今天我们非常荣幸的请来了中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生，请他首先为我们带来对当前房地产发展的几点思考。请大家用热烈掌声有请李铁先生！

李铁：我们研究城镇化问题，包括城市发展问题，离不开地产的话题，我们主要针对当前的宏观形势和制定的政策解读我们对地产的认识。地产肯定离不开城镇化，中国城镇化的成长速度已经进入了加速期，未来的五到十年肯定会放缓，平均过去每年两千多万人，外出打工的农民工几乎是零增长，在本地乡镇工作的农民工速度也在下滑，各地的形势影响了房地产城镇化的数字。

另外还有城镇间的流动人口，大概八千多万，漂泊在全国各地，如果按照中央政策来落实户籍管理制度改革，落实农民工市民化，很可能未来房地产发展是有潜力的。即使如此，我们的判断未来的城镇化宏观经济形势之间的关系，每年即使0.6到0.8的百分点的增长速度，每年还有一千万的人口进入城镇。

2030年从现在的7.8亿人口达到9亿，这是城镇化的大趋势，会影响到我们住房的供给的变化。所以说房地产大家不要担忧，未来的中国房地产形势会伴随着城镇化的增长只会越来越好。当前面临的问题只是暂时的现象。

第二个房地产的问题还和经济有关，经济增长了，收入提高了，房子卖的快一些。最近两年，增长的速度从两位数下降到一位数，确实影响了我们整个经济发展水平。但是我们可以看到，经济发展基本上已经触底，根据我们的调查，南方很多城市新经济发展很快，传统经济在衰落，一涨一起一跌并不意味着整体经济的下滑，我们看好未来五到十年经济还会出现上升期。因此经济的好坏决定了房地产发展形势的好坏。

所谓的新经济，我们可以看到，中国的互联网、共享经济。前几年我去东北、西北很多的地方，大家觉得那里面临很多的问题，但是区域发展的问题，不等于全国的问题，经济形势大家也不要过度担忧。

我们还面临着巨大的利好就是十九大，今年十月份会召开，我们可以看到坚定全面深化改革，重点我想城镇化计划已经遍布了，户籍制度改革如果可以深化下去，意味着两亿多农民工进入城市，要市民化，就要解决在城市里面 居住的问题，是不是给房地产形势带来利好？土地管理制度是不是可以激发土地潜力，带来新的增长的变量？所以十九大，不仅仅推进城镇化的改革，还会推进城镇的转型。

第三个我们看住房的需求，过去我们一般都看刚性需求，实际上我刚才讲过了，解决未来城镇化发展，农民进城是有居住的刚性需求，但是对于中高收入者来讲，还有改善性需求，意味着原来的小户型变成大户型，一套房子变成两套房子，原来在城里买房，现在可以在郊区买房，这些都是刚性需求，我们不能简单的用最廉价，最基本的说你有一套房子平均30平米就可以了，不是的，是经济增长，收入增长，消费结构的变化使我们对改善性住房的需求也在增长，也会刺激强大的住房市场。说全国人均30多平米，达到发达国家水平，是不是我们的住房供给到此结束了？你们想想，30多平米，现在8亿农民，8亿农民的30平米的房子和城里的人均30平米的房子能一样吗？

农民进城，村改区，农村的城镇化，大量的农民进城之后，农村的住房、宅基地进行置换，是不是还会产生新的需求？我说这些是给大家的信心，空间的大挪移会带来住房质量的变化，我们不能仅仅停留在面积的变化评价房地产市场。

还有一个问题，对于住房的投资性需求，有的也说投机性需求，总书记说过，房子是用来住的，不是用来炒的，这一点很重要，也是目前为止房价上涨的因素之一。

但是我们可以把房子的问题，住房的问题看作一个金融问题，所谓的金融问题，当我手里的钱放在银行里面是贬值，股票市场里面又长期熊市，又能去哪投资，所以投资房子是一定的选择，长时间内我们采取限购限贷的政策，为什么抑制不住房价的上涨，就是因为挡不住个人的投资需求，由于在一些地方有保值增值的能力，资源的稀缺，这个需求也有相当长的持续稳定性，所以我们不能忽视这个需求。

