来源：诸葛找房

在各地长期租赁以及租售同权等政策不断推出的影响下，北京房租市场必将出现变化，那么，北京市当前的租房市场如何呢？

诸葛找房数据研究中心对当前我爱我家、链家、中原地产、21世纪不动产、丽兹行等中介公司挂牌租房房源及58同城、赶集网等互联网租房平台的数据进行整合分析（为保证样本数据更加接近市场真实状况，剔除月租金在10万元以上的豪宅）。

研究数据表明，北京市整体市场平均租金为84.8元每月每平米，同比每月每平米上涨8.4元，涨幅11.6%。从套租金来看，平均每套租金7201元，其中一居室5404元每套，两居室为6006元每套，三居室达9683元每套，一居室与两居室差距仅为602元，整体来看二居室性价比最高。

从城区来看，西城租金最贵，每平米租金为122.9元，一套70平米的房子需要8600元。延庆最便宜，同样大小的房子租金只需要1715元（24.5元每平米）。从地铁线来看，北京地铁二号线整体租金最贵，10号线次之。

从区域涨幅情况来看，房山区以20.1%的涨幅领衔涨幅榜，地铁房山线为租金涨幅最高地铁线，15号线次之，国贸站为涨幅最高地铁站。

而从租售比来看，北京整体租售比已经达到1:806，远超过国际公认的1：200-300的合理租售比范围。通州潞城商圈的整体租售比为北京最低，达1:1365，也就是说，在通州潞城买一套房子的钱可以用来租114年。去年北京整体租售比为1:740，租金和房价的差距继续被拉大。

以下为详细报告部分。

一、城区租金情况

1,分城区租金西城领衔，城区房租均价为郊区两倍。

从每平米租金上来看，城六区与郊区差距较大，最大差距接近6倍。其中西城以123元/平米的租金占据榜首，东城、海淀、朝阳紧随其后，每平米均价超100元，远远领先于其他行政区。在这四个区域上班的同学如果预算有限可以选择在房租较低的石景山、丰台、昌平等地租房。郊区方面，昌平由于占据西二旗等科技园区及昌平高教园等优质教育资源，以57.4元每平米领衔郊区房租，延庆以24.5元每平米垫底。

从套均价来看，东城区以9577元/套占据榜首，朝阳以9565元/套微小差距紧随其后，海淀排名第三，套均价超9000元。

北京市套均租金和平米租金情况示意图

数据来源：诸葛找房数据研究中心

2、从租房供应价格段上来看，租房套均价4000-6000商圈占比最多，万元以上高端租房占比超2成。

从出租房源价格分布来看，均价在4000-6000的商圈占比最多，达31%，6000-8000占比达27%，两者之和占比过半，表明大部分商圈房源还是在可以“租得起”的正常范围内。值得注意的是，万元以上高端住宅供应占比接近2成，多集中在东城、朝阳等繁华商圈内，若未来高价住宅供应量提高，则可能会拉高整体房租。

北京市不同租金房源供应占比情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心

二、商圈租金情况

从各行政区域内商圈套租价格来看，中心城区商圈房租高企呈分散状，租金跨距较大，且有些商圈内房屋面积较大，拉高套租价格，如东城区的建国门、东直门套租价格均超14000，且超出排名第十的光明楼112%。在城区租房的小伙伴可以如果预算有限可以考虑寻找一下城区房租洼地商圈，避开高房租商圈。

相比之下，郊区商圈套租价格则呈现另一种景象，区域内某一个商圈一家独大且各商圈价格差距较小，如石景山鲁谷商圈，高出排名第二的古城商圈20%，但仅比第五苹果园商圈高出41%。在郊区租房的小伙伴如果经济并不是很紧张的话，可以选择在繁华商圈租房，毕竟房租差不太多但生活会方便很多，性价比较高。

