60以下

559

24

44

329

太阳公元

朝阳区

太阳宫

4.4

1000万以上

10万以上

140以上

516

6

45

103

碧桂园

房山区

长阳

4.4

300万以下

3万以下

90-120

2017

11

46

57

新城国际公寓一期

朝阳区

朝阳门

4.4

1000万以上

8-10万

140以上

558

12

47

126

北街家园八区

昌平区

沙河

4.4

300万以下

3-5万

60以下

1729

6

48

35

鸿坤理想城

大兴区

西红门

4.3

300-500万

5-8万

90-120

1301

5

49

166

腾龙家园

房山区

房山城关

4.3

300万以下

3万以下

90-120

6338

8

50

88

瑞雪春堂

房山区

良乡

4.2

300万以下

3-5万

60-90

790

6

 

新政后核心盘TOP50

新政后排名

新政前排名

小区名称

行政区

片区

综合评分

主力总价段

主力单价段

主力面积段

离地铁的距离(m)

房龄(年)

1

127

广安康馨家园

丰台区

岳各庄

14.9

300-500万

5-8万

60-90

2007

2

2

9

融泽嘉园

昌平区

龙泽

13.6

300-500万

5-8万

90-120

1011

3

3

——

上林世家

朝阳区

奥林匹克公园

12.1

1000万以上

10万以上

140以上

353

4

4

1

加州水郡

房山区

长阳

11.5

300-500万

3-5万

60-90

1886

7

5

3

远洋山水

石景山区

鲁谷

10.1

500-800万

5-8万

90-120

455

11

6

14

北京新天地

朝阳区

管庄

7.6

300-500万

5-8万

60-90

772

8

7

10

天通苑东一区

昌平区

天通苑

7.6

300-500万

3-5万

90-120

1714

15

8

8

芍药居北里

朝阳区

芍药居

7.6

500-800万

8-10万

60-90

1060

16

9

5

沿海赛洛城

朝阳区

百子湾

7.5

500-800万

5-8万

90-120

662

9

10

——

远中悦莱国际公寓

海淀区

万泉庄

7.4

500-800万

8-10万

60-90

386

12

11

16

珠江帝景

朝阳区

大望路

7.3

1000万以上

10万以上

140以上

180

11

12

15

翠城馨园

朝阳区

垡头

7.1

500-800万

5-8万

90-120

775

10

13

4

荣丰2008

西城区

天宁寺

6.9

300-500万

10万以上

60以下

454

12

14

383

中信城二期

西城区

宣武门

6.9

1000万以上

10万以上

90-120

437

5

15

11

国美第一城

朝阳区

甘露园

6.8

500-800万

5-8万

90-120

1210

11

16

21

三环新城

丰台区

科技园区

6.4

500-800万

5-8万

90-120

129

11

17

12

后现代城小区

朝阳区

大望路

6.4

300-500万

5-8万

60-90

772

12

18

18

富力又一城

朝阳区

豆各庄

6.3

500-800万

5-8万

60-90

2072

8

19

25

新景家园

东城区

崇文门

5.9

500-800万

10万以上

60以下

669

12

20

69

远洋一方

朝阳区

双桥

5.9

300-500万

5-8万

60-90

1099

6

21

19

天通中苑

昌平区

天通苑

5.7

500-800万

3-5万

140以上

1350

9

22

2

望京西园

朝阳区

望京

5.6

500-800万

5-8万

90-120

359

17

23

41

北京华贸城

朝阳区

北苑

5.5

500-800万

8-10万

60以下

764

6

24

13

新龙城小区

昌平区

回龙观

5.4

500-800万

5-8万

90-120

553

10

25

26

慧忠北里

朝阳区

奥林匹克公园

5.2

500-800万

5-8万

60-90

143

18

26

30

天通苑西三区

昌平区

天通苑

5.2

500-800万

3-5万

140以上

343

14

27

56

燕山羊耳峪里

房山区

房山城关

5.1

300万以下

3万以下

60-90

13835

22

28

37

天通苑北二区

昌平区

天通苑

5.1

300-500万

3-5万

90-120

1052

12

29

68

天通苑北三区

昌平区

天通苑

5.0

300-500万

3-5万

90-120

1716

12

30

73

天通苑西二区

昌平区

天通苑

5.0

300-500万

3-5万

140以上

503

14

31

162

橡树湾

海淀区

上地

4.8

1000万以上

8-10万

60-90

1214

6

32

23

炫特区

朝阳区

石佛营

4.8

300-500万

5-8万

60以下

1032

14

33

62

国瑞城

东城区

崇文门

4.7

500-800万

10万以上

60-90

515

10

34

181

朝阳新城

朝阳区

东坝

4.6

300-500万

3-5万

60-90

2894

10

35

48

鸿坤理想城

大兴区

西红门

4.6

500-800万

5-8万

90-120

1301

5

36

96

鲁能7号院

顺义区

空港工业区

4.4

300-500万

3-5万

90-120

5732

4

37

20

慧忠里小区

朝阳区

奥林匹克公园

4.4

500-800万

8-10万

60以下

749

21

38

33

中粮万科长阳半岛

房山区

长阳

4.4

300-500万

3-5万

60-90

459

5

39

22

润泽庄园

朝阳区

北苑

4.4

500-800万

8-10万

60-90

1036

5

40

42

首城国际

朝阳区

大望路

4.4

800-1000万

10万以上

60-90

728

7

41

39

天通苑北一区

昌平区

天通苑

4.3

500-800万

3-5万

90-120

416

13

42

58

东湖湾

朝阳区

望京

4.3

1000万以上

10万以上

140以上

560

6

43

84

农光里小区

朝阳区

潘家园

4.3

300-500万

5-8万

60以下

421

23

44

123

松榆西里

朝阳区

潘家园

4.2

300-500万

5-8万

60以下

688

22

45

38

首邑溪谷

大兴区

黄村

4.2

300-500万

5-8万

60以下

1757

5

46

64

上地东里

海淀区

上地

4.2

800-1000万

10万以上

60以下

703

20

47

54

兴隆家园

朝阳区

甘露园

4.1

500-800万

5-8万

60-90

903

14

48

66

银领国际

朝阳区

望京

4.1

500-800万

5-8万

90-120

606

12

49

88

奥林匹克花园

朝阳区

东坝

4.0

800-1000万

5-8万

120-140

4364

10

50

31

保利·西山林语

海淀区

西山

4.0

500-800万

5-8万

90-120

5377

7


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云房数据:七大维度深入识别真假“核心盘”
来源:中国网地产2017-11-28 14:58:21
在经济学中,核心区域即经济发达区域,而在一个城市中的核心盘正是城市的生命力所在,亦是所有金融机构、房产中介、家装等机构投资、选址的最核心因素。核心楼盘不能仅以成交量的活跃来衡量,还应考虑楼盘的资金吸纳,即该小区的成交金额。
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