那么下面将为我们带来“城市更新与证券化”的主题演讲，嘉宾是高和资本董事长苏鑫先生，有请苏总！

苏鑫：各位朋友大家中午好，首先感谢文豪，新地产邀请我跟大家做个分享，我很忐忑，给文豪打了一个电话，上周也在CBD，我们组织了一个城市更新论坛，规模比今天人还多，我就讲了一些跟城市更新相关的事情，因为城市更新这个论坛是三类人，一类就是在座的地产商，一类是金融机构，一类是运营公司。地产商在论坛里面不是主角，有一个分论坛，而且很多都是我的朋友，但是基本上每个人都在批驳我们，所以我今天忐忑的原因是怕又是被批评的对象，我给文豪打电话，他说还是地产商。

刚刚三位专家都讲了一下地产，变化，趋势，总体还是鼓劲的，但是我的演讲可能需要大家换一个频道，跟我们以前提到的习惯不太一样，话题叫城市更新与证券化。

城市更新跟我们做的不太一样，到底是什么，我们先看房地产，为什么房地产受到这次这么猛烈的，我们任何人都无法预期的打压。什么原因，房地产是中国经济的癌细胞，这个在很多的经济界都是认同的，就是因为它是三高的模式，而这个模式无法持续高杠杆，高周转，高回报，市场不好的时候应该不买房子，纯下来，但是不可能，用我们高杠杆的模式，而城市更新从特征上完全不同，它有长线的投资，长长的产业链，最后提供消费服务的，追求的城市更新的目的，长期稳定的现金流，房地产是制造业，把土地加工成房子的过程，而城市更新是一个服务业，是一个实体经济，是满足消费者消费提升的需求，以前的房地产我们是经济三架马车里面的投资，随着投资而赚钱，未来的房地产能不能转到城市更新去，能不能进入到消费，随着消费上另一驾马车，随着消费赚钱，需要我们在座的思考。

转型不是我们愿意不愿意，而是必需的，只要原来做房地产的人都要转型，房地产企业也都需要转型。还有一条路是扩张，不断的扩张。如果我们要转型，如果我们不是那么巨型的企业，我们应该怎么做，如果用类别分析，以前我们做的事情是开发型的，未来做的事情是资管型，如果我们关注存量，关注商业地产，关注消费升级，关注行业拐点，就要思考转型怎么转。

凯德是一个什么样的公司，有开发、持有，把链条随着行业不同的阶段组合在一起，这是在座的希望转型的地产机构应该学习、看到的方向，就是往资管型企业转型。未来五年到十年，我们看到的城市更新的结果是什么，有三类机构，一个是资产的持有方，第二个机构是投资方，第三个是资产管理公司，在座的各位如果转型，目标就是资产管理型。把市场上低现金流的资产通过我们资产的加工，把租金提升，现金流提升，形成稳定、持续的现金流资产，然后把资产金融化以后卖给资金方。这是资产管理公司要干的事情，是资产加工的过程。

地产公司如果转型会出现什么现象，至少两个过程，第一个过程是分离的过程，大家想想，每个公司都很庞大，既有资产，又有投资，运营业自己做，国际对标看，一定会把打散，会被市场化，要被分离。

第二个过程是资产的出表，我们都不可能背负着这么沉重的资产包袱，没有腾挪，扩张，优化，资产出表的过程就是最近大家都关注到的证券化的过程。转型过程中我们会遇到很多的误区，像中国的地产政策一样。第一个误区就是开发商转型成资管机构或者基金公司更有优势，因为我们有钱，我们有资产，我们有人才也对，但是又不完全对，因为我们人才的激励机制不一样，因为我们的企业文化是不一样的，我们以前关注的都是千万的投资，可是现在服务业关注的是C端，关注的是几百块钱，几千块钱的收入，这是不一样的。第二个误区，以为运营公司不与资本合作也能活的很好，这些公司以为自己可以茁壮的成长。还有一类公司不一样，是跟资本结合的，我们要看到未来几个月办公、养老，大的赛道在座的各位都可以看到，因为会有大量的人，大量的企业带着团队过去。这时候这些人都是赛手，赛道选择对了赛手就需要烧钱，团队的比拼，谁有现代化的工具，跟金融结合，跟资本结合，谁就跑的更快，谁的试错能力就会更强。

