第十三届中国地产金融年会现场实录

来源:中国网·地产中国 2017-09-27 12:43:48

主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,大家早上好!欢迎大家出席“第十三届中国地产金融年会”。我是毛天宇,非常荣幸成为本次大会的主持人。

自2005年中国地产金融年会创办以来,《地产》杂志已经连续十余载呈现精彩的地产金融界年度盛会。回顾历史,我们共同见证了国家对地产上下游产业的支持与调控、主管部门对行业的引导与监管、地产及金融企业对市场的贡献与推动、消费个体对买卖的迷茫与困惑。

然而过去的12年来,却从未碰到2016年9月30日以来的严控举措和市场冷静期,可以说在“930新政”即将年满一周年的时候,房地产市场和上下游产业链,正在经历着前所未有的彷徨。因此,今天《地产》杂志再次将大家汇聚一堂,就“新壁垒 新出路”这一主题进行深入剖析,希望为一年以来深受困惑的行业同仁带来一些启示。

当然,想要解开迷局需要有过人的智囊,接下来就请允许我为大家介绍,今天上午即将为各位峰会现场听众和《地产》杂志读者带来精彩观点的重量级嘉宾,他们是:

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生女士

原北京市华远地产股份有限公司董事长任志强先生

高和资本董事长苏鑫先生

新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

我仅代表《地产》杂志、现场听众及杂志读者感谢各位的莅临!

此外,今天还要特别感谢孔雀城集团的大力支持,以及一直以来的内容合作伙伴思源地产。

与此同时,在现场与会的嘉宾还有“雅居乐地产集团、中骏置业、阳光城集团、新城控股、东原集团、中梁地产集团、德国美诺、科勒精选、德国柏丽定制家居”等企业的负责人和高管。还有五百余位来自地产界、金融界的精英,及企业代表和媒体代表。感谢大家在百忙之中参加本次中国地产金融年会!欢迎大家的到来。

我们的峰会正在新浪乐居、财经V课两个端口进行同步图文直播,欢迎大家随时登陆互动!

2016年9月30日,一股严厉调控之风席卷全国,《地产》杂志自11月号起连续推出了一系列跟踪报道和深度专题,意在分析调控背后原因、调控目的、市场动态和未来趋势,其中《9·30 打脸不治病》《调控新政满月 市场应声而落》《2017房地产市场大预测》《房产中介开“整”》《北京:事先张扬的休克式调控终于落地》《北京商住“斩立决”》《业绩创纪录的大年过去后,你必须知道的13件事》《调控的钟摆还能再摆回去吗?》《房贷利率收紧》以及面最新一期《租购并举:跃难关VS防陷阱》等重头文章不仅在平面读者固定人群中收获了巨大的反响,在《地产》杂志新媒体官方微信客户端更是屡创阅读、转发新高,成为2016~2017年楼市主流观点发声器。

由此,今天我们非常荣幸的请来了中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生,请他首先为我们带来对当前房地产发展的几点思考。请大家用热烈掌声有请李铁先生!

李铁:我们研究城镇化问题,包括城市发展问题,离不开地产的话题,我们主要针对当前的宏观形势和制定的政策解读我们对地产的认识。地产肯定离不开城镇化,中国城镇化的成长速度已经进入了加速期,未来的五到十年肯定会放缓,平均过去每年两千多万人,外出打工的农民工几乎是零增长,在本地乡镇工作的农民工速度也在下滑,各地的形势影响了房地产城镇化的数字。

另外还有城镇间的流动人口,大概八千多万,漂泊在全国各地,如果按照中央政策来落实户籍管理制度改革,落实农民工市民化,很可能未来房地产发展是有潜力的。即使如此,我们的判断未来的城镇化宏观经济形势之间的关系,每年即使0.6到0.8的百分点的增长速度,每年还有一千万的人口进入城镇。

2030年从现在的7.8亿人口达到9亿,这是城镇化的大趋势,会影响到我们住房的供给的变化。所以说房地产大家不要担忧,未来的中国房地产形势会伴随着城镇化的增长只会越来越好。当前面临的问题只是暂时的现象。

第二个房地产的问题还和经济有关,经济增长了,收入提高了,房子卖的快一些。最近两年,增长的速度从两位数下降到一位数,确实影响了我们整个经济发展水平。但是我们可以看到,经济发展基本上已经触底,根据我们的调查,南方很多城市新经济发展很快,传统经济在衰落,一涨一起一跌并不意味着整体经济的下滑,我们看好未来五到十年经济还会出现上升期。因此经济的好坏决定了房地产发展形势的好坏。

所谓的新经济,我们可以看到,中国的互联网、共享经济。前几年我去东北、西北很多的地方,大家觉得那里面临很多的问题,但是区域发展的问题,不等于全国的问题,经济形势大家也不要过度担忧。

我们还面临着巨大的利好就是十九大,今年十月份会召开,我们可以看到坚定全面深化改革,重点我想城镇化计划已经遍布了,户籍制度改革如果可以深化下去,意味着两亿多农民工进入城市,要市民化,就要解决在城市里面 居住的问题,是不是给房地产形势带来利好?土地管理制度是不是可以激发土地潜力,带来新的增长的变量?所以十九大,不仅仅推进城镇化的改革,还会推进城镇的转型。

第三个我们看住房的需求,过去我们一般都看刚性需求,实际上我刚才讲过了,解决未来城镇化发展,农民进城是有居住的刚性需求,但是对于中高收入者来讲,还有改善性需求,意味着原来的小户型变成大户型,一套房子变成两套房子,原来在城里买房,现在可以在郊区买房,这些都是刚性需求,我们不能简单的用最廉价,最基本的说你有一套房子平均30平米就可以了,不是的,是经济增长,收入增长,消费结构的变化使我们对改善性住房的需求也在增长,也会刺激强大的住房市场。说全国人均30多平米,达到发达国家水平,是不是我们的住房供给到此结束了?你们想想,30多平米,现在8亿农民,8亿农民的30平米的房子和城里的人均30平米的房子能一样吗?