北京市各行政区商圈套均租金和平米租金价格排行榜

数据来源：诸葛找房数据研究中心

商圈综合排名方面，地处中心城区西城区的金融街凭借金融、文化、消费三大优势，以185.7元每月每平米的租金单价毋庸置疑的拔得头筹，官园以高端公寓的价格优势排名第二。两者价格均超170元，如果你想在这两个地方租一个50平米的一居室，平均也要8500元。是名副其实的“富人区”。

 北京市商圈租金排名TOP20

数据来源：诸葛找房数据研究中心

三、地铁线租金情况

1、内环线换乘优势显著领跑榜单，郊区线全部垫底

从地铁沿线来看：作为北京市唯一的两条内环线——2号线和10号线，占据地铁换乘优势，每平米遥遥领先其他地铁沿线，2号线更是以129.5元每平米每月占据榜首，均价是房山线的2.67倍，而14号线横贯望京及蓝色港湾等著名商圈，直达北京南站，顺利迈入前三甲。意料之中四条郊区线，亦庄线、八通线、昌平线、房山线垫底。

从单站最大差值（同一地铁线最高租金站和最低租金站之差）来看，4号线横贯南北城，连接中关村等商圈及黄村等住宅区，单站最大差值高达126.1元，东西向沿线6号线以124.5的单站最大差价紧随其后，连接亚洲最大住宅区天通苑的5号线以102.3位居第三。

工作地点在这3条地铁或者可方便换乘这3条地铁的小伙伴，可以选择租金较便宜的偏远地铁站租房。环线2号线由于各地铁站均位于商圈，因此单站最大差值最小，为35.3元。部分地铁线如地铁4号线大兴线、昌平线等地铁延线商圈繁华程度差异较大，单站最大差值甚至超过了该条地铁线平均租金。

北京市地铁线路平均租金情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心

平均每月每平米租金最高地铁站top20

数据来源：诸葛找房数据研究中心

北京市主城区地铁站平均每月每平米租金最低地铁站top20

数据来源：诸葛找房数据研究中心

北京市远郊区县地铁站平均每月每平米租金最低地铁站top20

数据来源：诸葛找房数据研究中心

从各地铁站租金情况来看，国贸、灵境胡同、长椿街名列单价最高地铁站前三。单价租金最便宜的城区前20个地铁站，绝大部分位于城南方向，以9号线南部、7号线东部、14号线西线为主，远郊区县方面，地铁站租金最便宜的大多为房山线、大兴线沿线地铁站，良乡大学城租金最便宜，仅为36.4元每平米，仅为排名第一的东四胡同的21%，租一套50平的一居室也只需要2000元不到，想要追求大面积租房的小伙伴可以考虑一下这些地方了。   

昌平线南邵站地处昌平城区，老房区较多，因此房租较低，住在北边对于居住没有太高要求的租客可以考虑这里。

四、房租变化情况分析

市场变化方面，在过去一年北京先后于2016年开启930调控及2017年317新政两轮高强度政策，房价在过去一年经历过山车般的冰火两重天的状况，而房租受炒作影响小于房价，诸葛找房数据研究中心数据表明，北京市房租价格同比仅增长11.6%，除个别地段受交通、商场等因素影响有较大涨幅，整体市场较为稳定。

北京市行政区租金涨幅情况对比

数据来源：诸葛找房数据研究中心

分行政区来看，由于郊区属于价值洼地，房价于过去的一年中突飞猛进，带动租房价格大幅上涨，房山、门头沟及怀柔名列榜前三。                          

北京市地铁线租金涨幅情况对比

数据来源：诸葛找房数据研究中心

地铁延线方面，随着房山区的整体规划建设的不断完善及长阳商业圈的迅猛发展，长阳及良乡成为在丰台，尤其是丰台科技园的上班族首选位置，带动房山线租金暴涨38.4%；4号线