大家谈到住房问题的时候，这些年我一直讲，很多人都把矛盾关注在房价上涨，在中国一线城市，人口流入区域房价上涨已经是长期的趋势，人口流入意味着这里的生态环境好，各种公共服务水平高，所以房价上涨是必然的。

但是另外一面，全国相当的三四线城市，媒体没有注意到的偏远角落，甚至就在我们周边，河南、山东、东北、西北一些三线城市，房屋卖不出去也是普遍的现象。我们不能一边盯着房价，一边盯着那边的房子卖不出去，媒体关注的焦点就是房价的问题，所有的媒体好的媒体都在一线城市，因为这些媒体人买不到房，看着房价着急，所以他们把焦点放在房价上，另外忽略了土地财政困难，地方政府的债务危机，政府官员不知道干什么，因为没有土地整个政府的财政、投资，招商引资都会遇到特别大的问题。

所以我们看到了部分城市的房价上涨，同时全国相当一部分地方面临着库存，甚至包括很多的省会城市。

房价上涨和土地财政有关，但是更多的是跟供需有关，和资源的配置有关，但是在地方地级市以下，县级政府更多的依赖于土地财源，实际上给这种产品增加了推力，简单的商品是靠企业推动的，如果政府和企业同时推动商品上涨，我想商品的供需会发生巨大的变化，如果是洗衣机或者冰箱，只能形成一个库存，没有占用更大的空间面积，但是如果是房子，占有的空间过大，引起的社会关注过大，这样的话，就会给我们整个地方的经济发展，甚至对宏观政策的判断引起了非常重要的重视。

所以，当前我们研究城镇化问题的时候，也提出了非常重要的建议，“加快地方政府的转型，不要过度的把自己未来的发展依赖于土地财政”这也是目前最困难的一个现实问题。

最近大家都谈到特色小镇，在引发这个话题的时候，有一个报告怎么带动实体经济的发展，特色小镇提出来之后引起了连锁反映，两个最积极的，一个是地方政府，他们需要创造新的空间，地级市的成本已经很高了，大广场，大马路，新开发的房地产非常漂亮，但是在这个成本下，实体经济的投资成本也越来越高。服务业经济的发展成本越来越高，土地房子卖不出去，急需转换战场，怎么引发特色小镇的问题，实际上是一个成本的问题。

三四线城市包括二线城市，甚至一些一线城市，中心主城区的成本已经非常之高了。在这个地方一块土地的拍卖，一亩地的拍卖达到百亿，甚至千亿，如果在这个地方搞特色小镇，很可能无利可赚。

最近最热的就是两个特点，一个是房地产，一个是产业园区向小城镇转移，我们知道它有他的规律，这个规律来自于成本，市场。他要选择空间、距离、价格成本相对低的地方。

2000年前后，中央颁布了一个土地财政，严管控制土地政策的时候，我记得我当时是专家组成员，全国那时候是乡镇企业发展最快的时候，线下经济占主要力量，可是就是在2000年，把八千多个工业开发区砍掉了六千多个，砍的是乡镇以下的，县以下的，意味着所有的工业园区都集中在县级市以上，保留了两千多个。

我们知道由于土地财政成本的发展，这些城市难以为计，想寻求更廉价的空间，又回到了小镇的概念，特色小镇的概念。我只讲一个问题，成本决定了产业的转移，在任何一个发达国家发展到一定程度的时候，工业要远离城市的。所以我们知道美国、欧洲的许多的大公司都在周边的小镇，不在城市的主城区。

中国目前也面临着这种选择，到底是企业去还是地产商去，需要一系列的政策和制度的设计，但是我们面临着市场、环境和体制的问题怎么解决，特色小镇告诉我们我们需要选择新的发展空间，而不是按等级化的模式把经济要素集中在高等级城市里。