农民进城,村改区,农村的城镇化,大量的农民进城之后,农村的住房、宅基地进行置换,是不是还会产生新的需求?我说这些是给大家的信心,空间的大挪移会带来住房质量的变化,我们不能仅仅停留在面积的变化评价房地产市场。

还有一个问题,对于住房的投资性需求,有的也说投机性需求,总书记说过,房子是用来住的,不是用来炒的,这一点很重要,也是目前为止房价上涨的因素之一。

但是我们可以把房子的问题,住房的问题看作一个金融问题,所谓的金融问题,当我手里的钱放在银行里面是贬值,股票市场里面又长期熊市,又能去哪投资,所以投资房子是一定的选择,长时间内我们采取限购限贷的政策,为什么抑制不住房价的上涨,就是因为挡不住个人的投资需求,由于在一些地方有保值增值的能力,资源的稀缺,这个需求也有相当长的持续稳定性,所以我们不能忽视这个需求。

大家谈到住房问题的时候,这些年我一直讲,很多人都把矛盾关注在房价上涨,在中国一线城市,人口流入区域房价上涨已经是长期的趋势,人口流入意味着这里的生态环境好,各种公共服务水平高,所以房价上涨是必然的。

但是另外一面,全国相当的三四线城市,媒体没有注意到的偏远角落,甚至就在我们周边,河南、山东、东北、西北一些三线城市,房屋卖不出去也是普遍的现象。我们不能一边盯着房价,一边盯着那边的房子卖不出去,媒体关注的焦点就是房价的问题,所有的媒体好的媒体都在一线城市,因为这些媒体人买不到房,看着房价着急,所以他们把焦点放在房价上,另外忽略了土地财政困难,地方政府的债务危机,政府官员不知道干什么,因为没有土地整个政府的财政、投资,招商引资都会遇到特别大的问题。

所以我们看到了部分城市的房价上涨,同时全国相当一部分地方面临着库存,甚至包括很多的省会城市。

房价上涨和土地财政有关,但是更多的是跟供需有关,和资源的配置有关,但是在地方地级市以下,县级政府更多的依赖于土地财源,实际上给这种产品增加了推力,简单的商品是靠企业推动的,如果政府和企业同时推动商品上涨,我想商品的供需会发生巨大的变化,如果是洗衣机或者冰箱,只能形成一个库存,没有占用更大的空间面积,但是如果是房子,占有的空间过大,引起的社会关注过大,这样的话,就会给我们整个地方的经济发展,甚至对宏观政策的判断引起了非常重要的重视。

所以,当前我们研究城镇化问题的时候,也提出了非常重要的建议,“加快地方政府的转型,不要过度的把自己未来的发展依赖于土地财政”这也是目前最困难的一个现实问题。

最近大家都谈到特色小镇,在引发这个话题的时候,有一个报告怎么带动实体经济的发展,特色小镇提出来之后引起了连锁反映,两个最积极的,一个是地方政府,他们需要创造新的空间,地级市的成本已经很高了,大广场,大马路,新开发的房地产非常漂亮,但是在这个成本下,实体经济的投资成本也越来越高。服务业经济的发展成本越来越高,土地房子卖不出去,急需转换战场,怎么引发特色小镇的问题,实际上是一个成本的问题。

三四线城市包括二线城市,甚至一些一线城市,中心主城区的成本已经非常之高了。在这个地方一块土地的拍卖,一亩地的拍卖达到百亿,甚至千亿,如果在这个地方搞特色小镇,很可能无利可赚。

最近最热的就是两个特点,一个是房地产,一个是产业园区向小城镇转移,我们知道它有他的规律,这个规律来自于成本,市场。他要选择空间、距离、价格成本相对低的地方。

2000年前后,中央颁布了一个土地财政,严管控制土地政策的时候,我记得我当时是专家组成员,全国那时候是乡镇企业发展最快的时候,线下经济占主要力量,可是就是在2000年,把八千多个工业开发区砍掉了六千多个,砍的是乡镇以下的,县以下的,意味着所有的工业园区都集中在县级市以上,保留了两千多个。

我们知道由于土地财政成本的发展,这些城市难以为计,想寻求更廉价的空间,又回到了小镇的概念,特色小镇的概念。我只讲一个问题,成本决定了产业的转移,在任何一个发达国家发展到一定程度的时候,工业要远离城市的。所以我们知道美国、欧洲的许多的大公司都在周边的小镇,不在城市的主城区。

中国目前也面临着这种选择,到底是企业去还是地产商去,需要一系列的政策和制度的设计,但是我们面临着市场、环境和体制的问题怎么解决,特色小镇告诉我们我们需要选择新的发展空间,而不是按等级化的模式把经济要素集中在高等级城市里。

另外一方面,我们也注意到实体经济开始有了新的起色,中央采取了一系列的措施,包括尊重企业家,促进实体经济的发展。实体经济的回归会不会对房地产造成影响,我想一定是相辅相成的,过去房地产的发展,过度发展,过度投机,使很多搞实体经济的人宁愿搞房地产,不愿意搞实体经济,因为利润太低。

现在如果实体经济发展,新经济发展,一定会带来收入的增长,意味着还是对整个房地产有刺激的作用,所以对于新经济的发展,对于实体经济的发展,大家不要过于悲观,它对房地产来讲,只有好的作用,没有坏的作用。

再有,我谈一下对当前治理政策的思考。我们也知道,总书记讲话以后,各级地方政府包括有关部门都采取了一系列的政策,这些政策我想核心一点是先把房价降下来,降房价一方面体现政绩,一方面解决舆论反映的焦点,大家不能过度的关注房价,好象天塌下来一样,那么就要降低舆论的反映,要降房价,采取的措施肯定不是市场的办法,甚至某种程度上是反市场的。

我同意要压低对投资和投机的作用,当然了,重点是压低投机的作用。可是你们知道,我们限购、限贷多少年了?至少08年房价上涨以后,各地都采取的限购、限贷的政策,变本加厉,起作用了,不是特别大。

原因在于刚需还在,投资需求和刚需需求还在,所以这一点我们要特别知道,房子的问题不是简单的居住问题,还牵扯到金融问题,货币是否保值的问题,这是老百姓的选择,通过行政的手段是不能遏制的。

第二个,要满足居住的基本功能,我们也采取了很多的措施,满足居住基本功能最大的问题是在房价上涨地区,由于我们控制人口政策等等限制了住房的供给,使一大批想买房子的人,不管是白领还是外来人口,买不起,我们没有提供他们急需解决的基本居住住房。为什么北京人到燕郊和河北买房,因为北京没有能满足他们价格需求的住房供给。

所以居住功能的满足在一线城市房价上涨的地区,我们的供给要大大的增加。

第三个,我们提到房子是要居住的,但是房子还有经营的功能。我们知道街区经济,房子不仅要住,同时可以租赁,开店,开办各种第三产业,可是我们对房子的居住的功能过度重视的时候,往往忽视了经营功能,甚至采取了打压的方式,包括穿墙打洞,破坏了服务业。所以对于城市的理解,对于房地产的理解,对于住房的理解,我们城镇化的时间仅仅三十年,我们还需要更深刻的理解,怎么样能站在以人为本的角度上,站在城市发展的功能和住房发展的功能上认真的理解房子问题。

所以降房价,通过行政手段降房价,这是暂时的,挡不住市场的需求和变化。我们怎么样来根据这种变化调整房地产政策呢,这里面确实大有文章可做。

由于降房价,我们采取了限购、限贷,甚至控制住房销售比例,明明有一些地方房子涨了一些,但是为了所谓的降房价的效果出现,不让你卖房子。这种政策恐怕在某种程度上和我们真正的房地产发展,引导性的政策具有巨大的偏差,这是一种行政政绩的反映,再有控制人口低端产业,严重违背了城市发展的规律,城市的人口是多元化的,产业也是多元化的,我们把人口和低端产业赶走,因此不建房子,等等等等,我们忽视了城市在这里可以获得更多的资源,忽略了城市人需要更多的服务。

