在经历过“教改政策”、“价格核验”以及“三价就低”等政策影响后，2021年上海二手房市场呈现前高后低走势。

据上海链家研究院监控数据，2021年，上海全市二手房累计成交金额为9282亿元，同比下降8%，成交套数28.1万套，同比下降7%，套均总价331万元/套，同比下降1%，成交均价40219元/平方米，同比下降1%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，2021年二手房市场呈现前高后低的态势，和2020年呈现完全相反的走势。随着楼市调控政策持续叠加出台，2021年下半年以来，市场出现下行企稳的态势。四季度以来，成交量已现企稳。

去年1月成交量接近4.5万套，调控政策下市场热度消退

上海链家研究院报告显示，2021年一季度，市场延续了之前的余热，整体成交比较火热，特别是1月份，单月的成交量接近4.5万套，创下历史新高。

但随着楼市调控政策持续叠加出台，市场热度逐渐消散。

据澎湃新闻不完全统计，2021年，上海共出台10余项楼市新政促进房地产市场平稳健康发展。其中，“价格核验”、“三价就低”等政策剑指二手房市场。

首先是2021年7月出台的价格核验政策。自2021年7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

随后上海又发布补充通知，自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验，没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台不得对外发布该房源信息。

也就是说，想要挂牌就必须经过相关部门的核验才能对外展示，挂牌价格并非业主随心所欲就可决定。

中原地产市场分析师卢文曦称，对外展示的价格必须是客观真实，除了房屋物理特性真实之外，也包括房价的“真实”。这招主要起预期引导作用，因为虚高的挂牌价格会制造焦虑情绪。

到了2021年8月6日，为降低杠杆率，抑制挂盘价格虚高，上海各银行审核贷款金额又以参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价——以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

卢文曦表示，除过往的合同网签价和银行评估价外，新增“涉税评估价”，以三者最低价作为贷款审批依据。涉税评估价大多在市场价的五折至七折，这也直接导致可贷款金额大幅缩水。缺少杠杆支持，市场交易急转直下。

中原地产监测数据显示，2021年8月，上海的二手房成交量下滑到1.8万套，9月跌到2021年最低点，只有1.2万套，这大约是正常交易水平的六成。

不过，随着市场对政策预期的稳定，以及楼市本身的韧性，去年四季度以来，成交量已经出现企稳的态势，2021年12月份单月成交量修复至1.8万套，恢复到常规水平。

价格方面，上海链家数据显示，下半年以来，上涨的势头已经得到遏制，但目前并未出现持续下跌的态势，成交均价基本稳定在4万元/平方米以下。从全年来看，均价和套均总价同比均下降1%。

奉贤、崇明和嘉定成交量同比增速最高

分区域来看，上海链家数据显示，2021年成交量同比增速最高的区域为奉贤、崇明和嘉定，此外，松江、金山和虹口也都为正增长，其余区域则为负增长，其中下跌最多的区域为黄浦、徐汇和闵行。

从成交均价来看，同比增速最高的区域为黄埔、徐汇和长宁。均价同比下跌的有4个区域，分别为金山、浦东、奉贤和嘉定。

从2021年累计成交量来看，板块销量TOP5分别为南桥新城、惠南、周康、嘉定主城区和金山新城。

另外，数据显示，2021年，成交房源中各面积段占比和2020年基本一致，占比最高的为50-90平方米，占比为51%，90平方米以上占比31%，而50平方米以下占比18%。

从总价段来看，成交房源的总价主要在300万元以下，其中200万元以下的占比增加了2个百分点，而400万元以上的占比22%，有所下降。可能的原因为，2020年，改善型和市区高端楼盘的成交活跃，2021年则以刚需型、外环外为主，总价有所下降。

学区房价格回落，投资客逐渐退场

2021年，上海房地产市场中，学区房也是年初市场中最抢眼的部分。

上海中原地产公布的典型案例称，位于上海浦东梅园一套30平方米的学区房，单价直逼汤臣一品，看房的人络绎不绝，市场处于非理性状态。

卢文曦提到，针对市场出现的乱象，今年入学标准再度生变。不少学校还需要就学儿童名字出现产证上等等各类要求。随着不确定性增加，入学要求越来越高，加上楼市的调控，4月份后的学区房市场温度明显下降。

另外，2021年3月16日，上海市教委公布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》亦提到，全市各大重点高中一半以上的招生名额都会被分配到全市各区所有初中学校，这也意味着顶级公办初中和普通的“菜中”站在了同一起跑线——名额分配面前。也就是说，在普通的“菜中”只要成绩名列前茅就有机会上好高中。不少想要扎堆购买学区房的家长心理也发生变化。

可以看到的是，市场降温的同时，热点学区房的价格也已从高位回调。

澎湃新闻在诸葛找房平台看到，以梅园五街坊一套57平方米左右的房源为例，该房源在2021年4月17日挂牌时报价1000万元，随后经过3次降价后，目前报价627万元，挂牌价减少近400万元。降价的情况并非个例，梅园三街坊一套50平方米左右的房源，在2021年5月6日时挂牌报价800万元，目前，在链家地产报价648万元，降价超150万元。