大兴线换乘多条地铁方便，黄村、天宫院等住宅区的发展及龙湖时代天街带动下，租金上涨较快。

北京市地铁站租金涨幅TOP30

数据来源：诸葛找房数据研究中心

分地铁站来看，国贸站过去一年租金涨幅超5成位居涨幅榜首，涨幅榜上绝大多数为著名商圈，高端住宅的上涨力度依旧较为明显，对于整体租金价格起着带动作用，个别郊区地铁站由于区域环境设施及新建商场的商业带动作用，也有较大程度涨幅。

北京市商圈租金涨幅TOP30

数据来源：诸葛找房数据研究中心

分商圈涨幅来看，著名经济商圈国贸以48.9%的涨幅名列榜首，什刹海和东直门分列二三名。通州商圈西门受益于通州市整体发展，虽然平均租金较低，但以39.5%的涨幅上榜。

五、租售比情况分析

判断一个地方的房价是否过高或者房产泡沫是否存在，国际上通常使用租售比来判定，租售比一般是指普通住宅房屋的单价与每月每平米租金的比值，由于租售比可以很好的解决供求关系，逐渐被很多发达国家及金融机构使用。在发达国家成熟的房地产市场中，正常的租售比一般在1:200到1:300之间，如果高于这个区间说明房价偏低，具有投资价值，如果低于这个区间，则说明该地区存在房产泡沫。

但由于北京有一些特殊情况，如国外有房产税但北京没有，且北京老城区有一部分为老小区，与教育挂钩的房产价值偏高但租房居住价值偏低，加之中国人对于买房有着特殊的情节，租房意识不足等等，导致北京市正常情况下租售比要小于国际平均水平。

诸葛找房数据研究中心监测数据表明，截止目前北京市整体租售比为1:806，整体处于较低水平，并分别从行政区及商圈维度出发，用租售比来判断该区域情况。

北京市行政区租售比情况对比

数据来源：诸葛找房数据研究中心

分城区来看，各城区租售比均较低，怀柔租售比最低，燕郊与通州紧随其后，主要是因为怀柔地处北京北部，拥有极其丰富的环境旅游资源，别墅群及高档住宅较多，居住属性较大，房价较高。但地处偏远，出租价值偏低，因此租售比值最低。

近期以来由于北京城区土地资源匮乏，购买及投资需求外溢，距离城区较近的燕郊及北京城市副中心通州成为刚需及投资客的首选区域，引发房价大幅上涨，但由于距离城区较远，上班族的租住价值较低，高涨的房价与缓慢增长的房租形成鲜明对比，拉低整体租售比，在这几个地方租房性价比最高，用较低的租金住价值较高的房子。同为郊区的密云及房山投资属性不及燕郊及通州，房价上涨幅度较小，租售比稍大于通州。相比之下，城区租售比较高，这与城区房价趋于平稳且租房市场成熟稳定有关系，平谷与朝阳以1:754租售比最高。

北京市商圈租售比最低TOP30

数据来源：诸葛找房数据研究中心

由于去年楼市的火热，带动郊区房价洼地上涨，使其投资属性远大于居住属性，但郊区交通不方便，房价的火热并不能提升房租同比上涨， 因此郊区商圈租售比较低，包揽租售比最低前五名，如果对于交通没有要求但对居住有较高要求的同学可以选择这些商圈。

此外，东城区等老小区较多，虽然占据了地理优势房价高，但租金较低，因此租售比也较低，想要住在城区且对于居住没有要求的同学可以考虑这些商圈。

北京市商圈租售比最高TOP30

数据来源：诸葛找房数据研究中心

商圈租售比来看，位于东城区的建国门以1:587位列榜首，成为最具投资价格的商圈，国贸及三元桥以微弱劣势占据二三名，排名前十的商圈中有九个为经济繁华商圈，这表明繁华商圈房价与房租趋于成熟，租售比渐归合理水平。此外，石景山的古城商圈占据1号线交通优势，在国贸及西单等地上班的人群多在此租房，整体租金价格较高，1:659位居前十。

（报告完）