另外一方面，我们也注意到实体经济开始有了新的起色，中央采取了一系列的措施，包括尊重企业家，促进实体经济的发展。实体经济的回归会不会对房地产造成影响，我想一定是相辅相成的，过去房地产的发展，过度发展，过度投机，使很多搞实体经济的人宁愿搞房地产，不愿意搞实体经济，因为利润太低。

现在如果实体经济发展，新经济发展，一定会带来收入的增长，意味着还是对整个房地产有刺激的作用，所以对于新经济的发展，对于实体经济的发展，大家不要过于悲观，它对房地产来讲，只有好的作用，没有坏的作用。

再有，我谈一下对当前治理政策的思考。我们也知道，总书记讲话以后，各级地方政府包括有关部门都采取了一系列的政策，这些政策我想核心一点是先把房价降下来，降房价一方面体现政绩，一方面解决舆论反映的焦点，大家不能过度的关注房价，好象天塌下来一样，那么就要降低舆论的反映，要降房价，采取的措施肯定不是市场的办法，甚至某种程度上是反市场的。

我同意要压低对投资和投机的作用，当然了，重点是压低投机的作用。可是你们知道，我们限购、限贷多少年了？至少08年房价上涨以后，各地都采取的限购、限贷的政策，变本加厉，起作用了，不是特别大。

原因在于刚需还在，投资需求和刚需需求还在，所以这一点我们要特别知道，房子的问题不是简单的居住问题，还牵扯到金融问题，货币是否保值的问题，这是老百姓的选择，通过行政的手段是不能遏制的。

第二个，要满足居住的基本功能，我们也采取了很多的措施，满足居住基本功能最大的问题是在房价上涨地区，由于我们控制人口政策等等限制了住房的供给，使一大批想买房子的人，不管是白领还是外来人口，买不起，我们没有提供他们急需解决的基本居住住房。为什么北京人到燕郊和河北买房，因为北京没有能满足他们价格需求的住房供给。

所以居住功能的满足在一线城市房价上涨的地区，我们的供给要大大的增加。

第三个，我们提到房子是要居住的，但是房子还有经营的功能。我们知道街区经济，房子不仅要住，同时可以租赁，开店，开办各种第三产业，可是我们对房子的居住的功能过度重视的时候，往往忽视了经营功能，甚至采取了打压的方式，包括穿墙打洞，破坏了服务业。所以对于城市的理解，对于房地产的理解，对于住房的理解，我们城镇化的时间仅仅三十年，我们还需要更深刻的理解，怎么样能站在以人为本的角度上，站在城市发展的功能和住房发展的功能上认真的理解房子问题。

所以降房价，通过行政手段降房价，这是暂时的，挡不住市场的需求和变化。我们怎么样来根据这种变化调整房地产政策呢，这里面确实大有文章可做。

由于降房价，我们采取了限购、限贷，甚至控制住房销售比例，明明有一些地方房子涨了一些，但是为了所谓的降房价的效果出现，不让你卖房子。这种政策恐怕在某种程度上和我们真正的房地产发展，引导性的政策具有巨大的偏差，这是一种行政政绩的反映，再有控制人口低端产业，严重违背了城市发展的规律，城市的人口是多元化的，产业也是多元化的，我们把人口和低端产业赶走，因此不建房子，等等等等，我们忽视了城市在这里可以获得更多的资源，忽略了城市人需要更多的服务。

为什么多年调控房价没有缓解，一个是人口的增长，一个是我们住房的供给。这些没有根本上的变化，意味着房价上涨的空间还存在，中国13.7亿人口，高收入人口1.7亿，占10%，如果占20%就是2.8亿左右。他们买房子有需求，买什么样的房子，肯定不是行政上可以控得住，肯定到最好的地方买房子，可是我们优质资源配置的空间在等级化的城市格局上并没有发生根本的变化，无论是北京、上海、深圳，他们具备了充分的优质资源和最好的行政机会，资源的紧缺性就意味着土地的稀缺性和房价的高涨，这就是市场规律。

我们更多的受到了舆论的误导，大家在叫房价高，而忘记了市场规律。有一次一个论坛上  经济学家讲能不能政府干预市场，把房价降下来，我说等于把这个福利平白无故给了一批人，最后又变成这部分人的收入，这是不公平的。

