中国老龄人口和新生人口市场购房和区位选择分析

来源:中国网·地产中国 2017-10-27 13:05:43

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北京秋季房地产展示交易组委会主任吴丹毛

 各位来宾,参展构负责人,新闻界的媒体,还有广大的观众,我代表组委会对大家出席北京秋季房展中国城市建设发展论坛和特色小镇创新大会表示热烈的欢迎。

今天我的演讲题目是“中国老龄人口和新生人口市场购房和区位选择分析”。刚刚结束的十九大最核心的内容就是对社会现阶段发展的主要矛盾进行了精准的概括,就是人民对美好生活的需求和社会发展不充分、不平衡之间的矛盾。我们从房地产交易市场这个角度来看,如何解决这个矛盾,就是要做到居者有其屋,老有所养,少有所盼。我想讲的第一个观点是老有所养。

按2016年的统计口径,中国老龄人口的总量是2.3亿,占中国总人口的16.7%。这么庞大的群体,他们有什么特色?我觉得置业上他们第一个特点是具有购买力,首先这些老年人是39年中国改革开放财富的创造者和拥有者,特别是大学老师、新闻工作者、企事业单位的负责人,特别是企业从业人员,他们都有较高的收入,在房价较低的时候积累了自己的住房。大概这个年龄段,在北上广深这样的大城市都有2—3套房子,如果他们再从父辈的手中继承了房子,好一点的有3—5套房子。

目前,购房的新政已经持续了一年多,主要是去杠杆化,银行抬高了购房的门槛,加上限购、限售、租售同权和分享产权住房,这一系列措施都有效遏制了投机购房人群,房价趋于回降和平稳。在这种情况下,大中城市的房价都到了历史顶点,3—5年之内,如果政策没有调整,房价不可能回落。在“房子是用来住的”背景下,过度投资和投机的方式受到了遏制。但他们又有提高自己生活质量和晚年生活品质的需求,什么原因?就是这些大城市要治理雾霾还要20年左右的时间,这20年的黄金时间如何改善自己的生活质量,我觉得要调整一下自己的资产布局。所以我们从今年的春季房展到现在推出了云南购房节和海南购房节,这两个地区空气优质,适合老年人居住。

再一个北方冬季寒冷,老年人容易得心脑血管疾病和骨骼病,如果换一种环境,空气好,对于健康是非常有好处的。像在海南和云南这种优质的唯一的的地区购买住房,云南的住房好的地方八、九千,海南的住房平均下来也就两三万,未来的需求空间是很大的。所以在高点上卖掉北京的住房,在海南或云南买一套住的房子,你的生活品质提高了,冬季的供暖季到来之后完全可以居住一个季度,甚至更长时间。如果地方政府在配套上、管理上有所提升,居住人口就留下了。5年到10年,按海南现在的管理,包括配套的设施的提升,房产增值1倍以上是很基本的。所以,我觉得第一点是老年人要老有所养。

第二,讲一讲新生代。新生代购房的市场分析和区位选择,我认为这个难度比较大。因为我理解的新生代就是90后,现在27岁左右,工作3、5年的经历,在北上广深这样的大城市不可能有支付首付款的条件。社会发展不充分、不均衡,我们就找均衡的地方,在好的区位来选择购房点。基本思路是,我们现在要疏解大城市的非城市核心功能,大城市病形成的前提就是人口基础设施的日益完善,配套设施的完善,医疗、教育等等公共资源相对集中,造成了很多人到大城市就业、工作,城市就不堪重负,形成了城市的污染、交通拥挤,基础设施有效供给不足。所以就提出了“去大城市病”,主要是将城市的非主要功能向新的空间进行二次布局,在高铁、城铁、高速路这样的交通节点上建立以产业园区为主的新城、卫星城和特色小镇,通过“互联网+”的方式,进一步加强管理,提高科学化水平,用科技化的手段提升新城建设的居住手段,形成产城融合。

产城融合就是住和工作在一个地方,有了好的基础设施,有了配套,在这样的特色小镇和新城发展的区域空间里,都有很好的生活条件。我给大家举一个案例,京津冀协同发展有两个新区,一个是雄安,一个是北京副中心。北京副中心辐射的范围内,香河离副中心只有16.7公里,城铁接通以后交通四通五达。河北省把香河定位为商贸聚集地,因为香河有很多的商业设施,形成了产城融合的一个基础条件。万通这家公司在天下第一城做了一个商贸新镇,建立了住宅,现在只卖2万块钱,而副中心价格是6—7万块钱。这会儿你在这里买了很好的房子,城铁一开通,无论你是在当地就业,还是在北京就业,房子的升值空间是巨大的。这样的区位优势和城市功能疏解,新城建设、特色小镇发展有机的结合在一块,新生代购房问题在大城市里可以先租售同权,分享产权住房,逐步的过渡到卫星城市和小城镇。

为什么有这样的出路?十年前通州一套150万的房子现在卖一千二三百万,亚运村一套120万的房子现在是一千三四百万,十年间翻了10倍,在这种情况下,新生代不可能再有在大城市里购房的能力了。但是他在周边的卫星城,在特色小镇,在新城里,他是有购房条件的。中国人的特点是居者有其屋,人无恒产必无恒心,如果只解决租赁住房,不解决房产的居住需求是不行的。所以老有所养、少有所盼、居者有其屋,就是寻找好的区位优势、好的配套设施,在特色小镇里、智慧城市里,还有新城里寻求新生代的住房市场。

北京的房展会走过了20多年的发展历程,最早是以房屋交易为主的交易平台,现在形成了旅游休闲度假地产,海外置业、特色小镇及智慧城市四个平台。四个平台互为补充,主要是为了满足购房者的综合需求和未来需求,这个平台也走向了一个转型升级促提升的发展道路。

像海外置业现在发展的趋势如火如荼,欧美的市场还是价格偏低,特别是东南亚的市场也适合老年人购房。泰国的一些岛屿像普吉岛,还有一些好的区域,花五六十万能买一二百平方米的房子,泰国政局比较稳定,适合老年人过冬,可以解决空气污染造成的骨骼疾病。气候温润,全年温差小,飞行距离短,城市交通便利,对华人游客较为友好,医疗技术和设备全球领先,日常消费品及人工服务等基本生活成本较低。泰国不仅房屋租赁回报率高,且房价相对低廉,投资泰国,可以实现休闲度假、医疗养生和租金高回报等诸多叠加优势,在满足投资者追求高质量休闲养老生活的同时,也完成其资产配置的国际化。海南和云南按照我的思路走,不够庞大的老年人口做二次置业。这是我的基本思路,主要是通过这个思路,能够有效的和现阶段的社会发展不充分和不平衡的矛盾有效衔接,走出一条中国特色的房地产交易市场为大众需求服务的发展道路。

最后,我代表组委会预祝论坛和房展会圆满成功。谢谢大家!

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