为什么多年调控房价没有缓解,一个是人口的增长,一个是我们住房的供给。这些没有根本上的变化,意味着房价上涨的空间还存在,中国13.7亿人口,高收入人口1.7亿,占10%,如果占20%就是2.8亿左右。他们买房子有需求,买什么样的房子,肯定不是行政上可以控得住,肯定到最好的地方买房子,可是我们优质资源配置的空间在等级化的城市格局上并没有发生根本的变化,无论是北京、上海、深圳,他们具备了充分的优质资源和最好的行政机会,资源的紧缺性就意味着土地的稀缺性和房价的高涨,这就是市场规律。

我们更多的受到了舆论的误导,大家在叫房价高,而忘记了市场规律。有一次一个论坛上  经济学家讲能不能政府干预市场,把房价降下来,我说等于把这个福利平白无故给了一批人,最后又变成这部分人的收入,这是不公平的。

所以我们怎么样考虑让市场发挥作用,其实还有很大的空间可以去做出调整。

最近我们注意到有关政策提到人口流入地的变化,租售同权的政策,共有产权等等,意味着人口流入地的经济发展水平远远高于人口流出地,流入的人口可能不一定买房子,但是流入带动经济增长,形成一批高收入人口,这些人买房子就成为了刚性需求。所以我们关注中国的住房供给形势的时候,一定要关注这个地方人口是流入的还是流出的,流入的规模多大。

要研究解决房地产发展政策问题,分类指导,因地制宜。所谓的分类指导,首先我们要解决舆论的焦点,房价高的问题怎么办,房地产库存问题,积压问题怎么办,采取不同的政策。房子高涨怎么办,要解决住房的供给问题,房子卖不出去要研究如何消化库存。

在这里要研究房子卖不出去的地方实现城市转型,遏制土地财政,投资的时候要选择哪一些地方房子卖不出去的地方不去,同时也摒弃行政辖区主导的房地产发展模式,这句话什么意思呢,我们经常提出政策研究报告时候说,主城区的病不能让辖区吃药,核心城市的病不能让周边的中小城镇吃药,北京主城区房价上涨是规律,可是北京的中小城市,小城镇,甚至河北的小城镇他们没有病,为什么也让他们吃主城区的药呢,这就是一个很大的问题。

我们特别反对,包括人口控制的政策,城市病,主城区堵车,郊区不堵车啊,北京郊区无数个小城镇,河北也有无数的小城市,这些地方不堵车,为什么我们的药给他们吃?这是一个大问题。

同时要解决住房供给政策主城区和辖区的问题,通过空间大范围来调整个住房供给政策。我不能说在五环以内建一个两万一平米的住房,这是做不到的,也是不可能的,严重的违背市场规律,变成了福利化的市场分配政策,这不公平。

但是在辖区内,更多的提供住房,就会缓解住房供给的压力,这一点我们是不是考虑一下。

重点就是我们要在更大的范围内解决房地产供给调节、房价上涨的压力。

全世界的城市都是如此,城市越远的地方房价越低,轨道交通会解决这些问题,意味着我们可以在城市一定距离的地方提供中低收入者住房,我们应该这么做如果你不在北京辖区内这么做,或者你担心北京辖区内买房子人多了,影响你上大学的指标,影响公共服务水平,就放在河北。但是你要想真正的解决房价的问题,不是通过行政手段遏制房价,而是通过大范围的空间提供住房供给,解决你的价格问题。

也不一定是建新区,我们很多的城市都在建新区,远离城市的新区,政府一拍脑子新区就过去了,但是遇到一些问题,利用特大城市周边的小城镇和小城市,利用原有的服务经济产业主体结构形成新的住宅区,这就涉及到城市规划政策的调整,要给这些中小城市放权,要给他们发展空间,让他们去通过住房的供给新增人口因素,最后注入产业因素。

我们现在很多的地方讲产城融合,是不是先进产业,后进人,不一定,全世界的特大城市周边不一定先进产业后进人,有的是先进人,后面产业进入。我们过去说北京的死城睡城都活的很好,并没有死掉,市场会根据人口聚集的状况自动的配置资源。

第三个,加强轨道交通的建设,通过基础设施缓解空间压力和交通堵塞。我们知道北京、上海,中国的特大城市轨道交通是全世界最差的,我们算了一下,全世界平均规模的城市郊区轨道交通两千公里,我们是百公里以内,如果轨道交通延伸到北京更多的镇甚至河北,我们会形成多少个可以发展的,有房地产特色的特色小镇呢。当然了,也就解决了北京市住房供给的问题,也解决了这些人口通勤的时间长短问题。

我去过韩国一个城市,离首尔两百公里,上班每天来回四个小时,首尔人没有人过去,因为他们不愿意放弃首尔的房子,因为有公共资源。如果我们在这些小镇建轨道交通,房子便宜,上班也方便。

前几天我去佛山,佛山市长讲我们这里的房子不让卖了,他说房子涨到两万多了,广州七条线通到佛山了,广州人来买房就涨了,但是市长说指数上去了,就不能再卖房子了,用行政手段限制卖房子。

但是我们换一个角度,佛山房价两万多,来买房子的人是广州人,对广州人来讲,房价上涨还是跌了。同理,燕郊,香河,如果这些地方的房价上涨到三四万,是不是可以把轻轨修到固安、永清其他的地方,就增加多点的住房供给,房价也就下来了。

可是我们的决策部门只看这个地方的房价上涨,不看一个区域之间的关系,核心就是这个区域之间的关系已经决定了大大的缓解了住房供给的压力,充分提供了中低收入者住房空间,是一个大好事,何必盯着房价呢。

我觉得在这个思路上,我们可以重新调整一下政策的范畴,我们可以给这些地方更大的发展空间,因为河北说经济一体化,我们不搞房地产,为什么?如果你能满足北京的中低收入人口需求,你搞房地产,让北京人买到更廉价的房子,政府把轨道交通修过去是大好事,但是他们怕动了北京的蛋糕,但是你不愿意的话,可以在周边三十公里修一些这样的房子,他们不修,政策到这里变成了只管房价,不管空间。等于现在我们是一个无解的政策,盯死了房价,忘记了中低收入者的需求供给,我们可以选择租赁同权,但是不能解决实际的问题,这个问题是可以通过市场得到缓解的。

