在“317新政”及一系列政策的调控下，自今年二季度开始，北京二手房市场大幅降温，交易量跌至低谷，网签量持续下滑，交易价格也逐步止涨。到三季度时，北京二手房网签量已降至三年最低，交易均价也出现了三年以来的首次下滑。

网签量持续下滑创三年新低

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，截止9月23日，2017年第三季度北京全市二手住宅共网签20626套，环比2017年第二季度下降43.7%，同比2016年第三季度下降73.7%，创下了2015年以来的季度最低交易量。

2015年至今，北京二手住宅季度交易量的最高点出现在2016年三季度，达到了78526套，直逼8万套。随后，北京二手住宅交易量开始逐季下滑，四个季度分别环比下降25.6%、12.7%、28.2%、43.7%，到今年三季度时已累计下降超七成。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，以2015年“330新政”为起点，全国楼市自2015年二季度就开始复苏升温，2016年达到顶点。2016年十一前后，全国二十余城市掀起调控风暴，开始大幅收紧楼市政策，加码调控，全国楼市也就此进入新一轮的调控周期。从季度网签量走势来看，北京作为全国楼市的风向标，网签量的变化与政策的变动几乎完全同步：2015年二季度开始上涨，2016年三季度达到顶点，其后一路下滑。

实际交易量三季度低位回升

由于网签与市场实际交易存在时间差，市场实际交易的波动趋势与网签量有所不同。伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，2015年以来，通过北京我爱我家达成的二手住宅交易量也是在2016年三季度达到最高点，但2016年四季度下降一个季度后，2017年一季度再次上升，之后，2017年二季度大幅下滑，2017年三季度则小幅回升。

胡景晖表示，去年四季度以来，虽然北京二手住宅在网签量上是一路下滑，但市场实际上在今年春节后一度反弹，2月中下旬到3月“317新政”前的交易量非常大。“317新政”及一系列后续补充政策出台后，史上最严的调控政策起到了立竿见影的效果，二季度时交易量大幅下挫，市场极其冷清，刚刚过去的三季度则稍微缓解了一下市场的惨淡情况，交易量小幅上升。

季度房价三年首次下跌

与交易量对政策的灵敏度相比，北京二手住宅的成交价格对政策的反应速度则较为缓慢。伟业我爱我家集团数据显示，2015年一季度后，北京二手房价持续上涨，但2015年的走势还相对平缓，涨幅不大，涨势较慢；进入2016年后，房价的涨势明显加快，涨幅扩大，2016年“930新政”后上涨也还在持续，今年一季度达到顶点，二季度则止涨持平，三季度开始下跌，跌幅为5%。

胡景晖表示，与交易量的回落相比，房价的回落相对滞后。事实上，由于“317新政”及后续政策力度非常大，今年5月开始北京二手房价就已经开始下跌，只是从季度价格上来看二季度与一季度还是持平，但也抹去了以往各季度间的涨幅，三季度则出现了明显的回落，市场降温趋势十分明显。

全款支付占比超越商贷

此外，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年三季度北京的二手住宅交易中，全款支付的交易最多，占34.3%，较二季度减少6.3个百分点；其次是商业贷款支付，占27.4%，较二季度减少9.2个百分点；再次为市管公积金支付，占23.4%，较二季度提高7.8个百分点；其它支付方式占14.9%，较二季度提高7.7个百分点。

在此之前，从2015年一季度到2017年一季度，商业贷款一直是北京二手住宅交易最主要的支付方式，最低占比都在四成以上，而在2016年三季度，也就是北京二手住宅交易三年的最高点时，商业贷款的占比也达到了最高点，超过了六成。2017年二季度开始，全款支付开始占据最高比例，三季度时全款、商业贷款的比例都在缩小，市管公积金及其它支付方式的占比则在扩大。

胡景晖表示，由于房价上涨，贷款早已成为人们买房的主要方式，因此，首付比例的变化、银行贷款利率的变化对房地产市场的影响十分巨大。在2015年、2016年的上涨周期里，购房首付比例的不断下调、央行的多次降准降息起到了很大的作用，而在北京2016年“930新政”及2017年“317新政”的两轮调控中，提高首付比例，尤其是大幅提高二套房、非普通住宅首付比例，以及银行逐步取消利率优惠、提高利率起到了至关重要的作用。从今年二、三季度的支付结构可以看出，加大住房贷款的调控力度后，如今使用商业贷款的二手房交易占比已经降至三年最低，全款反而成为占比最高的支付方式。

外地客户占比不如以往

伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，在2017三季度北京的二手住宅交易中，客户为北京本地户籍客户的交易占41.3%，客户为外地户籍客户的交易占58.7%，较二季度提升了4.4%。三年以来，2017年二季度之前北京二手住宅交易中外地客户都占六成以上，北京本地客户则不到四成。但2017年二季度时这一比例结构发生重大变化，外地客户仅占54.3%，本地客户则占到了45.7%，虽然三季度的占比结构在向之前的结构靠拢，但外地客户占比仍然不足六成。

胡景晖表示，北京作为一个国际化大都市，其活跃的经济发展每年都吸引了非常多的非京籍人才来京求职务工，使得在购房人口结构占比中，外地户籍家庭购房占比逐步提高。“317新政”加大限购力度后，虽然变化仅有几个百分点，但二季度外地客户比例的缩小、北京本地客户比例的扩大还是说明限购政策对北京二手房市场起到了作用。在认房又认贷、社保缴纳需连续60个月以上等政策的制约下，外地有资格在京购房的人大大减少，再加上首付比例、利率的调整，有资格还有能力购房的外地人就更少，最终导致今年二、三季度北京二手房的客户结构较之前有了较大变化。

胡景晖表示，作为首都，作为中国房地产市场发展最为成熟的城市，北京的楼市政策一直走在历次调整的最前沿，北京的房地产市场一直是全国楼市的标杆，北京二手房市场的变化也一直反映着中国楼市的变化。所以，2015年至今，北京二手房市场的波动一直与楼市调控的变化相契合。如今，在中央“房子是用来住的，不是炒的”精神的指导下，北京楼市政策还将继续维持严控，北京二手房市场未来也还将继续保持低温状态。

不过，由于二季度市场触底过快，市场在三季度时已经没有太大下降空间，加上房价的下跌促使部分刚需开始考虑重新入市，所以市场的实际交易量有了一定幅度的回升。而在市场交易量回升的情况下，虽然三季度网签量还在继续下降，但止跌、企稳甚至回升已经大概率成为了四季度网签量的既定走势。只是，在政策并无松动可能的环境下，市场的回温比较有限。至于房价，由于前期涨幅较大，目前依然还有下降空间，如果政策继续维持现有力度甚至加码，房价继续下跌的可能性很大。