11月6日下午，中国恒大(以下简称恒大)发布公告称，公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产已与投资者订立第三轮增资协议，投资者将出资600亿元获取恒大地产扩大股权后约14.11%的权益。至此，恒大完成三轮战略投资，共引入资金1300亿元，凯隆置业持有的恒大地产股份降至63.46%。

据测算，引入600亿元战略投资后，恒大净负债率较年中大幅下降近四成，较去年年末降超六成。

承诺未来三年总利润不少于1650亿元　站在东四北大街107号厂房大楼屋顶环顾四周，钟鼓楼、北海的美景尽收眼底。脚下，一幢幢上世纪七十年代的旧式老厂房依旧朴拙无华。作为北广集团北电科林公司最早的所在地，新中国第一辆转播车就诞生于此。如今，原本内部高大的旧厂房，摇身一变成为了现代风格的LOFT创意工厂，一大批“80后、90后”的海归创客在这里做直播、搞设计、弄光影，让胡同里的老厂房焕发出新的生机与活力。

皇城根儿脚下成文创策源地

这片老厂房，如今叫做“107号文创园”。阳陆育就是在这里的年轻创客之一。他创立的直播社交平台Musical.ly红遍欧美，一度超过Facebook和Youtube，登顶苹果应用商店美国地区排行榜，成为欧美20岁以下年轻人最追捧的社交应用。现在，这支已获得上亿美元C轮融资的创业团队正在这间老厂房里秣马厉兵，开拓国内市场。

密密麻麻地打字声、忙不迭地穿梭于楼梯上下……在这个占地面积约1.3万平方米的老厂房里，像这样“小体量大能量”的创业团队不胜枚举。他们当中有的是北京国际电影节光影效果的幕后高手，有的是“蓝调庄园”浪漫农庄的设计大师……

据北广集团资产运营中心副总监、北新桥107号文创园主管姚仲博介绍，无论是老外还是海归，文化底蕴浓郁的老北京胡同成为了他们共同神往的创业策源地。旧工业时代的架空管廊、复古斑驳的墙砖与新潮的创意，在这个老厂房里碰撞出了别样的火花。

“从鼓楼到雍和宫，青龙胡同、五道营胡同，骑着自行车穿梭其中，各种创意小馆身后就是大杂院民居，时尚的文艺青年与买豆腐脑的大爷大妈相得益彰，我们爱死了这样的老北京！”海归创业者小唐坦言，“文化是创意之魂，京城胡同就是我们创意灵感的‘富矿’。”

腾笼换鸟告别“吃瓦片”

萌萌的熊猫包装、醇香的啤酒口感，瞄准了年轻一族的餐饮品牌“熊猫精酿”今年5月获得了1.19亿元A轮融资。随着团队不断壮大，原本的孵化空间已容纳不下。在厂房的B区，一个更宽敞的办公空间正在紧锣密鼓地装潢。看着园区里的企业羽翼渐丰，姚仲博感慨万千。

姚仲博告诉记者，“十多年前，北广集团响应国家政策，工厂外迁，这里的老厂房就外包给了一家公司做办公场所。随着北京打造‘高精尖’白菜心，合约到期后，我们想把厂房收回来做创意产业园，却遇到了不小的麻烦。”

“原来的企业把厂房分租给了上百家低端业态公司，还在与我们的合约到期后，擅自与这些公司续约，这直接给园区的腾笼换鸟带来了不小的挑战。我们挨家挨户地摸查沟通，符合首都功能定位的企业留下来，不符合的企业，我们给予补偿解约。”姚仲博说，在市区政府的支持下，通过政策扶持和资源倾斜，筑巢引凤，吸引上百家优质的科创、文创企业入驻。

在这片“寸土寸金”之地，107园区的运营早已告别了单纯的“吃瓦片”。除了为初创企业提供成长空间、生态环境、物业管理，还提供包括政策咨询、法务、行政、税务、资本市场对接等多项综合服务。

聚沙成塔。如今这里已成为东城区第二大文创产业园，不仅在北京国际设计周、丝绸之路国际电影节等大型活动中大放异彩，更成为国企转型创意园区的标杆典范。

京城老品牌“借力”出海

从王府井地铁站A口出来几百米，北京王府井古人类文化遗址博物馆坐落于此。作为发掘出的最早古人类遗址，博物馆运用微缩景观、互动体验、声光电等场景还原、科普游憩的手法，生动地向游客再现了两万五千年前望山听水、狩猎生息的景象，展示了“北京人”狩猎、烧火、制造工具的痕迹以及考古发掘的过程。

让“远古的记忆”鲜活起来的幕后英雄，就是入驻107园区的绿维创景。作为一家旅游设计类行业孵化器，绿维创景在特色小镇、创秀演绎、光影雕塑、景观提升等领域“多点开花”。

值得一提的是，作为电子设备领域的“老男孩”，北电科林也谋求通过园区内的前沿发展“借力出海”。据姚仲博透露，107园区已与几家孵化器签订了战略合作协议。以绿维创景为例，该孵化器把旅游景点开发在哪，北电科林就可以把安防监控、智能建筑等技术服务带到哪。

此外，除了与传媒大学、中科软等联合成立AR／VR技术创新实验室，北电科林还积极响应“一带一路”倡议，布局全球化市场，拓展传统安防产品、特种车、有线电视设备的出口业务，实现京城老品牌的壮丽出海。

恒大表示，三轮增资的成功完成体现了投资者对恒大地产前景的信心。此前，恒大曾公告，第三轮战略投资规模预计在300亿-500亿元。如此看来，远超预期。

公告披露，第三轮投资的企业包括6家，其中，山东高速、苏宁电器各自认购200亿元，深圳正威、嘉寓投资、广州逸合、四川鼎祥等4家企业各自认购50亿元。需要指出的是，山东高速、嘉寓投资曾经出现在一二轮战投中。

值得关注的是，恒大在公告中明确给出了业绩承诺。根据第三轮增资协议，恒大承诺2018-2020年公司净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于500亿元、550亿元及600亿元。

截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿元，今年前十月恒大已实现销售4223亿，今年销售突破5000亿元几无悬念。分析人士认为，若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿元左右的净利润，占到承诺利润1650亿元的约六成。

截至目前，三轮增资完成后，投资者合计向恒大地产增资1300亿元，共将获得恒大地产经扩大股权后约36.54%的权益，凯隆置业将持有恒大地产的权益降至63.46%。

向“规模+效益型”转变 负债率大幅下降

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，三轮战投后，恒大不仅在回归A股之路迈出实质性一步，还将大大降低负债率。

据测算，第三轮战略投资后，以恒大2017年中报公布的数据为基准，其净负债率较年中大幅下降近四成。今年以来，在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成。恒大表示，得益于三轮增资，恒大地产的净负债率将大幅降低，股东结构进一步优化，资金成本和财务费用将持续下降。

事实上，为了降低负债，恒大还采取多项举措，诸如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%。承诺年底前赎回三分之二永续债，年中已经还清1129亿元永续债。

今年年初，恒大启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由规模型发展战略向“规模+效益”型发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

资料显示，规模之外，恒大将效益、利润、质量等指标提至重中之重。根据此前公告，1-10月份，恒大累计实现合约销售金额约达4223.4亿元，同比增长约33.35%。在权益销售上，根据克而瑞发布的数据显示，恒大在2017年1-10月的权益销售排行榜中，以4002.1亿元位列全国第一。