所以研究特色小镇的时候,我们曾经提出过限制房地产主导的所谓带动实体经济发展的特色小镇,但是不同地方有不同的政策,在特大城市房价高涨的地方,我们可以在周边去发展一些房地产的特色小镇,可以实行新居住后产业进入,降低成本,满足中低收入者的需求,我们也要根据这些小镇,不是随便找一个空间建房子,我们在全国各地,包括海南、北京,很多的大城市,孤零零拿了一块地建的房子,为什么不依托原有的具有经济特点的城镇来建设一些房地产小镇和城市呢。

我们在这些小镇里面,把经济很好的恢复起来,利用低成本的集体用地建多功能住宅,满足服务业的发展,满足低成本的居住条件,这些小城镇无论是居住还是其他的方面经济都会更活跃一些。

所以在房地产向特色小镇转移的过程中,我们要因地制宜,遵循市场的规律,要研究发展政策,而不能采取一刀切的办法。解决中国的房地产的发展,无论是房价的问题,房子卖不出去的问题,我们有多重方法可以解决,切忌用行政命令的方式,用极端、主观的方式臆想,要尊重市场规律。

我们也注意到最近推动租赁住房的发展,又提出了一系列的政策,还有国有企业等等等等参与,其实广东省租赁市场的发展最好,2400万到3000万的外来人口,80%以上的人都住在租赁住房或者企业里面,为什么广东的租赁住房发展比较好,因为都住在集体土地的出租屋里面,为什么这些宅基地出租那么稳定,我刚才说了,住房的功能和产权决定了经营的长期化,为什么在大城镇住房,房地产开发的租赁方不稳定,因为我买房子,要满足我投资的功能和投机功能的时候,今天租给你,明天卖掉,当然不稳定。但是在广东,过去的北京的城中村,租赁住房长期稳定,他们是市场供应的的调节剂,通过集体土地的改革,租赁市场的改革,我们有很多的方法可走,很多的路径可走,干吗政府全都要包揽过来呢。

所以研究房地产发展,我总结一下。

第一,城镇化中国才57.35%,户籍城镇率41%,我们还有巨大的空间。

第二,房子价格有涨有跌,这是正常现象,我们要采取分类指导政策解决住房市场的发展问题,卖不出去的就要采取措施控制土地供给。房价高的地方要增加供给,采取大范围空间方式调节我们的住房政策,供给政策。

最重要的一条房地产成本,解决人口和产业园区的成本,需要选择新的空间。

第四,政府要引导,更好的发挥市场作用,谢谢大家!

主持人:感谢李铁老师一如既往的大局观和专业度,根据以往的经验,明天各媒体头条又有的可写了!

让我们热烈欢迎下一位近几年在地产金融年会上大家很难见到的演讲嘉宾,全国工商联房地产商会创会会长聂梅生女士。聂老师这次参加我们的会议是带着“新出路”而来,她今天的演讲题目是“当前房地产业业态与新业态的启示”。大家欢迎!

聂梅生:大家上午好!很高兴在新地产的论坛上讨论一些观点,因为是偏房地产金融的论坛,所以今天讲的主要是和金融方面关联的多一些。首先说一下当前房地产生态环境到底是什么样的,大家比较关注,实际上从2003年到2017年经过了连续14年的房地产调控,调控的力度相当大,我算了一下大概一百多个文件,土地、房价、房贷等等相关。

在这期间房地产的业态和生态环境发生了一些变化,曾经是支柱产业当中的重点,一直是国家投资领域当中非常重要产业,很多年都是这样。后来由于房价的上涨,土地价格的上涨,引起了经济社会的热议问题,房地产也曾经成了长期热议的热点,大家都在讲房地产的事儿。这期间出现了很多的新词,蜗居,炒房,面粉、面包等等等等都是在热议的过程中出现的。

这个热点持续了很长时间,最近三年,我们成了体制改革的痛点,这一点从刚才的李铁主任的发言当中深刻体会到,房地产对其他的产业关联,房地产跟税收的关系,房地产和地方债务的关系都非常密切,要进行中国的经济体制改革,金融体制改革,无不涉及到房地产,不好动,一动就引起了一系列的问题。现在我们无疑成为了国家下一步改革的痛点,我们走过的生态环境从重点到热点到痛点。

现在我们感觉到对房地产的调控力度相当之大,前几天开了很多次会,问了房地产大咖们,到底现在希望下一步政府出台的政策当中的期望值是什么,有好几个都说最好稳定,希望政策稳定是一个共同点,而不是希望出台刺激、房产税。我刚刚买了地,算好了帐,政策变了,没有办法开发了。

政策变化太快了,一个星期甚至一天都会改变,为什么出现这样的房地产政策频频变化的情况,而且出台的政策很多一看都不是长期的,一看就是有时限的,临时性的措施。我认为主要还是从国家的金融安全角度考虑比较合适。

这次开了全国金融工作会议的时候提到“系统性金融风险和资产泡沫”整个会议的中心就在说这个,我们国家存在系统性的金融风险甚至资产泡沫,资产泡沫说的是什么?是股市还是楼市?可能兼而有之,但是重点还是说的楼市。

意见可以不一致,但是领会这个精神必须要准确。所以规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,实现住有所居。

我想所有的政策原始的出发点无非就在这里,你要从这个角度理解,你就可以理解为什么调控政策骤然加码,我倒觉得解决了两个问题,一个是农地入市,其实这个事儿十八 大就已经提了,同地同权同价,我对这个事情比较关注,面粉的问题不解决,面包的问题解决不了,面粉问题解决的话,最后能解决的就是农地这块,土地财政这么不对,那么不对,怎么解决,农地入市一下子十几个城市试点,可以用农村集体建设用地盖租赁房,同时又出现了租售同权,这个力度相当大,这是很大的突破,这个地方撕开口子,才有希望解决房地产深层次的问题。因为一直是土地价格的走势涨的比房价快,我不引申房价为什么高。

从国家金融安全考虑房地产的政策,更能够想通,不管怎么样,最近出台了多少政策,其根本的原因就是这样。  再引申一下,人民币和美元之间最近非常激烈的汇率的对抗,房地产在这里包裹了一大堆的货币,关联性那么高,是不是更多的考虑这一点。

讲到土地改革的镇痛,说到房地产,经济体制改革,三架马车互换,怎么样从投资转到消费,这对房地产来说是很大的事儿,房地产原来在GDP里面是放在投资里面,整个投资下降,固定资产投资下降,GDP下降,是这样的计算方法。现在一转换之后,房地产怎么样在内需、消费方面起到更大的作用,支撑我们国家的GDP,很多房地产业界人士已经在考虑了,实际上房地产卖给个人的房子,要说和内需最有关联的,或者我们说和C端最关联的,只有房地产知道这个房子卖给了谁,身份证号码多少,住址什么的,我说大数据,最大的数据就在开发商这里,他们天天卖房子,他们知道每个家庭的经济情况,贷款情况。

