长江和记集团主席李嘉诚旗下的中环中心出售的消息盛传一年后,11月1日晚间,长江实业集团(01113.HK)宣布,正式出售旗下中环中心75%的股权,交易金额为402亿港元,创下香港写字楼交易的最高纪录,而此次出售中环中心的账面所得约为145亿港元,长江实业称,公司会将出售所得用于公司的一般营运资金。

神秘买家402亿买走中环中心

资料显示,中环中心在1998年落成,是香港第5高楼,世界第31高楼,楼高346米,楼高73层,占地达10万平方尺,提供商用楼面面积超过140万平方尺。

不过,买方的身份非常神秘,名为“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”,根据公告显示,买方是一家根据英属维京群岛法律注册成立、为收购目标公司而特别设立的特殊目的公司。

有市场消息称,中环中心的新买家是一群香港本地资深的投资者以及一家中资能源企业,其中中资能源企业占股达到55%,香港本地资深投资者则占45%。

一名接近交易人士称,此次买卖双方签订协议,在物业完成交易前不可以转售,除了各买家都会保留部分楼面自用,其余都暂时计划长线收租。长江实业在公告中称,长江实业需要督促买家证明有足够资金支付此次收购款项,买方也需要在限定时间把物业重新命名为一个获长江实业批准的指定名称。

长江实业称,董事认为,出售中环中心将为公司提供机会以套现其在目标公司及该等物业的投资,长江实业在此次出售中环中心的账面得益大约145亿港元,将用于长江实业的一般营运资金。

公告称,如果扣除中环中心在专业估价及公司完成日期前的财务报告的账面值,再扣除此次出售的交易成本,包括法律费用、印花税、代理佣金及其他费用,此次出售得益为145亿港元。不过,由于实际出售得益的需要参考长江实业在交易完成日期前最新的财务报告的账面值,所以最终实际得益可能会与145亿港元有所出入。

炙手可热的香港写字楼

实际上,每年中环中心的盈利情况非常可观,截至2015年12月31日的财政年度,占中环中心75%股权的目标公司除税及非经常项目前及后的综合纯利(包括该等物业公平值的变动)分别为7.4亿港元及6.5亿港元;截至2016年12月31日的财政年度,目标公司除税及非经常项目前及后的综合纯利分别为35.1亿港元及33.85亿港元,目标公司在长江实业2016年12月31日的综合财务报表的账面值为198.3亿港元。

莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文对第一财经称,香港写字楼市况非常火热,成交价格也属于合理水平,目前中环地区的分层写字楼的售价已经超过每平方英尺38000港元,所以以平方英尺的价格计算,中环中心的售价非常合理,只是总价比较高,因此也不是很多买家有能力可以负担,而且,长江实业出售中环中心只是75%的权益。

香港写字楼市场还处在非常炙热的时期,获得很多中资机构的追捧。就在10月11日,绿景中国(00095.HK)宣布,公司通过全资附属公司向九龙仓(00004.HK)收购香港观塘海滨道123号物业,总价90亿港元,创下了香港观塘地区商业楼宇每平方尺最高价格记录。

就在年初,恒基地产击败了其他8家地产公司,以创纪录的233亿港元的价格,买下了香港特区政府自1996年以来首次标售的一块中环商业用地。

林浩文称,值得留意的是,中环中心有大量停车位,如果只分拆出售车位可以令部分资金回笼。他相信,这宗交易对上环周边写字楼及商用物业有利好作用,估计未来6至12个月中环及上环商用成交个案会增加,作价也可能提高。