第三个误区，大型的资本对商业地产的配置倾向于债性，同样的开发商也愿意用债，不愿意用股权投资，以为把自己的利润分给别人了。城市更新为什么没有在这次地产调控中受到打压，不光没有打压，还受到了支持，包括一些城市都出台了一些政策，上海有一个城市更新的管理办法三年前出台，最近几年甚至有一个专门的城市更新管理局，这些都在鼓励，就是因为城市更新是面向消费的，它做到了三方博弈者的共赢，第一方是政府，第二方是市民，第三方是投资者。政府得到了税收提升，消费者满足了消费升级需求，投资商在里面赚钱了，这个博弈的结果是均衡的，三方得利的。

城市更新到底怎么赚钱，是不是买了便宜的资产，装修改造完以后卖了就可以赚钱，收入与价值提升就是三部分提升，第一部分硬件的改造，占20%到30%，第二部分是租金的提升，占40%到50%，租金提升实际上就是我们所说的内容的提升，就是满足消费升级的内容提升。

流动性、溢价占20%到30%，商业地产最大的难题就是流动性差，住宅的好处就是流动性强，而且流动性对比国外的经验只有证券化，没有任何其他的方向。一个老旧的资产，现金流是比较差的，对资本市场来讲，怎么让资产轻盈起来，就需要工具，就是城市更新这辆直升机。它需要三个动力引擎，第一个是改硬件，第二个装内容，第三个促流动，内容里面你放养老还是会所，还是联合办公，还是青年公寓，还是混合型的，这是消费内容，促流动是我们以前一直忽略的，我们以为土地变成了商场，变成了写字楼，在表内资产估值提升了，我们就心满意足了，这是不行的。城市更新这架直升机三个最重要的动力引擎和羽翼。

城市更新的推动力一个是科技，移动互联对我们的影响，人工智能、VR、VR都对我们产生很重要的影响。我讲一个故事，他会告诉我们高科技和城市更新到底有什么影响。西班牙有一个小的剧院，剧院上演当地的相声，很古老，这个老板认识一些年轻人，年轻人告诉他高科技，就是人脸识别，座位后面装了一个摄像头，任何人都可以随便进去，不收费，靠笑，笑一次0.4欧元，结果变成了情侣、朋友之间看笑点比赛的工具了，大家都在到处转。

剧院的空间都没有改，没有改外立面，内容也没有变，但是他把商业模式颠覆了，他用的是一个不是很复杂的高科技，未来的人工智能要跟城市更新，商业地产结合，可以改造的非常非常大，因为城市更新我们就要满足消费者两个方面的需求，第一个是效率，第二个是体验，而科技尤其是新科技，是能够改变这个体验的，是让这个体验完全不同的，艺术更是如此，因为艺术是直达人的心灵的，听了一个音乐，我们喜欢它，莫名的，是因为它满足了人们心灵的需求。所以艺术会成为改变人们消费体验的最终极，最强大的一个动力。

同样这方面我们也会有误区，我们认为招商运营是资产管理的核心，不完全对，资产管理是一个长链条，是一个持续的，是需要从资产获取、定位，改造，运营等等等等，至少13个流程，公司上下生态链条里面的很多的外部企业的共同努力才能够做到现金流的提升，是不容易的，是典型的脏活累活，跟我们开发不太一样。

第二个误区就是以为更新就是把房子弄漂亮，第三个误区就是等，等REITs的出现，十年前第一批研究REITs的人已经牺牲了，他们彻底的绝望了，很多的地产商，有资产的人也要等，这是一种思维，如果我们换一种思维，如果你觉得这是一个未来的大潮，我们现在不踏入进去，不做一些实验，不跟证券化，不跟REITs进行结合，未来大潮真来了，我们还有机会吗？语言、环境、政策都不一样，你很难适应，就像一个船在平静的湖面上游惯了，我们在大海里面很容易掀翻它。