所以怎么样从投资转到消费,对房地产业界来讲是一个很大的改革的镇痛。

还有一个体制改革镇痛当中很重要的一块,金融和财税制度的改革。这里面金融改革的部分主要是直接融资,因为房地产是比较典型的从银行间接融资推动的,个贷,开发贷,怎么样往直接融资走,更多的直接融资金融到这个行业,第二个是怎么解决土地财政,财税制度当中扯到土地财政的问题,又扯到地产税和遗产税,最近我参加了很多关于地产税的探讨,这次可能动一些真格的,如果真的把这个事情解决了,金融财税制度改革,扯到房地产这么紧的几个问题,直接融资,土地财政,地产税,这个事情要解决要真正的痛,这是镇痛当中的痛点。还有产业结构调整当中,服务业的比重加大,房地产和服务业直接对接,所以当前的生态环境就是这样的,而且要面对、迎接、拥抱新的生态,我们才有出路。

讲一下新经济,因为新经济对房地产业来讲比较陌生,它是比较传统性的产业,而且体量这么大。新经济当中有两个,我们也在研究,一个是平台经济,一个是共享经济,房地产当中怎么样体现。

刚才李主任的报告里面讲了,关于互联网消费,我们国家仅次于美国,这个平台非常大,平台经济当中其实是房地产可以很容易过去,提供一个跨域整合的平台,原来讲平台,就说政府搭台企业唱戏,现在政府依然是非常强有力的平台,“一带一路”,特色小镇,PPP都是政府的平台,而且起很大的作用。

突然之间大家认识到互联网是一大平台,已经形成了新经济增长的驱动力,难道它和房地产没有关系吗?一定是有非常深刻的关系,还有一个讲到行业协会,大家是不是注意到,行业协会的力度放的很大,关于标准,曾经一段时间讲得标准者得天下,说明标准非常重要,原来的行业标准在政府,建设部都有标准司等等,现在政府只管强制性标准,行业标准完全交给行业协会,所以行业协会负担着制定行业标准,所以我觉得平台,除了我们看到的三个以外,还有很多企业联合搭建一个,创造一个新的平台。来吸引这样的平台经济,这一点也是我们原来房地产业界不熟悉的。

我在业界整整25年,原来产业链,上下游,我们整合了20多个产业,我们最爱说的是产业链,房地产上下游20多个产业,现在更从一条线变成了一个平台考虑这个问题。

第二个是共享经济,共享经济和我们房地产更搞不清楚了,但是也出现了一些,比如说共享空间,共享办公室,甚至还有一些共享其他的,共享经济的基础是从消费端的草根崛起,C端崛起出现的共享经济。

为此,全联房地产商会应运而生出现了几个共享的分会,共享空间的,共享办公室,共享写字楼的分会,不再是原来的传统的商品房,装修的问题。为什么中国的经济一定有底气,而且我认为中国经济不用考虑那么多的悲观的东西。我是非常乐观的,原因在于我们有14亿人口,没有一个国家能和我们相比。

而这14亿人口,原来曾经是劣势,现在已经成为全球的绝对的优势,我们靠自己的14亿人口,各方面都起来了,不用弄欧洲那么多国家在一起,结果还要脱欧。

二马启示录当中,3000亿美金的市值巨无霸就是从C端形成的,不是B端形成的,将来随着互联网、IT产业和科技的巨大的发展,共享经济这里一定会有很大的突破,不要看小黄车到处都是,还要看更多的小黄车类似的新经济出现,我们要从巨量的B往C端转移,为什么说巨无霸的B,今年会出现好几个超过3000亿销售额的房地产企业,不只一个,而且不止3000亿,这么大的体量怎么往C端考虑,考虑共享。

我说一下房地产和金融的关系,我认定房地产和金融是密切相关的企业,国外很多都变成类金融业,我们的广义货币M2,07年到17年十年当中增加了四倍,增加了120万亿。回头看一下,这十年当中房地产的投资每年平均差不多十万亿,十年是不是投资一百万亿,M2增加了120亿,说明什么问题,我们发的M2在房地产形成了巨大钢筋水泥储备器,大量的货币沉积在房地产这里,实际上就是固化了,消纳了我们发的这么多的M2。

说到房地产不是一个产业,20多个产业相关,所以这块的价值在不断的增加,房价怎么会不涨,你发了那么多的票子。

再看一下具体是不是有关系,2008年华尔街金融风暴以后,一直到2017年的第一季度,M1是红线,房价是蓝线,是怎么样的正相关的关系,没有哪一条线这么多的波动,怎么样增加M1,房价就上涨。发了一百多个文件,关于调控房价,我从来认为最关键的就是央行的文,只要出来,快的话,一个礼拜就在房价上会有反映,这是密切的和金融相关的战略产业。

所以,按照德意志银行和美银美林的发布,中国的房地产整体资金体量高达30万亿美金,仅一二线房地产价值因为价格上升所采用的财富增值就达到24万亿。房价肯定是在不断的上涨的。

说了半天它和金融的关系,我们想一下,最近25年房地产市场当中什么事情是做对的,从我经历过的,有几个事情是可以延续下去的,比如说我们做了小区试点示范,小康住宅示范,康居工程,中国的房地产发展过程是以小区的形式出现的,不是像美国以别墅出现的,这个发展经过了大概20年,形成了一个什么问题呢,最开始做的时候,曾经和美国的开发商有一个争论,他们说你们就不应该做这种开发商开发的小区,开发商为主形成的一个小区,他们说你们应该做社区,我说中国做不了,因为社区的主体是居委会,居委会没有办法做建设,打了半天,最后还是按照小区发展。

到现在我们一个一个小区就成为了社区,成为了我们承载整个社会的最基础的一部分,实际上是在社区上,并不一定在居委会上,而且造就了我们的物业管理公司等等。这个事情在发展的过程中是对的。

第二个事情,我们契而不舍的住宅产业化,健康住宅这条线发展起来,造就了很多的绿色建材。

第三个,我们懂得了什么叫逆周期,房地产周期,海外投资。在逆周期当中,很多的中国房企走出中国,走向国际,融入了国际房地产当中去,扩大了视野了,这个做对了。

另外我们也在非常困难和坚持推房地产金融,从银行到信托,中国的信托还是影子银行,银行的表外,只不过穿了一个马甲而已,这个也曾经造就了中国的高房价,使我们的钱贵,最后突破了REITs,中国房地产金融走到现在非常不容易。现在大踏步走向了“一带一路”,特色小镇,大健康养老,这三大领域都是我们现在改革创新的回顾和展望中应该梳理出来的东西。

现在从金融,货币的角度讲,应该积极的引导资金的合理流向,应该往哪流动,应该往国家重要的战略导向流动,你非要逆向流,可能我觉得房地产刚才分析了很多,在中心城市和省会城市,为什么好多好多城市反而在16、17年涨,是因为整个周边的环境,经济的情况,人口的流动和房价原来没有上涨有一个自动的市场规整的过程,但是是不是房地产业就盯着这三五年最后的黄金宝地发展,还是视野放的更大一些,按照国家的引导导向布局?现在很多的开发企业已经这么做了,比如说“一带一路”,特色小镇,大健康养老产业,我最近跑的比较多的是这三件事情  ,还是有很大的变化和布局在这里。

