从上世纪80年代末90年代初开始，北京的很多胡同民宅以及居民楼底层都被“改造”为商铺，俗称“开墙打洞”。这些“店铺”比起正规的商用地产，租金、水电费、物业费均便宜不少，同时因为多地处繁华地段，靠近居民和游客，市场需求旺盛，生意异常红火。但由于这种未经批准擅自改变房屋原有结构和属性的行为不仅留下诸多安全隐患，而且衍生出加盖违建、交通拥堵、产业低端等问题，2017年初，北京市政府开展“疏解整治促提升”专项行动，整治“开墙打洞”是一项重要内容。据统计，今年前9个月全市共整治“开墙打洞”26,124处、无证无照经营43,057户。

仲量联行华北区研究部高级分析师纪明认为：“此次专项行动为受此影响的商铺或原本就筹划开拓购物中心市场的品牌提供了难得的商业契机，购物中心拥有稳定的客流、缜密的经营策略以及优质的运营平台，对源于胡同或者街面且有扩张需求零售和餐饮品牌有着很大的吸引力。”

近年来，已经成功入驻购物中心的店铺或是因地制宜地融入了别具一格的店铺设计，或是呈现了新颖的菜品和商品，或是积累了优秀的大众口碑而成为“ 谈资” 。仲量联行北京零售地产部租户代表总监杨菁菁表示：“具备个性化经营特色、相对成熟运营管理能力以及一定的承租能力的源于街面的优质品牌商家将会在购物中心赢得更广阔的发展空间，同时也让各大购物中心迎来难得的多样化发展机遇。”

个性化品牌特质提升购物体验

灰墙灰瓦的胡同作为北京普通市民的生活场景，外地游客“必逛”的景点和京城历史文化发展的重要传承载体，成为了很多具备“文艺气质”的店铺开始经营的首选地，“胡同情结”和人潮集聚效应让位于胡同的店铺带有独特的品牌气质。独立家具品牌“梵几”在东城区国子监街的店面毗邻孔庙、雍和宫、五道营等知名景点和“文青”、“潮人”聚集地，为顾客提供了别具一格的居家客厅体验。在购物中心越来越看重经营类别多样化和增强个性化体验的今天，这种有气质、差异化的服务也让“梵几”独树一帜地开创了同类型品牌进驻高端购物中心的先河，在三里屯太古里北区开设了全新的店铺，为更大体量的消费群体提供优质创意商品。

出众的运营水平产生‘1加1大于2’效应

发源于胡同或者街面的店铺管理水平难免参差不齐，据仲量联行观察，在成功转战购物中心的品牌中，经营者多具备相对成熟运营管理经验。不同于在居民区的“自由发展”，入驻购物中心对经营者商品服务品质、经营理念规划、跨部门沟通协作和员工服务水平等都提出了更高的要求，这就要求品牌必须在较短时间里接受购物中心的管理模式，快速融入新的经营环境。位于东城区钱粮胡同的“然寿司”，因为采用新鲜食材而造就无与伦比的地道口感，在京城“日料”拥趸中拥有超高人气和口碑，加之管理者自身商业发展思路清晰，在进驻汇聚顶级购物、办公、酒店与文艺的北京新地标——侨福芳草地之后，与先进的运营管理和市场推广模式“无缝衔接”，在更广阔的平台上，淋漓尽致地发挥产品和服务优势，实现更大发展。

购物中心租金模式考验“胡同小店”

商铺设立在胡同或街面时，靠近市场需求，经营灵活性高且租金低廉。但一旦决定转战购物中心，在获得更大发展平台，提升品牌能见度的同时，也面临承租能力的考验。目前各大购物中心多采用基本租金和扣率租金相结合的租金模式，加之物业管理费和推广费，地产成本整体多呈递增趋势。品牌商家需要谨慎评估自身营业状况，参考同类型业态收支状况，进而有效引入投资进行合理分配，才能在竞争日趋激烈的购物中心里立足。

早在2014年的北京市“两会”上，就有人大代表提出议案表示，据不完全统计，全市仅临街首层就有“开墙打洞”商铺约20万处，整治任务仍然艰巨，却也为部分店铺和购物中心注入了无穷的发展潜力。“北京此次整治行动会历时3年，随着中国消费升级进程的不断深入，我们还将不断看到有个性、有特色的店铺脱颖而出，在为各大购物中心输送‛新鲜血液’的同时，更将自己推向更大的平台。依法依规进行的整治将为城市规划注入新活力和新方向，零售物业的发展势必因此实现更加多元化、专业性。” 仲量联行北京零售地产部租户代表总监杨菁菁最后说。