所以我们怎么样考虑让市场发挥作用，其实还有很大的空间可以去做出调整。

最近我们注意到有关政策提到人口流入地的变化，租售同权的政策，共有产权等等，意味着人口流入地的经济发展水平远远高于人口流出地，流入的人口可能不一定买房子，但是流入带动经济增长，形成一批高收入人口，这些人买房子就成为了刚性需求。所以我们关注中国的住房供给形势的时候，一定要关注这个地方人口是流入的还是流出的，流入的规模多大。

要研究解决房地产发展政策问题，分类指导，因地制宜。所谓的分类指导，首先我们要解决舆论的焦点，房价高的问题怎么办，房地产库存问题，积压问题怎么办，采取不同的政策。房子高涨怎么办，要解决住房的供给问题，房子卖不出去要研究如何消化库存。

在这里要研究房子卖不出去的地方实现城市转型，遏制土地财政，投资的时候要选择哪一些地方房子卖不出去的地方不去，同时也摒弃行政辖区主导的房地产发展模式，这句话什么意思呢，我们经常提出政策研究报告时候说，主城区的病不能让辖区吃药，核心城市的病不能让周边的中小城镇吃药，北京主城区房价上涨是规律，可是北京的中小城市，小城镇，甚至河北的小城镇他们没有病，为什么也让他们吃主城区的药呢，这就是一个很大的问题。

我们特别反对，包括人口控制的政策，城市病，主城区堵车，郊区不堵车啊，北京郊区无数个小城镇，河北也有无数的小城市，这些地方不堵车，为什么我们的药给他们吃？这是一个大问题。

同时要解决住房供给政策主城区和辖区的问题，通过空间大范围来调整个住房供给政策。我不能说在五环以内建一个两万一平米的住房，这是做不到的，也是不可能的，严重的违背市场规律，变成了福利化的市场分配政策，这不公平。

但是在辖区内，更多的提供住房，就会缓解住房供给的压力，这一点我们是不是考虑一下。

重点就是我们要在更大的范围内解决房地产供给调节、房价上涨的压力。

全世界的城市都是如此，城市越远的地方房价越低，轨道交通会解决这些问题，意味着我们可以在城市一定距离的地方提供中低收入者住房，我们应该这么做如果你不在北京辖区内这么做，或者你担心北京辖区内买房子人多了，影响你上大学的指标，影响公共服务水平，就放在河北。但是你要想真正的解决房价的问题，不是通过行政手段遏制房价，而是通过大范围的空间提供住房供给，解决你的价格问题。

也不一定是建新区，我们很多的城市都在建新区，远离城市的新区，政府一拍脑子新区就过去了，但是遇到一些问题，利用特大城市周边的小城镇和小城市，利用原有的服务经济产业主体结构形成新的住宅区，这就涉及到城市规划政策的调整，要给这些中小城市放权，要给他们发展空间，让他们去通过住房的供给新增人口因素，最后注入产业因素。

我们现在很多的地方讲产城融合，是不是先进产业，后进人，不一定，全世界的特大城市周边不一定先进产业后进人，有的是先进人，后面产业进入。我们过去说北京的死城睡城都活的很好，并没有死掉，市场会根据人口聚集的状况自动的配置资源。

第三个，加强轨道交通的建设，通过基础设施缓解空间压力和交通堵塞。我们知道北京、上海，中国的特大城市轨道交通是全世界最差的，我们算了一下，全世界平均规模的城市郊区轨道交通两千公里，我们是百公里以内，如果轨道交通延伸到北京更多的镇甚至河北，我们会形成多少个可以发展的，有房地产特色的特色小镇呢。当然了，也就解决了北京市住房供给的问题，也解决了这些人口通勤的时间长短问题。

我去过韩国一个城市，离首尔两百公里，上班每天来回四个小时，首尔人没有人过去，因为他们不愿意放弃首尔的房子，因为有公共资源。如果我们在这些小镇建轨道交通，房子便宜，上班也方便。