因为这一轮的启动,国家是以产业基金引导的,不是以政策性银行为主,每一个推动都是以产业基金在推动,所以应该启动产业基金,争取政策支持,融入发展主流,民间资本怎么融入“一带一路”,特色小镇,启动中国养老产业基金。

最近半年我就忙这些事情,基本上是落地了,怎么样进入国际化的业态等等。

我说一下中国养老产业基金,和房地产和各个产业,大健康密切相关,这里面我们做的过程中完全是按照国际化的操作,把这只基金分成轻重两部分,轻资产就是盲基金,又找钱又找项目。现在做的是重资产基金,现在正在推动,原来我预料还是有一些困难,结果一下子房企当中差不多排在前面20名的开发企业上市公司都积极的参与了,就变成了联合发起,万科保利、新城等等都积极的参与,就是你找到了企业的痛点,找到了企业转型的痛点,解决了他们的资金问题,解决了他们的融资问题,而不是像信托这样,用很贵的钱抬高房价。

房价为什么高?我认为有三个贵,房价贵,房价贵的背后一个是土地贵,一个是钱贵,钱贵的事情推动房价贵起了很大的作用,很长一时间内信托起到很大的作用,这次一定要把钱贵的事情发展起来,启动这个基金的时候特别注意这个事情,解决融资难,融资贵和有一些盲点融资不了的问题。轻资产端完全做到2C端,我们的大健康养老能不能做到C端,这件事情我们也做了很多思考,在C端做基金的话,实际上是聚量比聚资更重要,不是你先找钱然后收购一堆C端的资产,不是这回事,一定要把C端的量做出来,为什么马云和马化腾可以做起来,主要是C端太厉害了,微信零钱为什么可以做起来,就是因为有大量的C端的用户支持。

引入消费保险和互联网+这样的概念才可以把轻资产C端和房地产有关的做起来。

很多的海外投资基金已经到了退出阶段,2012年出去的海外的开发商都踩到了这一点,2012年到2017年,是美国房地产上升期,这次飓风和大水也改变了美国房地产的预期,重建还是一个机会,这个期间走出海外的企业都踩到了点,不光是把投资海外的钱赚回来,同时也学会了国际化的房地产运作。

关于C端轻资产的运作,大家比较陌生,但是我们还是能够适应,能够找到我们的点。比如说我们做C端的时候,养老大健康当中,出现了一个什么问题,其实现在到处在旅游的是老年人,我们老是说做特色小镇,特色小镇当中有很大一部分放在了旅游、旅居,甚至养老、娱乐这方面,但是你要看一下,到底什么人在那参团,都是老人,中国老年人旅居数占整个中国出行旅游的1/4,而且很花钱,他们出去的时间长,而且肯花钱,每次出去一个人5000块钱左右,带动了很多人对旅游事业和养老事业的思考,而且他们一年四季走,我们就试图做了一个四季的候鸟卡,里面是5000块钱国家允许范围之内的纯消费的卡,这个卡引起了很大的重视,当这个卡发到一定量的时候就出现了支付宝这样的功能,而现在旅行社都是现金交易,没有金融产品,而且这个金融产品是国家允许的5000块钱内,所以房地产开发企业当中前五对这个事情非常感兴趣,抓着保险人寿做这个事情。同时引进消费金融和消费保险,因为老年人出行一定要有保险,你想这样的事情如果做到几千,几万张没有意义,但是做到上百万张的时候就有意义了。有很多很多和我们养老,大健康相关的消费金融是存在的。

还有一个事情,我们的房地产开发企业开发的小区后面都有物管公司,可能有的就是开发商的,有的不是,不管怎么说是有物业管理的。于是乎前两年,开发商觉得这块是可以做的,是属于内需、消费,可以直接扯到C端的,但是但都不成功,当时的思想都是先聚钱,找到多少亿去买一堆物业管理公司,聚到一定量的时候就产生了服务方面的量变到质变,在这个平台上可以把社区金融和社区教育放进去,配送放进去,社区养老等等放进去。这里面就有一个思想,没有找到突破口,还是原来的发展模式,你收购一大堆的小B,因为物业管理公司的体量不大,一百万左右,而且管理水平就那样,这么的思路我们找过几家,很多的开发商都参与了。这个过程中有一家企业起来了,而且得到了房地产开发企业当中非常的重视,就是管家帮,现在在做IPO,郁亮跟他们谈过,因为万科本身的股权的改革暂停了,后来碧桂园进去了,民生银行进去了,我们这次的轻资产基金也进去了。

为什么看重他,他直接做C端,不通过居委会和物业管理公司,直接把社区服务、养老服务做到直接入户,他有巨大的C端的服务人员,现在已经35万人在各个社区里面走了,跟顺丰一个模式了,为什么顺丰上市那么快,他能够做出来,就是有这么多人在配送,而且很快做到一百万人在社区里面,所以在中国主要的城市都有,呼和浩特、贵州都有,地方政府非常支持,他们解决了最难解决的一部分人的就业问题,农村的40岁到50岁的妇女进城务工,解决了城镇化当中的人口流动,社区服务的问题,而且现在的盈利都非常高,就踩到了房地产的C端,我们反而没有看到。

对他的市场分析,家政行业有亿万级的市场,占GDP的2.6%,市场空间巨大,从这个案例分析,我们要改变一下面对十九大以后,中国的经济和市场,怎么样融入主体产业的优势。很高兴在今天的房地产金融论坛讨论这些问题,谢谢大家关注。

主持人:任总的发言依旧精彩犀利,相信在座各位都像我一样听得一样意犹未尽,我们也希望在接下来的《地产》杂志上看到任总更多的观点分享!再次感谢任总的莅临。

那么下面将为我们带来“城市更新与证券化”的主题演讲,嘉宾是高和资本董事长苏鑫先生,有请苏总!