第二个离我们更远，就是证券化，为什么讲证券化，为什么证券化这么重要，就是因为城市更新的最终的出口，我们要赚钱，通过这几年的证券化的实验，在国内已经有两类证券化的产品被广泛的使用，一类是REITs，更准确的叫类REITs，一类叫CMBS，REITs实际上是一个投资基金，是一个不动产的投资基金，我们可以举一个例子，几年前第一单是中信启航两个写字楼打一个资产包做成了REITs，今年九月份我们主导发行了红星美凯龙天津两个资产包，整个资产27亿，是一个类REITs。

CMBS是什么呢，是一个资产抵押贷款的支持政权，我们可以举一个例子，去年的八月份是国内第一单金茂在北京的物业，做了一个40亿规模的，利息只有3.3的CMBS，是高和资本牵头做的。

为什么这些机构、资产选择证券化，先看第一个产品，类REITs有什么特点和优势，第一个讲的融资的规模，能达到估值的80%到90%，如果理解成是一个基金的话，相当于你是嘉禾优先级，可以拿到这么多的钱。

第二个，它的规模计算为什么比其他的金融手段更好，规模更大，就是因为他是现金流的净租金的15到20倍，因为他的倍数更高。

第三个，他的年限更好，从现在发行的产品来看，可以是三年+三年的周期。

第二个特点，资产的出表，相当于我们把资产卖到基金里面，同样我们也会有疑问，既然可以卖出去，为什么还需要类REITs，因为你卖出去资产管理也是别人的，未来资产升值跟你也没有关系，而类REITs相当于如果你被资本方认定是很好的资产管理人，管理权还在你手里，你可以参与基金的劣后级的投资，可以选择资产未来的溢价，不光是现在套现赚钱。

第二个是否还需要类REITs，第三个是什么样的资产适合类REITs，首先是在一线城市和二线城市，跟现在的政策控制金融风险有关系。第二，要有稳定的现金流，产品类别无所谓，可以是厂房，也可以是公寓、酒店，商业，写字楼都无所谓。

CMBS融资规模也是净租金的10到12倍，可以对比一下经营贷，是6到8倍，相当于放大融资规模30%以上。融资的期限更长了，18到20年，为什么CMBS融资规模更大，因为贷出来的钱不一样，融资成本也会不同，因为经营贷是跟一家银行谈的，我而且经营贷有明确的利息约定，而CMBS是一个标准化的产品，是通过一堆银行，一堆金融机构竞价得来的，市场钱多的时候利息更低，钱少的时候利息高一些，总体来看更优化。

同样也有三个疑问，如果公司的信用不是很强，能不能做CMBS，只要你的资产的现金流好就可以做。因为证券化的核心是资产的隔离，所以他不关注你上面的母公司的信用怎么样，当然了，还需要做一些结构，需要技术上的外部的增信的方法，都有成功的案例。比如说世贸天街，公司的评级只有2A-，但是债券是3A和2A+。

第二个疑问，有经营贷还需要CMBS吗，当然要，因为它优化了你融资的成本，不限制你的投资用途，增加了融资的额度，前提是你是一个相对好的资产。第三个，什么样的资产适合做CMBS，城市一样，类别不限制，要有稳定的现金流。

如果我们是一个开发型的想转型，转成资管型的，怎么做，需要不需要一个外部跟一些机构合作，我的答案是需要的。因为我们提到了这架直升机三个动力引擎，资产管理，也许我们在某一个细分市场做的还不错，但是做内容的，有各种各样的创新的内容，光靠我们自己可以做到吗，不可能的。的第三个羽翼就是证券化，后面两个羽翼都需要外部机构合作，帮助你转型，合作就需要有合作的心态，就要股权、债权，全方位的合作。比如说我们跟红星美凯龙做转型，成立了一个并购基金，成立了证券化的基金，表内沉重的资产，现金流比较好的，通过证券化套现，拿到钱产生利润，再通过并购基金投出去，这样我们由以前只是加工土地变成房子，变成了我们加工资产，由低效，少的现金流的资产变成持续，稳定的好的现金流的资产，在这个过程中，我们实现了转型。

最后欢迎大家多交流，希望各位能意识到我们必须要转型。谢谢。