前几天我去佛山，佛山市长讲我们这里的房子不让卖了，他说房子涨到两万多了，广州七条线通到佛山了，广州人来买房就涨了，但是市长说指数上去了，就不能再卖房子了，用行政手段限制卖房子。

但是我们换一个角度，佛山房价两万多，来买房子的人是广州人，对广州人来讲，房价上涨还是跌了。同理，燕郊，香河，如果这些地方的房价上涨到三四万，是不是可以把轻轨修到固安、永清其他的地方，就增加多点的住房供给，房价也就下来了。

可是我们的决策部门只看这个地方的房价上涨，不看一个区域之间的关系，核心就是这个区域之间的关系已经决定了大大的缓解了住房供给的压力，充分提供了中低收入者住房空间，是一个大好事，何必盯着房价呢。

我觉得在这个思路上，我们可以重新调整一下政策的范畴，我们可以给这些地方更大的发展空间，因为河北说经济一体化，我们不搞房地产，为什么？如果你能满足北京的中低收入人口需求，你搞房地产，让北京人买到更廉价的房子，政府把轨道交通修过去是大好事，但是他们怕动了北京的蛋糕，但是你不愿意的话，可以在周边三十公里修一些这样的房子，他们不修，政策到这里变成了只管房价，不管空间。等于现在我们是一个无解的政策，盯死了房价，忘记了中低收入者的需求供给，我们可以选择租赁同权，但是不能解决实际的问题，这个问题是可以通过市场得到缓解的。

所以研究特色小镇的时候，我们曾经提出过限制房地产主导的所谓带动实体经济发展的特色小镇，但是不同地方有不同的政策，在特大城市房价高涨的地方，我们可以在周边去发展一些房地产的特色小镇，可以实行新居住后产业进入，降低成本，满足中低收入者的需求，我们也要根据这些小镇，不是随便找一个空间建房子，我们在全国各地，包括海南、北京，很多的大城市，孤零零拿了一块地建的房子，为什么不依托原有的具有经济特点的城镇来建设一些房地产小镇和城市呢。

我们在这些小镇里面，把经济很好的恢复起来，利用低成本的集体用地建多功能住宅，满足服务业的发展，满足低成本的居住条件，这些小城镇无论是居住还是其他的方面经济都会更活跃一些。

所以在房地产向特色小镇转移的过程中，我们要因地制宜，遵循市场的规律，要研究发展政策，而不能采取一刀切的办法。解决中国的房地产的发展，无论是房价的问题，房子卖不出去的问题，我们有多重方法可以解决，切忌用行政命令的方式，用极端、主观的方式臆想，要尊重市场规律。

我们也注意到最近推动租赁住房的发展，又提出了一系列的政策，还有国有企业等等等等参与，其实广东省租赁市场的发展最好，2400万到3000万的外来人口，80%以上的人都住在租赁住房或者企业里面，为什么广东的租赁住房发展比较好，因为都住在集体土地的出租屋里面，为什么这些宅基地出租那么稳定，我刚才说了，住房的功能和产权决定了经营的长期化，为什么在大城镇住房，房地产开发的租赁方不稳定，因为我买房子，要满足我投资的功能和投机功能的时候，今天租给你，明天卖掉，当然不稳定。但是在广东，过去的北京的城中村，租赁住房长期稳定，他们是市场供应的的调节剂，通过集体土地的改革，租赁市场的改革，我们有很多的方法可走，很多的路径可走，干吗政府全都要包揽过来呢。

所以研究房地产发展，我总结一下。

第一，城镇化中国才57.35%，户籍城镇率41%，我们还有巨大的空间。

第二，房子价格有涨有跌，这是正常现象，我们要采取分类指导政策解决住房市场的发展问题，卖不出去的就要采取措施控制土地供给。房价高的地方要增加供给，采取大范围空间方式调节我们的住房政策，供给政策。

最重要的一条房地产成本，解决人口和产业园区的成本，需要选择新的空间。

第四，政府要引导，更好的发挥市场作用，谢谢大家！