苏鑫:各位朋友大家中午好,首先感谢文豪,新地产邀请我跟大家做个分享,我很忐忑,给文豪打了一个电话,上周也在CBD,我们组织了一个城市更新论坛,规模比今天人还多,我就讲了一些跟城市更新相关的事情,因为城市更新这个论坛是三类人,一类就是在座的地产商,一类是金融机构,一类是运营公司。地产商在论坛里面不是主角,有一个分论坛,而且很多都是我的朋友,但是基本上每个人都在批驳我们,所以我今天忐忑的原因是怕又是被批评的对象,我给文豪打电话,他说还是地产商。

刚刚三位专家都讲了一下地产,变化,趋势,总体还是鼓劲的,但是我的演讲可能需要大家换一个频道,跟我们以前提到的习惯不太一样,话题叫城市更新与证券化。

城市更新跟我们做的不太一样,到底是什么,我们先看房地产,为什么房地产受到这次这么猛烈的,我们任何人都无法预期的打压。什么原因,房地产是中国经济的癌细胞,这个在很多的经济界都是认同的,就是因为它是三高的模式,而这个模式无法持续高杠杆,高周转,高回报,市场不好的时候应该不买房子,纯下来,但是不可能,用我们高杠杆的模式,而城市更新从特征上完全不同,它有长线的投资,长长的产业链,最后提供消费服务的,追求的城市更新的目的,长期稳定的现金流,房地产是制造业,把土地加工成房子的过程,而城市更新是一个服务业,是一个实体经济,是满足消费者消费提升的需求,以前的房地产我们是经济三架马车里面的投资,随着投资而赚钱,未来的房地产能不能转到城市更新去,能不能进入到消费,随着消费上另一驾马车,随着消费赚钱,需要我们在座的思考。

转型不是我们愿意不愿意,而是必需的,只要原来做房地产的人都要转型,房地产企业也都需要转型。还有一条路是扩张,不断的扩张。如果我们要转型,如果我们不是那么巨型的企业,我们应该怎么做,如果用类别分析,以前我们做的事情是开发型的,未来做的事情是资管型,如果我们关注存量,关注商业地产,关注消费升级,关注行业拐点,就要思考转型怎么转。

凯德是一个什么样的公司,有开发、持有,把链条随着行业不同的阶段组合在一起,这是在座的希望转型的地产机构应该学习、看到的方向,就是往资管型企业转型。未来五年到十年,我们看到的城市更新的结果是什么,有三类机构,一个是资产的持有方,第二个机构是投资方,第三个是资产管理公司,在座的各位如果转型,目标就是资产管理型。把市场上低现金流的资产通过我们资产的加工,把租金提升,现金流提升,形成稳定、持续的现金流资产,然后把资产金融化以后卖给资金方。这是资产管理公司要干的事情,是资产加工的过程。

地产公司如果转型会出现什么现象,至少两个过程,第一个过程是分离的过程,大家想想,每个公司都很庞大,既有资产,又有投资,运营业自己做,国际对标看,一定会把打散,会被市场化,要被分离。

第二个过程是资产的出表,我们都不可能背负着这么沉重的资产包袱,没有腾挪,扩张,优化,资产出表的过程就是最近大家都关注到的证券化的过程。转型过程中我们会遇到很多的误区,像中国的地产政策一样。第一个误区就是开发商转型成资管机构或者基金公司更有优势,因为我们有钱,我们有资产,我们有人才也对,但是又不完全对,因为我们人才的激励机制不一样,因为我们的企业文化是不一样的,我们以前关注的都是千万的投资,可是现在服务业关注的是C端,关注的是几百块钱,几千块钱的收入,这是不一样的。第二个误区,以为运营公司不与资本合作也能活的很好,这些公司以为自己可以茁壮的成长。还有一类公司不一样,是跟资本结合的,我们要看到未来几个月办公、养老,大的赛道在座的各位都可以看到,因为会有大量的人,大量的企业带着团队过去。这时候这些人都是赛手,赛道选择对了赛手就需要烧钱,团队的比拼,谁有现代化的工具,跟金融结合,跟资本结合,谁就跑的更快,谁的试错能力就会更强。

第三个误区,大型的资本对商业地产的配置倾向于债性,同样的开发商也愿意用债,不愿意用股权投资,以为把自己的利润分给别人了。城市更新为什么没有在这次地产调控中受到打压,不光没有打压,还受到了支持,包括一些城市都出台了一些政策,上海有一个城市更新的管理办法三年前出台,最近几年甚至有一个专门的城市更新管理局,这些都在鼓励,就是因为城市更新是面向消费的,它做到了三方博弈者的共赢,第一方是政府,第二方是市民,第三方是投资者。政府得到了税收提升,消费者满足了消费升级需求,投资商在里面赚钱了,这个博弈的结果是均衡的,三方得利的。

城市更新到底怎么赚钱,是不是买了便宜的资产,装修改造完以后卖了就可以赚钱,收入与价值提升就是三部分提升,第一部分硬件的改造,占20%到30%,第二部分是租金的提升,占40%到50%,租金提升实际上就是我们所说的内容的提升,就是满足消费升级的内容提升。

流动性、溢价占20%到30%,商业地产最大的难题就是流动性差,住宅的好处就是流动性强,而且流动性对比国外的经验只有证券化,没有任何其他的方向。一个老旧的资产,现金流是比较差的,对资本市场来讲,怎么让资产轻盈起来,就需要工具,就是城市更新这辆直升机。它需要三个动力引擎,第一个是改硬件,第二个装内容,第三个促流动,内容里面你放养老还是会所,还是联合办公,还是青年公寓,还是混合型的,这是消费内容,促流动是我们以前一直忽略的,我们以为土地变成了商场,变成了写字楼,在表内资产估值提升了,我们就心满意足了,这是不行的。城市更新这架直升机三个最重要的动力引擎和羽翼。

城市更新的推动力一个是科技,移动互联对我们的影响,人工智能、VR、VR都对我们产生很重要的影响。我讲一个故事,他会告诉我们高科技和城市更新到底有什么影响。西班牙有一个小的剧院,剧院上演当地的相声,很古老,这个老板认识一些年轻人,年轻人告诉他高科技,就是人脸识别,座位后面装了一个摄像头,任何人都可以随便进去,不收费,靠笑,笑一次0.4欧元,结果变成了情侣、朋友之间看笑点比赛的工具了,大家都在到处转。

剧院的空间都没有改,没有改外立面,内容也没有变,但是他把商业模式颠覆了,他用的是一个不是很复杂的高科技,未来的人工智能要跟城市更新,商业地产结合,可以改造的非常非常大,因为城市更新我们就要满足消费者两个方面的需求,第一个是效率,第二个是体验,而科技尤其是新科技,是能够改变这个体验的,是让这个体验完全不同的,艺术更是如此,因为艺术是直达人的心灵的,听了一个音乐,我们喜欢它,莫名的,是因为它满足了人们心灵的需求。所以艺术会成为改变人们消费体验的最终极,最强大的一个动力。

同样这方面我们也会有误区,我们认为招商运营是资产管理的核心,不完全对,资产管理是一个长链条,是一个持续的,是需要从资产获取、定位,改造,运营等等等等,至少13个流程,公司上下生态链条里面的很多的外部企业的共同努力才能够做到现金流的提升,是不容易的,是典型的脏活累活,跟我们开发不太一样。

第二个误区就是以为更新就是把房子弄漂亮,第三个误区就是等,等REITs的出现,十年前第一批研究REITs的人已经牺牲了,他们彻底的绝望了,很多的地产商,有资产的人也要等,这是一种思维,如果我们换一种思维,如果你觉得这是一个未来的大潮,我们现在不踏入进去,不做一些实验,不跟证券化,不跟REITs进行结合,未来大潮真来了,我们还有机会吗?语言、环境、政策都不一样,你很难适应,就像一个船在平静的湖面上游惯了,我们在大海里面很容易掀翻它。

