随着北京城市化进程的发展，区域的城市功能化也越来越明显；通州新城核心区、丽泽金融商务区、石景山区将成为未来北京写字楼市场最具潜力的三大商圈；未来五年三大潜力商圈已有规划的写字楼项目总体量将达500万平米以上，占全市总体供应量的48%左右。

新城核心区——通州新城建设和发展的战略引擎区

新城核心区位于通州新城五河交汇处，总占地面积16平方公里，是高端商务功能主要承载地，也是未来通州商务写字楼的集中供应区。据戴德梁行统计，未来五年通州新城核心区将迎来项目的集中入市，供应面积达180万平方米左右。

根据通州新城的产业规划，未来将重点打造高端商务服务业、高端制造业及科技创新产业三大产业，同时也将着力培养文化创意、金融服务、医疗健康、旅游休闲等四大新兴产业，而运河核心区将来可能主要承接三大产业中的高端商务功能及四大新兴产业中的文化创意、金融服务和旅游休闲等。这些产业的发展也将极大地促进区域内写字楼、商铺及创意办公等物业类型的需求。

丽泽金融商务区——北京市五环内最后一块成规模、待开发的建设用地

北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，是北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区。未来将成为继金融街、CBD之后的北京市金融产业发展的“第三极”，服务于首都金融产业布局的优化。

以丽泽路为分界线，丽泽金融商务区分北区和南区两部分。南区最先启动，目前已经完成土地一级开发，北区的拆迁工作也已收尾，逐渐进入土地一级开发阶段。商务区内建设面积共700万平米左右，其中新建面积为500万平米，除个别为公寓外，其余全为写字楼。据戴德梁行统计，2017年至2020年，丽泽金融商务区已公布规划的项目约13个，可供应面积超过180万平方米。

石景山区——打造首都经济新增长极

石景山区作为首都功能的重要承载区，将围绕长安金轴、中关村石景山园、新首钢高端产业综合服务区、北京保险产业园等重点功能区，构建高端服务业为主导的产业体系，打造首都经济新的增长极。

目前，石景山区域写字楼主要分布在长安街沿线、银河商务区和中关村科技园石景山园区域。长安街西延长线的京西商务中心，也是“长安金轴”上的重要项目。另外，苹果园交通枢纽商务区以及新首钢高端产业综合服务区也将为区域内带来不同城市功能的现代化项目。苹果园交通枢纽商务区建设将重点打造集交通、居住和商务、休闲于一体的商务区；新首钢高端产业综合服务区也将在老工业区升级改造和城市更新开发中不断完善成熟，伴随着冬奥组委会的入驻和冬奥会的召开，园区也将依托冬奥资源发展体育产业，承载更多“体育+”相关功能的产业。

《北京市“十三五”时期现代产业发展和重点功能区建设规划》也提出要加快高端产业新区和特色功能区建设，其中四大高端产业新区就包括通州高端商务服务区、石景山新首钢高端产业综合服务区、丽泽金融商务区和怀柔文化科技高端产业新区。因此，这三个区域未来将迎来更多的政策利好。

戴德梁行北中国区写字楼业主服务部主管李世春表示：“通州新城核心区、丽泽金融商务区以及石景山三大潜力商圈的崛起将从很大程度上影响北京写字楼市场的发展。随着三大潜力商圈的发展成熟，写字楼市场边缘化发展会越来越明显；政策利好、大面积的供应、相对较低的租金及舒适的绿化环境等都将成为这三大潜力商圈与现有商圈竞争的主要筹码”。戴德梁行北中国区研究部主管魏东总结道：“这三大潜力商圈的发展都承载着一定的城市功能，北京写字楼市场的产业聚集效应会越来越明显；未来三大潜力商圈大量写字楼的入市在一定程度上会增加核心商圈租赁压力，届时总体市场平均租金也面临下行风险。”