保利地产集团(600048.SH)旗下负责商业运营和资本运营部门的小伙伴们在连续奋战好几个月之后,终于在10月23日松了一口气:保利旗下具有标志性意义的首个租赁房REITs(房地产信托基金)获得上海证券交易所审核通过。

虽说这个金融产品依然以契约型私募REITs的形式首度亮相,但其储架发行的结构设计已具备了公募发行的基因,从而意味着国内纠缠了十几年的REITs已步伐逼近。

过去几年时间,随着国内商业等持有型物业投资规模扩大,有关房地产信托基金(REITs)的呼声高涨,国家政策也不断向外界透露出即将开闸的信号。市场上,以专项资产管理计划即契约型发行的类REITs早已大行其道,但公开发行的最后一层窗户纸终究未能捅破。

不过,与以往诸多公司发行的类REITs一样,保利在结构设计上跨出了一大步,但考虑到有关REITs的税收和法律政策尚未正式出台,许多企业仍旧抱着观望态度,暂时未有跟进计划。

“万事俱备,只欠东风”,在中国房地产步入增量与存量并举的背景下,REITs的飓风必将吹遍市场;如今无法确定的,只是风口何时到来。

保利“为公募做准备”

保利地产在10月23日获得审核通过的产品全名为中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称“保利住房租赁REITs”)。

该REITs由中国保利地产联合中联前源不动产基金管理有限公司(“中联基金”)共同实施。总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA,次级证券不评级。

保利地产资管中心总经理宁大芮向第一财经透露,该产品发行周期为2年,预计2018年初发行第一批约十几亿规模。优先级享受固定投资收益,次级则可享物业增值收益。但总体来说,该产品仍然无法公开流通,属于契约型私募产品,债券性质较为显著。

据悉,国内目前的类REITs的操作模式主要是通过发行专项资产管理计划即契约型的方式,但专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权,所以一般通过私募基金收购物业公司股权,募集方式上,也是私募为主,只有2015年7月,以前海区内万科企业公馆的租金收益权为基础资产的“鹏华前海万科REITs”首次使用公募基金作为发行载体,在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破,但此后万科在此项工作上并未有进一步推进。

在行业人士看来,保利住房租赁REITs的产品构架的设计上,较国内过往类REITs有了较多的突破和创新,最显著的便是储架式发行。

前海开源资产管理有限公司联席总经理、基金业协会资产证券化业务专委会委员何亮宇此前表示,中联前海开源-保利住房租赁REITs的“储架发行”机制,在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs,以“自下而上”的方式实现了公募REITs的扩募功能,必将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响,堪与“中信启航REITs”、“鹏华前海万科REITs”、“中联前海开源-勒泰一号REITs”并列为我国REITs市场的四个里程碑式产品。

有了储架式的结构设计,保利的租赁房REITs在转公募的可能性上大大提升。宁大芮表示:“保利发行的租赁房REITs依然是私募性质,不能公开交易。但从政策和监管方面的准备来看,公募发行应该是大势所趋。而且保利目前这个产品设计,在结构上已经跟公募接近,是为了发行公募REITs做的准备,一旦公募开闸,可以直接转为公募REITs。”

保利住房租赁REITs发行的背后,是公司旗下租赁型物业的高速扩张。据悉,该公司在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌,项目布局十余城市,分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

据透露,目前保利地产旗下开业的租赁型项目有七八家,已经布局的城市有十几个。考虑到住房租赁REITs获批规模高达50亿,预计该公司未来两年在租赁房上的动作依然会十分迅猛。

龙湖“暂无REITs计划”

保利的试水,以及国家高层在推动租售并举方面流露出来的决心,让参与租赁住房以及其他经营性物业运营的企业看到融资创新的曙光。

在此之前,租赁型住房等经营性物业运营企业的融资大多数依赖银行、债券、资管计划等渠道,债权特征显著。尤其是最近两年才兴起的租赁型住房,大多数公司从内部解决投资资金问题。

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石透露,截至目前,龙湖旗下冠寓的投资均来自于集团。据悉,自从龙湖今年切入租赁房市场以来,已经先后完成了多个城市的布局,不久前,该公司位于广州的首个租赁型公寓开业。

韩石表示,龙湖内部目标是在今年底开业15000间房,中期目标是做到50000间房,轻资产和重资产两个模式并行发展,力争做到租赁行业的前三名,年租金收益超过20亿。

野心勃勃的同时,龙湖也密切关注市场上融资方式的创新,但对于近日颇为热闹的REITs,该集团并未有短期推进目标。韩石表示,公司眼下的重点在于拓展市场,快速做大市场份额,至于融资方面,考虑到龙湖集团的平均融资成本仅为约4%,并不那么迫切考虑其他融资渠道。

一位房地产行业人士透露,龙湖等企业的观望心态,主要由于围绕在REITs发行方面的税收、法律等配套政策尚未出台。

这里涉及的税收,主要是国外成熟市场REITs产品通常可以享受一定税收优惠,而国内在这方面尚未出台相应举措。有就职于某大型地产企业的税务专业人士透露,税务部门针对自持物业的税和销售物业的税不一样,当前税法体系下是可以解决租赁型住宅发行REITs这个问题的,但经营性物业特别是租赁房的收益率太低,很难达到公募REITs中投资人对标的的要求,整体市场还处于培育阶段。

保利地产宁大芮也表示,从证监会和交易所的态度来看,努力推进REITs的发行工作一直在开展,也有意向推出公募产品,但考虑到现实的一些情况,短期内还难以形成租赁型住房REITs大规模发行的势头,但可以确定的是,保利之后,陆续会有其他企业和产品跟进。

广东国税系统内人士评论,“调整税率不是小事,相关部门需反复论证。而且租赁型住房之后,还有商业、酒店、写字楼等其他经营性住房,涉及的面太广。因此这是一个循序渐进的过程,影响深远。”