第二个离我们更远,就是证券化,为什么讲证券化,为什么证券化这么重要,就是因为城市更新的最终的出口,我们要赚钱,通过这几年的证券化的实验,在国内已经有两类证券化的产品被广泛的使用,一类是REITs,更准确的叫类REITs,一类叫CMBS,REITs实际上是一个投资基金,是一个不动产的投资基金,我们可以举一个例子,几年前第一单是中信启航两个写字楼打一个资产包做成了REITs,今年九月份我们主导发行了红星美凯龙天津两个资产包,整个资产27亿,是一个类REITs。

CMBS是什么呢,是一个资产抵押贷款的支持政权,我们可以举一个例子,去年的八月份是国内第一单金茂在北京的物业,做了一个40亿规模的,利息只有3.3的CMBS,是高和资本牵头做的。

为什么这些机构、资产选择证券化,先看第一个产品,类REITs有什么特点和优势,第一个讲的融资的规模,能达到估值的80%到90%,如果理解成是一个基金的话,相当于你是嘉禾优先级,可以拿到这么多的钱。

第二个,它的规模计算为什么比其他的金融手段更好,规模更大,就是因为他是现金流的净租金的15到20倍,因为他的倍数更高。

第三个,他的年限更好,从现在发行的产品来看,可以是三年+三年的周期。

第二个特点,资产的出表,相当于我们把资产卖到基金里面,同样我们也会有疑问,既然可以卖出去,为什么还需要类REITs,因为你卖出去资产管理也是别人的,未来资产升值跟你也没有关系,而类REITs相当于如果你被资本方认定是很好的资产管理人,管理权还在你手里,你可以参与基金的劣后级的投资,可以选择资产未来的溢价,不光是现在套现赚钱。

第二个是否还需要类REITs,第三个是什么样的资产适合类REITs,首先是在一线城市和二线城市,跟现在的政策控制金融风险有关系。第二,要有稳定的现金流,产品类别无所谓,可以是厂房,也可以是公寓、酒店,商业,写字楼都无所谓。

CMBS融资规模也是净租金的10到12倍,可以对比一下经营贷,是6到8倍,相当于放大融资规模30%以上。融资的期限更长了,18到20年,为什么CMBS融资规模更大,因为贷出来的钱不一样,融资成本也会不同,因为经营贷是跟一家银行谈的,我而且经营贷有明确的利息约定,而CMBS是一个标准化的产品,是通过一堆银行,一堆金融机构竞价得来的,市场钱多的时候利息更低,钱少的时候利息高一些,总体来看更优化。

同样也有三个疑问,如果公司的信用不是很强,能不能做CMBS,只要你的资产的现金流好就可以做。因为证券化的核心是资产的隔离,所以他不关注你上面的母公司的信用怎么样,当然了,还需要做一些结构,需要技术上的外部的增信的方法,都有成功的案例。比如说世贸天街,公司的评级只有2A-,但是债券是3A和2A+。

第二个疑问,有经营贷还需要CMBS吗,当然要,因为它优化了你融资的成本,不限制你的投资用途,增加了融资的额度,前提是你是一个相对好的资产。第三个,什么样的资产适合做CMBS,城市一样,类别不限制,要有稳定的现金流。

如果我们是一个开发型的想转型,转成资管型的,怎么做,需要不需要一个外部跟一些机构合作,我的答案是需要的。因为我们提到了这架直升机三个动力引擎,资产管理,也许我们在某一个细分市场做的还不错,但是做内容的,有各种各样的创新的内容,光靠我们自己可以做到吗,不可能的。的第三个羽翼就是证券化,后面两个羽翼都需要外部机构合作,帮助你转型,合作就需要有合作的心态,就要股权、债权,全方位的合作。比如说我们跟红星美凯龙做转型,成立了一个并购基金,成立了证券化的基金,表内沉重的资产,现金流比较好的,通过证券化套现,拿到钱产生利润,再通过并购基金投出去,这样我们由以前只是加工土地变成房子,变成了我们加工资产,由低效,少的现金流的资产变成持续,稳定的好的现金流的资产,在这个过程中,我们实现了转型。

最后欢迎大家多交流,希望各位能意识到我们必须要转型。谢谢。

主持人:非常感谢苏鑫总专业独到的精彩分享,在今天上午最后一位演讲嘉宾出场之前,先进行每年一度的“新地产年度颁奖典礼”!

首先请允许我宣布,获得2017年度新地产服务机构的有:

思源地产集团、新浪乐居,恭喜两个获奖机构!

获得2017年度新地产家居品牌企业的有:

德国美诺Miele、科勒精选、德国柏丽定制家居,恭喜!

获得2017年度新地产明星楼盘的项目有:

新江北孔雀城、八达岭孔雀城、青岛莱阳路8号、雅居乐海南清水湾、净月深水湾、中骏西山天璟,恭喜以上获奖项目!

为了不耽误大家更多精彩内容的呈现,我们将采取唱名的方式颁发奖项,也烦请获奖项目,在午休时间找到我们大会组委会领取奖杯!

而接下来的年度企业奖项,则有请财讯传媒执行董事李世杰先生上台为企业奖颁奖!有请李总,也有请获奖企业代表上台!他们是,2017年度新地产品牌企业:

孔雀城集团、雅居乐地产集团、中骏置业、阳光城集团、新城控股、东原集团、中梁地产集团。有请礼仪上台、李总为获奖企业颁奖,并合影留念!有请!也再次恭喜各位获奖企业!

非常感谢李世杰先生为我们带来年度企业奖项,谢谢。

在领略了众多专家的精彩观点,展望地产转型的未来方向之后,请大家下午13:30准时回到会场,继续参与两场非常精彩的业内平行对话,在此提醒大家用餐过程中,请带好自己的随身物品,尽量不要遗留在大会会场内。

接下来到 1:30大会将进行午休和午餐,下午我们依旧在这里不见不散。大家下午见!


(责任编辑:)
即时资讯
联系我们
办公地址:北京市朝阳区酒仙桥路10号恒通国际商务园B12C座五层
邮       编:100015
联系电话:010-59756138/6139
电子邮箱:dichan@dichanchina.com
网站无障碍
第十三届中国地产金融年会现场实录
来源:中国网·地产中国2017-09-27 12:43:48
自2005年中国地产金融年会创办以来,《地产》杂志已经连续十余载呈现精彩的地产金融界年度盛会。回顾历史,我们共同见证了国家对地产上下游产业的支持与调控、主管部门对行业的引导与监管、地产及金融企业对市场的贡献与推动、消费个体对买卖的迷茫与困惑。
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备11010802027314号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved